我的号好久没更新，再加上之前被限流，数据很差，看完觉得写的还行的，麻烦各位动一下发财的小手，帮忙转发、点赞、评论一下，不胜感激。

华润的决心

出乎几乎所有人的意料，琶洲石榴岗地块，被华润拿下了 ---- 它击败了保利和越秀的联合体。

当市场知道保利和越秀要联手去拍地的时候，几乎所有人都认为，广州楼市一哥和二哥难得一次的联手，一定意味着志在必得。

一家有保利天奕（截止发稿日网签率 75.98%），一家有两期琶洲南 TOD、琶洲樾华樾（三盘平均网签率超过 80%），都有货在售。

什么叫大鹏展翅，什么叫气吞万里如虎？

孙割可以为区区 5000 万美元放弃甜妹 3.5 微克的卵子，但保秀不可能不花区区几十亿拿下石榴岗。

但他俩都低估了华润的决心。

当然，换成我，我也会低估。

华润在过去一年多，广州几乎每场重要的土拍都不缺席，但也只是限于不缺席，举个牌意思意思，没啥意思。

华润在广州楼市给人的印象就是，好好消化手头的项目，集中精力搞好商业运营，甚至是代运营，对拿新地兴趣索然。

确实，除了白鹅潭悦府售罄，华润在广州还有网签率 77.26% 的长隆悦府，一期网签率 68.09% 的天河润府（二期刚准备开卖），网签率 26.86% 的黄埔润府。

还有郊区的那几个盘我就不数了，属于闻者落泪听者伤心的。

这些项目，除了两个悦府之外，都难称为成功，并且，一定赚不到钱。

这也是保秀联合体，低估华润决心的根本原因。

但华润手里有钱。

毕竟，过去这两年，华润广州的拿地预算基本上是分币未花。

有钱，才有决心，才有信心。

那么现在，请全体起立，以热烈的掌声欢迎华润琶洲悦府。

算账

以我对保利的了解，它放弃的土拍，通常只有一个原因：

地价贵了，算不过账。

成交总价 80.5629 亿元，可售住宅约 122,000㎡，算上综合配建，楼面价 68,588 元 /㎡.（含拿地的契税、印花税，不含设计土建装修营销融资成本）

按 3% 的融资利率计算，融资成本 1.88-5.85 亿元（视去化周期而定）

再加上土建、装修、营销成本，以及后续的土地增值税及附加，我按最低的价格计算，华润琶洲悦府的盈亏红线售价是：

9.4 万元 /㎡.

如果去化速度不理想，卖个三四年都卖不完，那成本就没边了。

税前利润按 10-15% 计算，琶洲悦府的售价预计：

10.5 万 -11.2 万 /㎡.

如果交付产品是 140 方的话，总价妥妥超 1500 万，180 方妥妥超 2000 万。

面积再往大里干，不封顶了。

确实，不便宜。

对比一下，近两个月琶洲南 TOD 的网签均价是 9.5w 元 /㎡.，保利天奕的网签均价是 8.08 万元 /㎡。

这 ...

我不禁怀疑，难道华润的前调客研看的是克尔瑞的网签价数据。

拜托，克尔瑞的网签价现在完全失真，整体偏高 20% 以上，你要参考克尔瑞的网签价做分析的 base 数据，你可以直接驾鹤走了。

我追踪的网签价格，准确度要高很多很多很多，请以我的为准。

就看琶洲南 TOD 的二手成交价，目前的加权平均成交价也是就 9.49 万元，大户型比中小户型单价贵 1 万左右。

简单说，华润琶洲悦府的保本价，是目前 TOD 的在售价。

这仗怎么打？

B 王之王

当然是卷 B 格品质了。

华润的天河润府和黄埔润府这两个刚需 / 刚改，单看品质，绝对都是吊打周围的竞品项目的。

万博悦府，大面积产品那更没得说，各种奢侈材料的运用手到擒来，既没有堆砌感，又有审美。

一言以蔽之：

设计师是吃过细糠的。

再加上华润骨子里的那股骄傲感，我把他称为广州地产 B 王，同意的请举手。

可是，现在不是两年前。

这两年，越秀和保利，在装 B 吃细糠这块，也血脉觉醒了。

远的不说，就说石榴岗地块旁边的琶洲樾华樾，我认为其设计 B 格，绝对是全方位吊打万博悦府。（两边价钱差好多，我单纯说 B 格）

只是，卖的不好。

甚至，越秀把穿着一身巴黎世家西装的明星设计师喊来站台，也没啥卵用。

嗯 ...

华樾现在也是 11w 多吧，定价和琶洲悦府估计差不多。

琶洲悦府有信心以及能力超过华樾的 B 格吗？

这是市场留给华润的第二道难题。

B 王的称号，华润一定要坐稳扶好！

保秀儿不哭

今天一早，秀儿和利哥两边都有人问我：

你有对方发的拿地（庆贺）通稿吗？

我说没有，大家还是不要半场开香槟。

出结果后，两边都给我发了个瘪茄子的表情。

这意味过去这几个月的加班、调研、预算、前期设计，还有写通稿做海报的精力就都白费了。

但塞翁失马，蔫知非福。

华润高价拿下石榴岗地块，证明开发商对琶洲板块的高度认可，强化了琶洲板块的土地价值，价格锚建立。

短期看，利好琶洲南 TOD，有利于稳定新房报价和二手业主预期。

新项目尚需规划、建设和取证，TOD 可以利用时间窗口继续清库存。

同时，我强烈建议预算内的业主去看看琶洲樾华樾，如果未来同是 11w+ 的价格，华樾的 B 格、品质就显得非常值得入手。

但中期看，对越秀在琶洲南几个项目，也会形成压力，尤其是同一板块内购买的替代效应，会非常大。

相比较之下，保利天奕的小日子就更舒适了，它现在只剩下 B6 栋最后一栋，还没有正式取证，其他都已经上市在售。

前期推售的基本售罄，目前主要货量集中在近期推售的几栋。

天奕和悦府价差有两三万元的价差，再加上它本身也是低密度、小高层、板楼、精致园林和会所的设计，新地块进一步确认琶洲南的豪宅化方向，有助于保利天奕未来二手房估值。

琶洲南低总价改善型豪宅盘，保利天奕很好的把这几个看似矛盾的词，捏合在了一起。

同时，不要今晚即将发布会的珠江金融城颐德公馆，这个盘华润也有股份。

我预计，它的价格应该会低过琶洲悦府，再加上它是真正意义上的金融城唯一在售的靠谱项目，我认为也是非常值得推荐。

珠江实业是一家被严重低估的公司，我说的是他在产品户型上的设计，中高端产品的打造能力，是被严重低估的。

以及，他在定价上雷厉风行的一面，更是被低估。

从 2024 年底玥玺湾、保利天奕地块落槌，到华润石榴岗悦府接棒，广州豪宅走完了一轮完整的升级周期：

地价被重新锚定，产品标准被全面刷新，城市核心资产的价值排序，也随之重写。

相比较之下，珠江新城，确实，老了。

我对本文出现的所有数据的真实性、正确性负责。