作者 |  第一财经   孙梦凡

宣布业务转型数日后，融创中国披露 2026 年中期业绩。

8 月 28 日公告显示，今年上半年，融创实现收入 163.5 亿元，同比减少 18.2%；归母净利润亏损 125.4 亿元，同比收窄约 2.1%。截至中期，融创借贷总额 1861.8 亿元，较去年底减少 20.8 亿元。

在完成上市公司层面债务化解后，融创表示，未来几年将聚焦解决存量债务风险、业务转型升级两大目标。地产业务也将 " 由重转轻 "，从传统投资开发一体化的模式，转型为资管和建管业务并行的新方向。

半年报账本继续亏损

自本轮地产出清以来，融创已经历连续五年业务调整。

克而瑞地产研究报告显示，融创的营收峰值出现在 2020 年，彼时高达 2305.9 亿元。此后持续下行，2025 年降至约 451.2 亿元，仅为峰值的 19.6%。盈利同步调整，2020 年公司归母净利润 356.4 亿元，此后连续五年亏损。

行至 2026 年上半年，融创的经营压力仍存。期内，公司收入约 163.5 亿元，同比减少约 18.2%；归母净利润为亏损 125.4 亿元，较上年同期收窄约 2.1%。

销售市场的下滑，是制约融创业绩修复的最大因素。上半年，融创收入减少主要因物业销售收入下降，期内公司物业销售收入约 109.0 亿元，占总收入的比例约 66.6%，较上年同期减少约 31.0 亿元（约 22.1%）。

" 近年来，房地产行业持续下行，销售市场整体大幅收缩，且若干房企陆续出现的债务问题，导致购房者对于期房信心不足，进一步加剧了新房销售的困难。" 融创表示，新增销售规模收缩、融资渠道收窄等，对物业交付产生制约。

从物管和文旅业务看，上半年融创服务（01516.HK）实现收入约 32.2 亿元，较去年同期下降约 9%，在管建筑面积约为 2.6 亿平方米；文旅板块（商业、冰雪、乐园及酒店）实现收入约 18.3 亿元，较去年同期下降约 15.7%。

收入端下滑之余，融创各项成本费用有所控制，但对整体利润表提振有限。

期内，该公司销售及市场推广成本下降 25% 至 8.4 亿元，行政开支下降 9.27% 至 15.31 亿元。同时，其他开支及亏损下降 8.55% 至 68.99 亿元，不过对应收款项等计提预期信贷亏损拨备 19.5 亿元，较上年同期增加 7.0 亿元。

此外，上半年融创的财务成本约 35.2 亿元，较上年同期减少约 17.7 亿元。主要因融创境内外债务重组以后，借款余额下降，利息开支较上年同期下降。综合影响下，上半年融创归母净利继续亏损，不过同比收窄 2.7 亿。

相较于经营端的调整，融创近年来在化债成效上较为显著。

克而瑞表示，2021 年末融创账面有息负债 3217.1 亿元，至 2025 年末已降至 1882.6 亿元，四年间削减 1334.5 亿元。截至 2025 年末，上市公司层面境内公开市场债务已展期至 2034 年，至 2029 年底前无集中兑付压力。

到 2026 年中期，融创有息负债继续缩减，公司借贷总额约 1861.8 亿元，较去年底减少约 20.8 亿元。不过，克而瑞表示，融创目前仍有大量非公开债务，包括信托贷款、项目开发贷、供应商欠款等，债务压力依然较大。

截至上半年末，该公司权益总额约 392.4 亿元，其中公司拥有人应占权益约 284.9 亿元。从现金层面看，融创的现金总额（包括现金及现金等价物及受限制现金）约 97.8 亿元，较 2025 年底的 120.1 亿元有所减少。

未来主攻这两大任务

从半年报可见，经过近几年的市场盘整，以及上市层面公司化债，融创在压降有息负债上有所成效。但客观来说，现有存量债务依然不容忽视，公司业务也亟需找到 " 输血 " 新方向。

对此，融创有较为清晰的认知，并给出了阶段性应对策略。" 未来几年，集团将聚焦有序解决存量债务风险和业务转型升级两大核心目标。" 融创表示。

针对存量债务及资产盘活问题，在化解上市公司债务风险、基本完成保交付任务后，融创后续的核心工作是逐步解决境内地产板块债务等问题，梳理每个项目的资产负债情况，制定针对性盘活和债务重组方案。

业务转型方面，以 " 资产管理 + 资产运营 " 为战略转型方向，逐步推进转型。地产业务上，将从传统房开转向 " 资管 " 和 " 建管 " 模式，资管业务聚焦行业资金整合及投资机会挖掘，建管业务以轻资产模式赋能项目并获取收益。

此前 8 月 24 日，融创已经宣布，拟从卖方融者共创控股有限公司手中，收购而今管理 100% 的股权，以配合支持公司战略转型落地。收购代价为 1.23 亿元，将通过向卖方配发及发行代价股份的方式支付。

中指研究院企业研究总监刘水表示，从内部经营看，融创具备构建新模式的基础。一是债务重组落地，上市公司层面公开债务风险解除；二是此前融创实践过引入外部资金盘活存量项目，验证 " 资管 + 建管 " 的商业逻辑。

在上述转型思路下，企业不再需要大规模自有资金拿地，而是转向输出管理能力、品牌、产品能力。其中，资管引入外部资金拿到项目，交由建管落地执行；建管在市场拓展中接触到资金需求，也可反向输送给资管板块。

刘水认为，随着过去 " 拿地‑融资‑开发‑销售 " 的重资产模式难以为继，部分房企必须切换至轻资产逻辑。当前行业土地红利消退，房企新增拿地意愿下降，但第三方代建、存量盘活、资管基金模式等需求上升。目前，已经有多家民营房企向资产管理及轻资产服务商战略转型。

不过，融创等企业向资管、建管转型，也面临一定挑战。

克而瑞表示，出险房企做资管 " 乙方 "，一方面要承接资金方委托管理资产，另一方面自身仍背负存量债务，信用瑕疵会制约获取第三方市场化资金的能力。此外，当前代建行业增速转负、费率下行、央国企大举入场，晚入局的玩家将面临更高的获客成本和更薄的利润空间，融创必须在格局固化前完成差异化卡位。

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