依靠旧改实现暴富的时代，真的过去了。

楼市卡点调出

这两天，深圳楼市发布了一则值得注意的公告。

那就是位于深圳市龙岗区的龙岗街道南联简一、简二、黄龙坡片区城市更新单元中简二三家村一巷 10 号房屋用地被调出了城市更新单元计划——

被调出更新单元用地计划后，更新单元已批拆除范围用地面积将由 286311.1 平方米降为 286224.6 平方米。

这次调出计划，和过去不一样。

过去的调出计划，可能是整个项目，这次是单独一个楼栋被调出了连片改造的单元。

（简二三家村一巷 10 号房屋，格隆汇楼市近期实拍）

这就意味着，被调出的简二三家村一巷 10 号房屋，很大概率不会再被纳入改造，即使未来有机会重新纳入改造，机会也很渺茫了。

这是深圳楼市旧改进程中一个非常典型的信号。

过去，所有的连片改造区域，只要有业主无法协商腾房，项目就一天都不能真正进入拆迁改造的阶段。

并且，过去深圳也一再调整改造拆迁业主签约率的范围。

深圳旧改（城市更新）的拆迁签约率要求经历了从 " 双 100%" 到 " 双 95%" 的演变。

旧住宅小区改造，2021 年 3 月前，深圳的拆迁签约率要求必须达到签约面积和签约人数均需达到 100% 才能动工；

而 2021 年 3 月后则标准调整为已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比和物业权利人人数占比均不低于 95%，并且达到 " 双 95%"，经区人民政府调解未能达成一致的，区人民政府可依法对未签约部分房屋实施 " 个别征收 "。

到了 2024 年后，城中村改造（拆除新建）只要求单 95%，，即已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于 95%。

对于签约率的约束是一再松绑限度。

而很多项目，往往是卡在了签约和谈判阶段。

所以即使深圳纳入城市更新计划超过了上千个，但已通过城市更新专规批复的仅仅七成左右，而推进到了实施主体公示阶段的也不过刚过半数。

这就意味着深圳的旧改项目有半数左右是一直处于僵局中，改造进展相当缓慢甚至停滞。

而这几年，深圳对城市更新项目进行了梳理和清理。

2019 年深圳对城市更新项目实行计划有效期管理，下发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知，明确项目原计划有效期为 2 年，可申请延期 1 年；

去年 3 月印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，明确城市更新项目以 2023 年 7 月 24 日为临界点，在意见实施落地 2 个月内完成计划公告的可以继续推进，完不成的清退。

意在为城市更新项目扫除障碍，加快改造推进。

所以可以看到，去年意见落地后，深圳陆陆续续众多城市更新改造项目失效，8 月 20 日，宝安区约 54 万的航城街道钟屋黄田旧村城市更新单元宣布失效。

如无法在这些日新月异的变更规则下，快速厘清，若开发商现金流情况不佳，如果项目位置不好，随时可能有延期风险，甚至直接停滞。

现在诞生的新样本是若无法协调到每一户，实际规则也更灵活了——直接将协调不下来的楼栋，直接划出成片的改造范围，也能保住更多已经腾房的业主的权益。

但这也意味着，未来深圳楼市陷入改造僵局的项目，会以整片改造单元为主，只要签约率达到 95% 的项目，一些难以解决但又不影响项目整体改造的卡点，有一定概率会被独立剔除在更新单元之外。

十几年的改造之旅，被列入限制高消费

为何会单独调出一块拟拆除范围用地面积 86.52 平方米的房屋？

一方面，楼栋周边已经建设完整，并已经交付使用，紧贴着的深圳未来双语学校（龙岗）也已经开学，只剩这一栋房屋未拆除，调出后已经不太会影响周边设施及道路的使用——

（格隆汇楼市近期实拍）

另一方面，南联简一、简二、黄龙坡片区城市更新单元改造拖得太久了。

深圳市龙岗区龙岗街道南联简一、简二、黄龙坡片区城市更新单元的改造计划，最早于 2008 年开始提出；

2008 年，该片区规划转入 2010 年深圳市城市更新单元规划制订计划项目，正式纳入城市更新计划；

2013 年 8 月 19 日，城市更新单元计划拆除用地范围进行补充公告，并列入《龙岗区第二工业区等两个城市更新单元一览表》；

（南联简一、简二、黄龙坡片区城市更新范围）

2015 年 6 月 30 日，城市更新单元规划获原市规土委审批通过，正式确认改造规划；

2019 年 8 月 19 日，城市更新单元规划修改（草案）进行公示；

到了 2019 年 4 月，城市更新项目补偿金、搬迁补偿安置标准等方案才进行公示。

中间经历了十几年。

而项目分成四期开发，也就是如今的和昌 · 拾里花都。

（格隆汇楼市近期实拍，和昌 · 拾里花都）

和昌 · 拾里花都一期，2021 年 9 月开盘，已经售罄且完工交付；二期 2020 年底开工，2022 年 1 月开盘，也已经交付；三期 2021 年底开工（1 号地块）；四期 2021 年底开工（7、8 号地块）。

而三四期一直迟迟未能开发建设完成，除了开发商近年来资金链较为紧张，主要也是建设范围内的部分楼栋仍未能协商彻底。

即使时至今日，项目实地的状况显示，部分楼栋已经腾空，但并未完全拆除，而部分临街铺面仍处于营业中——

（格隆汇楼市近期实拍，周边未拆除房屋现状）

这些年，和昌 · 拾里花都一路从深圳楼市的高光，硬生生被拖到楼市的回落。

深圳楼市已经发生了翻天覆地的变化，无论是楼市的格局，还是深圳新房的建筑性标准等等。

甚至连开发商的阵营，也都被重新洗牌。

2021 年 8 月，和昌拾里花都悦府首批房源推售，381 套 101~154 平住宅备案均价约 47700 元 /㎡，总价区间约 480 万～650 万，对外官宣开盘去化约 64%。

如今和昌拾里花都周边的新房，市场价格折后已经回落到 3.1 万— 3.6 万 /㎡的区间，远低于项目当年的开盘价格。

这意味着，即便项目的三四期顺利开发，也已经回不到当初的开盘市场氛围。

毕竟如今深圳的新房，容积率更低，楼栋梯户比更合理，总层高更低，户型设计使用率也比过去更高。

产品迭代已经不是和昌拾里花都过去的高容积率，高楼层，低得房率的开发方式。

而更重要的是，这些年的市场变化，也让和昌拾里花都的开发主体深圳市水榭花都房地产有限公司变成了被执行人，被限制高消费，且被信达资管公司介入。

同时法定代表人也被列入限制高消费‌。

作者 | 骑猪英雄

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