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通州宋庄新盘北投和璟交出了一份 " 快周转 " 成绩单。

8 月 15 日取证、8 月 22 日开盘，截至 8 月 30 日已完成网签 258 套，取证网签去化 47.3%（258/546），成交均价 4.04 万 /㎡、约为备案价 89 折，网签金额 11.26 亿元。

相当于 15.62 亿元地价款的 72% ——拿地仅 6 个月、开盘 8 天，地价已收回七成。

项目基本面。

地块为通州宋庄镇丁各庄等四村城改 FZX-0703-6002，2 月 3 日由北投置业 + 北京建工 + 新航城联合体 15.62 亿元底价摘得，楼面约 1.79 万 /㎡。

三家公司均为市管国企，项目公司北京北投和翼中北投置业持股 60%、北京建工与新航城各 20%，刘辉任董事长、季林涛任总经理。

占地 4.85 公顷，总建面 13.22 万㎡、计容住宅 8.67 万㎡，容积率 1.8，规划 30 栋（27 栋 8-11F 洋房 +3 栋 15F 小高）、全盘 866 户，首批推 21 栋 546 套。

产品与价格梯度。

主力 85-149㎡，少量 70㎡+ 顶退与 200㎡+ 复式，得房率最高 102%（南向 1.8 米通面阳台半赠 + 北设备平台全赠 + 侧飘窗）。

起步 85/88㎡三居两卫（东南角 4 栋 116 套，88 边户转角落地窗），300 万出头、优惠后 200 万 + 入手；主力 95㎡三面宽四居（15 栋约 460 套、占 50%）；110㎡三居 /108㎡四叶草（中央西排 8 栋约 200 套）；顶配 149㎡景观楼王（西排 3 栋小高层 88 套，层高 3.1 米、南向 13.1 米四开窗、149㎡部分单价站上 5 万 +），顶层 3 套复式单套超 1300 万。

3 栋景观楼王高楼层 " 卖得七七八八 "，是整盘溢价支点。

操盘逻辑在 " 流速换利润 "。

1.79 万楼面 + 建安精装约 1.2 万→可售成本约 3.0 万，4.04 万成交仍留万元级毛利。

89 折看似让利，实则靠 " 调规自损 400 万货值换赠送 " 把得房率顶到 102%，用产品代差对冲了定价压力。

11.26 亿回款对 15.62 亿地价的 72% 覆盖，意味着项目在未开二期的情况下已接近现金流回正，国企联合体无需依赖高杠杆，周转风险大幅压低。

600 米双盘暗战是最大变量。一路之隔的首开熙悦京晏（首开 × 北京建院重组后 " 首开一号作品 "，地上 8.93 万㎡、容积率 2.3、772 套、85-160㎡，北京首个四代宅、奇偶阳台 + 弧型转角赠送），拿地晚两个月却靠摸清北投短板追平进度。

二者产品逻辑针锋相对：和璟胜在 1.8 低密 + 全洋房（除 3 栋）+102% 得房，京晏胜在四代宅奇偶阳台 + 南向面宽更大；和璟 89 折抢流速，京晏则押注首开新班子操盘势能。

硬伤客观存在：宋庄位于东六环外，距 6 号线潞城站近 5 公里、无地铁直达，城市界面待拆迁，依赖艺术小镇 + 副中心远期规划溢价。

对季林涛而言，258 套是开门红而非终局——剩余 288 套取证房源 +320 套二期（全盘 866 户）的去化节奏，取决于熙悦京晏首开定价是否引发价格战。

对通州远郊，89 折 4.04 万成交正在重写宋庄价格锚，后续若京晏以价换量，和璟回款优势或快速收窄。

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