大家好，这里是楼花网。

9 月 1 日，招商蛇口在天青系北京首作发布会上揭幕湖映天青。

就是通州九棵树 6016 地块。

距 6 月 23 日拿地仅 70 天、拿地至规证 50 余天，把 " 天青系 " 第七座（杭州 / 西安 / 武汉 / 长沙等六城之后）落子东六环内副中心老城。

土地与硬指标。

6 月 23 日五家国央企近 180 轮竞价，招商以 10.217 亿元、溢价 20.95% 摘地，楼面约 3.03 万 /㎡（可售口径约 3.15 万）。

占地 2.11 公顷，地上计容 3.38 万㎡，容积率 1.6、限高 45 米，排 8 栋 11F 纯洋房、346 户，无回迁无保障，围合正南正北，3#/6# 首层架空 + 风雨连廊 + 下沉庭院，东侧退让 20 米做口袋公园，主大门面宽近 50 米 / 约 600㎡，宋风立面。

户型与得房率卷到区域上限。70-119㎡三至四居：

75㎡小三居：4.1 米宽厅，边户实得 95%；

93㎡三居两卫：室室观景、独立家政间，实得 98%；

119㎡顶配四居：南向超 10 米三面宽、270 ° 转角飘窗正对中央湖，实得率 101%；综合得房 93%-101%，靠南向通面阳台半赠 + 北设备平台全赠 + 侧飘窗。对标招商朝棠揽阅的 "70 段小户型 " 基因，但把实得天花板再抬 1-2pct。

定价与对标。

隔壁中海玖树满和（楼面 2.29 万、578 户 3 个月清盘、网签 5.1 万 /㎡）已出清，湖映天青楼面贵 7400 元 /㎡，预判开盘 5.5-5.8 万 /㎡—— 75㎡400 万级、93㎡510-540 万、119㎡700 万级，吃九棵树站 500 米 + 领展广场 + 东直门医院通州院区成熟配套，抢 CBD 外溢刚需刚改。

项目含义。

招商 2026 在通州四子（璀璨公元 / 云璟揽阅 / 朝棠揽阅 / 湖映天青）沿 " 地铁 + 老城 " 滚动。

湖映天青是其中容积最低（1.6）、户均最小（98㎡）、实得最高（101%）的流量钩子盘。

3.03 万楼面留出 2.5 万 /㎡以上价差，但 5.8 万上限需靠 " 天青 IP+ 宋风公区 + 破百得房 " 三重溢价说服市场，否则将反被玖树满和 5.1 万成交价锚压顶。

变量在首开折扣是否守 5.5 万、346 户小盘加推节奏、2029 交付前玖树满和二手定价反噬。

温馨提示：本文著作权，归房财经所有；转载、摘录请注明出处。更多精彩文章，请在百度上搜索 " 房财经 "。联系方式 23012058@qq.com