（来源：商业客）

整体而言，上半年 " 销售跑赢收入、分派跑赢预测 " 的双重兑现，已为全年业绩与分红筑实底座。行至下半年，市场目光将聚焦于四季度改造区域的招商答卷，这不仅关乎出租率能否重上 98%，更是检验本次调改成效的 " 试金石 "。

近日，华夏大悦城消费 REIT 正式披露 2026 年中期报告，一份 " 成色足、韧性显 " 的成绩单浮出水面。

先看整体成色。上半年，基金实现收入 1.80 亿元，净利润 2636.67 万元，基金 EBITDA 达 9831.55 万元，同比分别增长 7.79%、41.05% 和 8.11%。经营活动现金流净额为 9386.91 万元，真金白银的进账，为后续分红筑牢基础。

分派能力更是实打实地兑现。本期可供分配金额 9216.91 万元，年内实际分配 9221.00 万元，不仅足额派付，甚至略有超额。一、二季度年化分派率分别达到 5.64% 和 5.55%，双双高于首发时预测的 5.36%。

把视线拉到底层资产，项目公司成都博悦上半年营收 1.78 亿元，同比增长 7.94%，EBITDA 达 1.05 亿元，增长 7.83%。

更值得关注的是，核心运营指标呈现 " 量价齐升 " 的态势，项目销售额同比增长 18.95%，客流增长 16.75%，平均租金单价达到 382.05 元 / 平方米 / 月，同比上涨约 7%，租金收缴率维持在 99.5% 的高位。

截至报告期末，基金总资产 32.38 亿元，净资产 30.99 亿元，份额净值 3.0994 元，资产底盘稳健依旧。

不过，成绩之下，也藏着需要正视的 " 短期回撤 "。受场内主动调改影响，二季度末出租率降至 97.17%，同比下降 1.29 个百分点。

但这并非被动滑坡，而是主动换仓的阶段性代价。调改带来的阵痛，换来的可能是更长远的租户结构和租金弹性。

业绩底色

从收入端来看，上半年大悦城消费 REIT 营收呈现稳健上行态势。

其中，一季度基金收入 9147.76 万元，同比增长 8.00%；二季度收入 8838.97 万元，同比增长 7.48%。尽管增速略有放缓，但考虑到二季度为购物中心传统淡季，整体表现仍属扎实。

利润端同样延续良好势头。一、二季度净利润分别为 1376.94 万元和 1259.73 万元，上半年合计 2636.67 万元，已达到 2025 年全年净利润 3777.84 万元的近七成，盈利持续性可见一斑。

EBITDA 层面，两季分别实现 5057.50 万元和 4774.05 万元，同比分别增长 9.73% 和 6.45%，核心盈利指标保持双增长。

对消费 REITs 而言，分派率是投资者最直观的 " 体检表 "。2026 年一、二季度年化分派率分别为 5.64% 和 5.55%，持续高于首发预测的 5.36%，这意味着即便不考虑基金规模扩张的摊薄效应，单位份额所能产生的真实现金流回报仍在稳步上行。

分红兑现方面，基金在一、二季度末各实施一次现金分红，年内累计派付 9221 万元。以募集规模计算的上半年年化分派率为 5.59%，同比提升 12 个 BP；以市价计算的上半年年化分派率为 4.19%，同比提升 71 个 BP

值得一提的是，截至目前，2026 年大悦城消费 REIT 共分红三次，累计宣告分红金额达 1.38 亿元，基金成立以来至今共分红七次，累计宣告分红金额超 3.33 亿元，相较 33.23 亿元的首募规模，累计派息回报已超过 10%，分红频率和力度均体现出对投资者回报的高度重视。

将视线转向项目公司层面。成都大悦城项目公司，报告期内实现营业收入 1.78 亿元，同比增长 7.75%；EBITDA 达 1.05 亿元，同比增长 8.11%。盈利能力同步改善，毛利率为 31.79%，同比提升 4.17 个百分点；EBITDA Margin 为 59.11%，较去年同期基本持平，运营效率保持稳定。

期末项目公司总资产 31.07 亿元，较上年末小幅下降 2.15%，主要系投资性房地产随折旧摊销有所回落；货币资金 3941.11 万元，资金沉淀较为充裕。

在成绩之外，成本端的边际变化同样值得关注。上半年，项目公司财务费用达到 1.03 亿元，同比上升 11.93%，主要因股东借款利息支出增加。这一项成本压力，将成为下半年观察 " 增收增利 " 能否持续兑现的关键变量，也是后续运营管理中需重点应对的课题。

成都大悦城运营

成都大悦城，作为西南地区首单消费 REITs 的底层资产，自 2015 年 12 月启幕以来，已稳健运营逾十年。项目建筑面积约 17.25 万平方米，可租赁面积 8.36 万平方米，稳居成都非奢购物中心头部阵营。

大悦城控股党委委员、副总经理魏学问在业绩会上表示，今年上半年成都大悦城销售与客流同比增长显著，在集团内部排名持续靠前，" 正处于二次高速增长期 "。

2026 年，恰逢项目运营第 11 个年头，正式跨入第二个十年的全新发展阶段。

大悦城控股大悦生活西南商业管理部副总经理李书娟透露，项目正立足十年经营沉淀，深挖存量势能，迭代操盘逻辑，坚持以 " 人 " 为本的核心主线，响应消费者真实需求，激活内生增长动能。

她强调，项目全年围绕三大经营抓手构建增长驱动体系。第一，以场景为外部生产力，打造消费引擎，长效聚客；第二，以产品为内核生产力，匹配客群诉求，完成消费转化；第三，以大运营为核心发动机，深化共创共赢，盘活整体效能。三线并进，推动项目第二条增长曲线持续攀升。

数据显示，上半年，成都大悦城整体租金为 382.05 元 / 平方米 / 月，同比提升约 7%。在成都商业地产进入存量博弈、行业普遍 " 以价换量 " 的背景下，成都大悦城逆势保持租金正增长，资产议价能力可见一斑。

流量端持续放量，同期，成都大悦城销售额同比增长 18.95%，客流同比增长 16.75%。其中一季度销售额同比大增 24%，二季度在传统淡季仍录得 15.99% 的增长；会员销售额同比增长 12%，" 超级会员节 " 推动积分 " 硬通货 " 化，高净值客群价值持续释放。

此外，截至二季度末，项目租金收缴率达 99.53%，同比提升 0.31 个百分点；签约租户 342 个，前五大租户租金占比合计仅 6.69%，单一租户不超过 3%，收入高度分散，抗波动能力强。

招商与内容运营同样可圈可点。上半年，成都大悦城新签品牌 54 家，其中零售 31 家、餐饮 20 家、综合 3 家，落地 " 柠檬向右 "" 畔尼西餐 "2 家西南首店、" 茶芭蕾 "" 松松噗噗 "2 家城市首店，多层次首店矩阵持续加固业态竞争力。

IP 端则引入 huahuadehua 熊猫全国首展、罗小黑快闪、宝可梦、银魂、数码宝贝等头部 IP 资源；上半年累计落地高品质品牌首展及配套资源联动活动 7 场、常态化社群运营活动 23 场，深度联动品牌自有流量，有效拉动场内消费转化。

场景端持续焕新，1000 平方米免费亲子空间 " 奇悦森林 " 于 4 月开放，B2 车库会员停车区、潮汐广场等硬件改造相继落地，" 公园式商业 " 标签进一步强化。

魏学问强调，报告期内项目 3 公里范围内无新增购物中心入市，城西商圈格局稳定，区域竞争压力可控。

出租率的回落，需要放在 " 主动调改 " 的框架下看待。

二季度末，成都大悦城的出租率为 97.17%，同比下降 1.29 个百分点，但仍高于首发预测值 1.17 个百分点；环比一季度末的 96.13% 已回升 1.04 个百分点，月均出租率达 97.23%，超预测值 1.23 个百分点。

回落的主因并非需求走弱，而是项目于二季度启动原探奇乐园区域改造工程，涉及面积约 3460 平方米，改造期间该部分面积处于不可出租状态，直接压低了可租面积与实际出租率。该空间定位为覆盖年轻消费、家庭休闲、会员休憩与品牌落地的复合型体验空间，预计四季度完成改造和招商并对外开放，届时出租率与租金坪效有望迎来双重修复。

值得关注的另一面是租约结构的短期化。报告期末，成都大悦城加权平均剩余租期仅为 2.93 年，同比缩短 16.05%。

对此，李书娟在业绩会上回应称，除个别主力店外，到期重点品牌基本已敲定续约，经营稳定性有保障。但这一结构性变化，仍将是下半年及更长期内需要持续跟踪的维度。