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9 月 1 日，绿城中国门头沟永定镇 S1 线四道桥站南侧 0144 地块，取得建设工程规划许可证。

距 7 月 30 日拿地仅 33 天，距 8 月 24 日总平图公示仅 8 天，公众意见采信未毕即推进拿证，典型 " 金九前抢跑 " 节奏。

土地账与硬指标。

7 月 30 日绿城经 163 轮（线上 3+ 线下 160）、14.706 亿元、溢价 16.7% 摘地，楼面 2.46 万 /㎡，较隔壁电建长安华曦府 · 金安（楼面 2.25 万）高约 2100 元。

占地 3.327 万㎡，总建 9.72 万㎡、地上 6.21 万㎡（计容 5.99 万㎡），容积 1.8、限高 60 米，排 21 栋住宅、700 户、户均 85㎡——仅东北角 1# 为 18F 小高，其余 20 栋 6-11F 洋房，6 栋首层架空（1#/2#/7#/8#/11#/12#），844 车位（1.2 辆 / 户）。

产品卷出远郊上限。

东侧主门做 " 银杏叶 " 造型（呼应潭柘寺帝王树），腰部分南北两区；双下沉庭院 + 风雨连廊 +1299㎡架空层组 " 一核两翼 " 会所；南向通面内嵌阳台进深 1.8 米（半赠）、北向设备平台 1.5 米 +（全赠）、端户侧飘窗，门槛户型下探 70㎡以下三居，85㎡主流三居含赠实得摸高 90%+。

2.46 万楼面 + 建安精装约 1.2 万→可售成本 3.6-3.8 万，预判开盘 4.2-4.6 万 /㎡，70㎡300 万级、85㎡360-390 万。

贴身对线华曦府金安。

金安 421 套 78-118㎡、网签 319 套 / 去化 76%、成交 4.4 万 /㎡，距四道桥站更近（约 150 米 vs600 米）但容积 2.0、限高 45 米；绿城以 "1.8 低密 + 户均小 15㎡+ 更高赠率 " 错位切 300-400 万首置刚改，而非在 4.4 万线上硬拼。

周边峯范北京、龙湖北辰揽境、金茂长安悦次新二手 5.4 万 /㎡是隐性天花板，西六环外 + 远郊二手承压决定 4.6 万 + 上方溢价空间有限。

项目分析。

绿城 2026 在京远郊双子（黄村朗月和风首周网签 3.35 亿 + 本宗）均走 " 低楼面 + 小户均 + 高赠 " 模型，0144 的 163 轮溢价 16.7% 证明国企对 " 门头沟 S1 沿线已验证购买力 " 仍愿付情绪溢价。

但 33 天拿证背后是首开节点倒逼——金安剩余 102 套尾盘仍在去化，绿城若不能在 10 月前蓄客开盘，300 万级客群将被金安清盘促销截流。

变量在首开是否守 4.3 万实收、70㎡以下钩子户分配、1.5 米设备平台 " 全赠 " 规自终审口径。

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