8 月 27 日，广州富力地产股份有限公司（02777.HK，以下简称 " 富力地产 "）发布截至 2026 年 6 月 30 日止六个月中期业绩。上半年集团实现总协议销售约人民币 73.5 亿元，与 2025 年同期的 73.0 亿元相比基本稳定、微增 0.7%；销售面积约 118.75 万平方米，同比大幅增长 57.6%；实现营业额人民币 70.98 亿元，同比增长 23.1%；毛利 6.29 亿元，同比下降 50.0%，其中物业发展毛利率仅 3.4%，较 2025 年同期的 19.4% 大幅下降 16.0 个百分点；期内净亏损 53.07 亿元（2025 年同期：净亏损 40.82 亿元），其中归属公司所有者亏损 52.68 亿元，同比扩大 30.2%，每股基本亏损 1.4040 元。

销售业绩分析

▌ 1.1 销售业绩

2026 年上半年，富力地产实现总协议销售约人民币 73.5 亿元，销售面积约 118.75 万平方米，协议销售来自国内 26 个省份（含直辖市、自治区）及海外 3 个国家。就城市能级而言，一线及二线城市贡献总协议销售 55%，三线及以下城市贡献 31%，海外贡献 14%。与 2025 年上半年相比，销售额微增 0.7%，而销售面积大幅增长 57.6%，隐含销售均价由约 9,690 元 / 平方米降至约 6,189 元 / 平方米，同比下降约 36.1%，延续 2024 年上半年以来（14,200 元 / 平方米）的持续下行趋势，反映集团在流动性约束下采取 " 以价换量 " 的去库存策略，同时商业及其他类低单价业态占比较高（55%）亦拉低了整体均价。

图 1：协议销售额与销售面积趋势（2024H1 – 2026H1）

数据来源：富力地产 2024、2025、2026 年中期报告

▌ 1.2 2026 年上半年销售拆解

分区域看，华南地区为最大贡献区域，上半年实现协议销售约 20.15 亿元，占比约 27.4%；中南地区 11.24 亿元（占 15.3%）、华北地区 11.03 亿元（占 15.0%）、西北地区 10.62 亿元（占 14.5%）、海外 9.93 亿元（占 13.5%）、西南地区 4.39 亿元（占 6.0%）、海南 3.13 亿元（占 4.3%）、华东地区 2.97 亿元（占 4.0%）。广东、湖南、海外、山西、河北、重庆、海南、陕西、北京及浙江为协议销售额最高的十大省份及地区，合计贡献约 62.6 亿元，占总协议销售约 85%。

图 2：2026 年上半年协议销售区域分布（亿元）

数据来源：富力地产 2026 年中期报告

财务与盈利分析

▌ 2.1 营收与利润趋势

2026 年上半年，富力地产实现营业额 70.98 亿元，同比增长 23.1%（2025 年上半年：57.65 亿元，当时同比大幅下降 59.4%）。营业额增长主要来自物业发展板块：来自物业发展的营业额由 2025 年同期的 41.65 亿元增加 30% 至 54.24 亿元，主要基于期内交付销售物业 55.34 万平方米，较 2025 年同期交付的 46.10 万平方米上升约 20%，整体平均售价约为每平方米 9,800 元（2025 年上半年：9,000 元）。投资物业租金收入由 3.13 亿元增加约 10% 至 3.43 亿元，酒店营运收入与去年同期大致相若（约 8.27 亿元）。此外，2025 年上半年营业额的低基数（较 2024 年同期的 142.11 亿元下降 59.4%）亦放大了本期同比增幅。

盈利端持续恶化：综合影响下，期内净亏损 53.07 亿元，归属公司所有者亏损 52.68 亿元、同比扩大 30.2%，每股基本亏损 1.4040 元。年报将净亏损扩大主要归因于中国房地产行业持续低迷削弱买家信心导致物业发展毛利率下降，以及期内融资成本增加。

表：富力地产主要财务指标

▌ 2.2 2026 年上半年主营业务经营情况

集团主营业务涵盖物业发展、物业投资及酒店营运三大分部，另包括物业管理等其他分部。分部业绩看：物业发展分部营业额 54.24 亿元，分部亏损 34.94 亿元，交付放量未能弥补毛利率坍缩，仍为最大亏损来源；物业投资分部营业额 4.25 亿元（对外 3.43 亿元），分部利润 1.98 亿元，租金回升叠加成本刚性较低，是唯一实现盈利的分部；酒店营运分部营业额 8.36 亿元，分部亏损 1.28 亿元；其他分部（含物业管理等）营业额 5.27 亿元，分部亏损 18.84 亿元，亏损主要与金融资产减值（期内金融及合约资产减值净额 4.79 亿元）、以及其他亏损净额等相关。

三、负债与现金流管理

▌ 3.1 负债及流动性

图 4：借款总额与总现金对比（2024H1 – 2026H1）

截至 2026 年 6 月 30 日，集团借款总额 975.25 亿元，呈持续压降态势；其中一年内、一年至五年内及五年后到期的借款分别为 828.42 亿元、109.46 亿元及 37.37 亿元，短期债务占比高达 85%，债务期限结构严重失衡。而集团总现金及银行存款（含受限制现金）仅 26.00 亿元，现金对一年内到期借款的覆盖率仅约 3.1%，流动性缺口巨大。按净负债比率（债务净额 949.25 亿元 / 总权益 23.69 亿元）计算，已飙升至 4,007%，杠杆指标的急剧恶化并非源于债务扩张，而是权益端加速缩水所致——截至 6 月末集团总资产 2,602.98 亿元、总负债 2,579.29 亿元，归属公司所有者权益为 -96.09 亿元，已陷入深度资不抵债；流动负债超出流动资产约 411.93 亿元。

债务风险方面，集团披露：截至 6 月 30 日无法按预定还款日期偿还若干银行及其他借款 438.31 亿元，且其后至报告批准日另有无能力偿还的到期借款 41.57 亿元，合计本金总额 771.54 亿元的银行借款及其他借款已违约或交叉违约，集团已收到若干催款信、催款通知及法律信函；自 2024 年 8 月起，集团未能支付三笔优先票据（本金总额 308.34 亿元，约 45.27 亿美元）的利息。财务担保方面，为物业买家按揭贷款及合营 / 联营公司借款提供的担保总额 637.97 亿元，较 2025 年末增加 12%。银行借款组合实际利率由 2025 年末的 5.80% 升至 6.16%，非人民币借款约占借款总额 33%。

▌ 3.2 2026 年负债与现金流策略分析

债务重组是当前公司化解风险的核心主线。境外重组方面，集团于 2024 年 12 月公布针对三笔优先票据及其他指定境外债务的重组方案；2025 年 10 月订立修订协议后，截至 2025 年 12 月 12 日，占范围内债务未偿还本金总额超过 77% 的计划债权人已加入经修订重组支持协议。境外重组落地后将对集团境外债务进行大幅去杠杆。境内重组方面，公司已建议为境内公司债券持有人提供整体重组方案，工具包括现金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债、资产信托份额抵债、股票经济收益权兑付和全额留债长展期。。

现金流方面，上半年经营活动产生的现金净额 3.84 亿元（2025 年同期：3.12 亿元），连续保持正向净流入；投资活动现金净额 0.88 亿元；融资活动现金净流出 4.70 亿元（新增银行借款仅 0.70 亿元，偿还借款 6.76 亿元）。在销售回款有限、再融资渠道基本关闭的背景下，集团采取 " 控支出、保交付、促回款 " 的现金流管理策略：新开工基本停止、在建项目仅限预售资金范围内推进、出售若干项目开发公司股权、严格控制行政成本与资本开支。董事长致辞亦明确，在行业形势好转前，管理现金流及财务流动性仍是主要目标。

结语

2026 年上半年，富力地产呈现出 " 销售企稳、亏损加深、重组提速 " 三线并行的经营图景。销售端，73.5 亿元的总协议销售额同比微增 0.7%；财务端，交付放量带动营业额同比增长 23.1%，却因 3.4% 的物业发展毛利率、攀升的融资成本与减值计提，导致归母亏损扩大至 52.68 亿元，归母权益转负至 -96.09 亿元，正式进入深度资不抵债区间。

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