《中指 · 城市更新双周资讯》立足行业发展视角，从城市更新政策、数据扫描、行业动态等多个维度，系统梳理城市更新行业发展动态，为城市更新行业从业者提供实践参考，助力城市更新高质量发展。本期分析周期为 2026 年 8 月 22 日— 2026 年 9 月 4 日。

政策动态

本期城市更新政策主线集中在专项信贷制度建立、房地产融资体系重构和地方规划及要素政策加快落地。国家层面，8 月 28 日金融监管总局、住房城乡建设部联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕7 号），首次设立 " 城市更新项目贷款 " 专门品种；同日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局完善商品住房销售制度，中国人民银行、金融监管总局改革完善房地产信贷管理，证监会明确支持符合条件的城市更新项目发行 REITs 或作为扩募资产。

地方层面，吉林、湖北、青海等发布城市更新 " 十五五 " 规划或配套措施，陕西推出 " 城市更新贷 " 财政贴息，贵州举行城市更新项目推介会并集中披露 " 十五五 " 项目储备与实施安排，河南进一步部署 2026 年下半年城市更新重点任务。整体看，城市更新政策正在从规划部署加快向信贷、资本市场、土地规划和项目对接等可操作机制延伸。

▌（一）全国层面城市更新相关表态 / 政策形势

表：全国层面城市更新相关政策 / 表态

资料来源：中指研究院综合整理

（1）首部《城市更新项目贷款管理办法》出台，专项信贷制度实现突破

发布时间：2026 年 8 月 28 日

主要内容：8 月 28 日，金融监管总局、住房城乡建设部联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕7 号）。办法要求银行业金融机构设立 " 城市更新项目贷款 " 品种，明确项目准入、贷款用途、额度期限、还款来源、担保措施和资金管理等要求。项目需符合城市体检和城市更新规划要求、纳入城市更新项目库、落实资本金制度并明确实施主体，且具备能够覆盖贷款本息的经营性收入。贷款资金不得用于缴纳土地出让金及相关税款、净地供应前土地征收和拆迁安置补偿等前期环节，也不得用于按规定应由财政资金支出保障的事项。办法同时明确不得新增地方政府隐性债务，不得接受任何形式的政府隐性增信措施。

点评：该办法将城市更新 " 强化信贷支持 " 的政策导向进一步转化为专项贷款管理制度，城市更新市场化贷款由此形成更清晰的全国统一规则。项目是否纳入规划和项目库只是准入基础，银行仍将重点审查项目自身现金流、资本金和实施主体资信。对于经营模式清晰、现金流能够覆盖本息的项目，融资路径更加明确；对于主要依赖财政兜底或缺乏稳定经营收入的项目，贷款约束将进一步强化。

链接：https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/governmentDetail.html?docId=1270033&generaltype=1&itemId=861

（2）8 月 28 日房地产一揽子新政：现房销售与信贷制度同步调整

主要内容：8 月 28 日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确实行预售的商品住房单体建筑应完成主体结构封顶，并有力有序推行现房销售。中国人民银行、金融监管总局同日印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171 号），围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期完善信贷产品体系，明确个人住房贷款期限最长不超过 40 年，并全面推行房地产开发贷款项目主办银行制。上述制度与城市更新专项贷款共同构成房地产发展新模式下更完整的融资与销售规则体系。

点评：本轮政策同步调整销售制度和房地产信贷基础制度，强调项目制、封闭管理和全生命周期融资。对城市更新而言，专项贷款与 REITs 等资本工具逐步形成衔接，有利于推动项目从前期建设融资向长期运营和资产退出延伸，同时也对项目合规性、资本金、现金流和运营能力提出更高要求。

链接：https://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/202608/t20260828_3177215.shtml ；https://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/2026082816463825521/index.html

（3）证监会支持城市更新项目发行 REITs，拓宽资本市场化融资渠道

发布时间：2026 年 8 月 28 日，落地 9 月 3 日

主要内容：8 月 28 日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs），或者作为扩募资产装入已上市 REITs，同时支持经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产 ABS 等产品。9 月 3 日，创金合信北京国资公司 REIT 在深交所挂牌上市，为全国首单 " 科技创新 + 城市更新 " 主题商业不动产公募 REIT，募集资金总额 28.31 亿元。

点评：城市更新项目普遍具有投入大、运营周期长的特征，REITs、CMBS 等工具扩容有利于形成 " 投资建设—运营培育—资产证券化—资金回笼再投资 " 的资本循环。首单双主题商业不动产公募 REIT 落地，也进一步验证了成熟城市更新资产通过资本市场实现盘活退出的可行路径。

链接：https://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c7655027/content.shtml ；https://www.szse.cn/www/aboutus/trends/news/t20260903_622682.html

▌（二）地方层面城市更新政策与工作动态

表：地方政策动态汇总

（1）吉林省印发城市更新及城市高质量发展 " 十五五 " 规划

发布时间：2026 年 8 月 25 日；8 月 27 日召开省政府新闻发布会解读

主要内容：8 月 25 日，吉林省政府办公厅印发《吉林省城市更新及城市高质量发展 " 十五五 " 规划》（吉政办发〔2026〕13 号）；8 月 27 日，省政府新闻办举行新闻发布会介绍规划内容。规划设置 10 项主要指标，确定 7 方面 25 项重点任务，实施 10 个专项行动，重点覆盖危旧房、老旧小区、老旧街区厂区、地下管网和城市功能品质提升等领域。

点评：吉林以省级专项规划将国家城市更新 " 十五五 " 任务进一步细化为可量化、可实施的行动体系，形成 " 规划目标—重点任务—专项行动 " 的推进框架。后续值得重点关注各市州项目库、年度计划以及土地、资金等配套政策的衔接。

链接：https://www.cnr.cn/jlfw/jlyw1/20260830/t20260830_527798264.shtml

（2）陕西推出 " 城市更新贷 " 财政贴息，建设与运营环节分类支持

发布时间：2026 年 8 月 26 日前后公开

主要内容：陕西省财政厅、省住建厅、省委金融办及人民银行陕西省分行联合印发《陕西省 " 城市更新贷 " 财政贴息实施方案》（陕财办建〔2026〕11 号）。政策对 2026 年 1 月 1 日后签订贷款合同并放款、用于城市更新重点领域项目建设或运营的贷款给予财政贴息，实施期暂定 1 年。其中，符合条件的项目建设固定资产贷款贴息 1.5 个百分点，单个项目贴息总额不超过 1000 万元；符合条件的项目运营贷款贴息 1 个百分点，单个项目贴息总额不超过 600 万元。

点评：陕西将财政贴息同时覆盖城市更新建设和运营贷款，政策重点从单纯降低建设期融资成本进一步延伸至鼓励长期运营。通过财政资金撬动银行信贷和社会资本，有利于改善城市更新项目融资成本和资金期限结构，也强化了 " 投建营一体化 " 的政策导向。

链接： https://www.shaanxi.gov.cn/xw/sxyw/202608/t20260827_3670240_wap.html

（3）湖北发布城市更新 " 十五五 " 规划及自然资源配套措施

发布时间：2026 年 8 月 22 日（规划发布）；8 月 27 日（配套措施发布）

主要内容：8 月 22 日，《湖北省城市更新 " 十五五 " 规划》发布，围绕住房安全、老旧小区提质、完整社区、街区厂区更新和基础设施等部署未来五年任务。8 月 27 日，湖北省自然资源厅、省住房城乡建设厅发布《关于支持城市更新行动的若干措施》（鄂自然资发〔2026〕16 号），从详细规划适应性、容积率奖励与核定、混合开发和用途兼容、存量用地盘活、5 年过渡期、危旧房自主更新、资源资产组合供应、不动产登记、规划许可豁免等方面提出配套政策。

点评：湖北本期形成 " 专项规划 + 自然资源政策 " 的组合推进模式，既明确更新任务，也针对存量项目中规划、土地、容积率、功能转换和确权登记等关键堵点给出操作工具。其中混合利用、过渡期、容积率支持及 " 带押改造 " 等安排，对提升存量资产盘活效率具有较强实操价值。

链接：https://zjt.hubei.gov.cn/bmdt/dtyw/mtjj/202608/t20260824_5999441.shtml ；https://zrzyt.hubei.gov.cn/fbjd/zhengce/qtzdgkwj/202608/t20260827_6002154.shtml

（4）青海发布城市更新 " 十五五 " 规划，省级更新任务进一步细化

发布时间：2026 年 9 月 2 日公开

主要内容：青海省政府网站公开《青海省城市更新 " 十五五 " 规划》（青政〔2026〕58 号），系统部署未来五年城市更新目标、重点任务和保障机制，进一步衔接国家城市更新 " 十五五 " 规划与青海省城市发展实际，为后续市州项目谋划和更新实施提供省级规划依据。

点评：随着吉林、湖北、青海等省级专项规划陆续发布，城市更新 " 十五五 " 规划正在加快由国家层面向地方分解落实。省级规划将成为后续项目库建设、年度任务安排和资金资源配置的重要依据，市场机会也将更多由规划目标转化为具体片区和项目清单。

链接：http://wap.qinghai.gov.cn/zwgk/xxgkml/zfwj/202609/t20260902_429863.html

（5）贵州出台持续推进城市更新行动工作方案，并举行项目推介会

发布时间：2026 年 8 月 28 日— 9 月 2 日

主要内容：8 月 28 日，2026 年贵州省城市更新项目推介会在贵阳举行，向 90 余家企业、银行机构、资产管理机构等推介更新片区、城市基础设施、老旧街区改造等项目。9 月 2 日，贵州省政府新闻办举行‘十五五’时期城市更新行动新闻发布会，结合此前已印发的《贵州省持续推进城市更新行动工作方案》，集中介绍未来五年城市更新重点任务及项目储备情况。发布会同时披露，全省已谋划储备重点更新片区 67 个、老旧厂区更新项目 24 个、老旧街区更新项目 39 个，计划改造城镇地下管网 1.2 万公里以上。

点评：贵州将省级行动方案、项目储备和政银企对接同步推进，体现城市更新由规划部署向 " 项目清单 + 市场化融资对接 " 加快转化。对社会资本和金融机构而言，项目成熟度、资金平衡、运营收益和实施主体能力将成为后续参与城市更新的重要筛选条件。

链接：http://www.chinajsb.cn/html/202608/28/59433.html ；https://difang.gmw.cn/gz/2026-09/02/content_38981935.htm

（6）河南进一步部署 2026 年下半年城市更新重点任务

发布时间：2026 年 8 月 31 日

主要内容：河南省人民政府办公厅印发《坚决打好打赢经济发展夏秋季战役 推动 2026 年下半年经济持续向新向优向好发展重点任务举措的通知》，在既有《河南省深入实施城市更新重点工程三年行动计划（2025 — 2027 年）》基础上，进一步部署城市更新重点任务。政策提出深入开展城市体检，制定支持存量建筑功能转换和混合利用政策，出台推进完整社区建设实施方案，抓好郑州、洛阳中央财政支持城市更新行动，力争全年建设完整社区 300 个、更新住宅老旧电梯 2000 台、新增城市公共停车泊位 5 万个以上、新建公共服务领域充电桩（枪）1.5 万个。

点评：河南本期重点是对既有三年行动的年度任务进一步细化和加力，而非新启动一轮三年行动。存量建筑功能转换、完整社区、老旧电梯和停车设施等任务被量化后，有利于推动更新项目加快形成实物工作量，并为后续地方配套政策提供明确方向。

链接：https://www.guandian.cn/article/20260831/594518.html

数据扫描

本周期城市更新数据呈现 " 金融工具加快落地、项目储备集中披露、年度任务量化推进 " 的特征。资本市场工具与地方项目储备同步推进，城市更新资金组织方式进一步多元化。

表：重点数据归纳

行业动态

本周期行业端看点由小额规划采购进一步转向资本工具落地、央地合作和重大项目对接。全国首单 " 科技创新 + 城市更新 " 主题商业不动产公募 REIT 在深交所上市，河北首单城市更新 CMBS 落地；重庆在央地合作中推动总投资约 40 亿元的菜园坝—南区路片区城市更新项目签约，贵州通过省级项目推介会集中对接金融与社会资本。整体看，城市更新正在形成 " 长期信贷 + 资产证券化 + 央地合作 + 项目推介 " 的多元资金与资源组织方式。

表：行业动态汇总

（1）全国首单 " 科技创新 + 城市更新 " 商业不动产 REIT 上市

动态时间：2026 年 9 月 3 日

主要内容：9 月 3 日，创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金（证券代码 181001）在深圳证券交易所挂牌上市。该项目为全国首单 " 科技创新 + 城市更新 " 主题商业不动产公募 REIT，也是深市首单商业不动产 REITs 项目。原始权益人为北京国资公司和北京新隆福公司，底层资产包括隆福寺一期项目和集智未来项目，募集资金总额 28.31 亿元。

点评：该 REIT 将城市更新、科创产业载体与资本市场结合，通过证券化方式盘活成熟经营性不动产，为城市更新形成 " 投—融—管—退 " 闭环提供了新的资本市场样本。随着证监会明确支持符合条件的城市更新项目发行 REITs，具备稳定经营现金流和成熟运营能力的更新资产有望获得更明确的退出渠道。

链接：https://www.szse.cn/www/aboutus/trends/news/t20260903_622682.html

（2）河北省首单城市更新 CMBS 项目落地

动态时间：2026 年 8 月 26 日发行、8 月 31 日报道

主要内容：8 月 26 日，" 石家庄长安兴安第一期资产支持专项计划（城市更新）" 成功发行，成为河北省首单写字楼 CMBS 和首单城市更新 CMBS。项目发行规模 6.09 亿元，期限 18 年（3+3+3+3+3+3），票面利率 2.19%，原始权益人为石家庄市长安兴安城市建设投资集团有限公司。

点评：该项目以写字楼经营性现金流为基础开展资产证券化，将存量不动产转化为长期低成本资金，拓宽了地方国企盘活资产、支持城市更新的融资渠道。与本期商业不动产公募 REIT 落地相呼应，城市更新成熟运营资产的证券化路径正在进一步丰富。

链接：https://hebei.hebnews.cn/2026-08/26/content_9550345.htm

（3）2026 年贵州省城市更新项目推介会举行

动态时间：2026 年 8 月 28 日

主要内容：8 月 28 日，2026 年贵州省城市更新项目推介会在贵阳市举行，向 90 余家企业、银行机构、资产管理机构等推介城市更新项目，涵盖更新片区、城市基础设施建设、老旧街区改造等多个领域，搭建政银企对接平台。

点评：贵州通过省级专场推介会把项目储备直接推向金融机构和市场主体，城市更新组织方式由 " 政府谋划项目 " 进一步转向 " 项目清单 + 市场化对接 "。随着国家城市更新专项贷款制度落地，项目入库、实施主体、现金流和融资方案的成熟度将直接影响后续授信和社会资本参与。

链接：http://www.chinajsb.cn/html/202608/28/59433.html

（4）重庆渝中约 40 亿元片区城市更新项目深化央地合作

动态时间：2026 年 8 月 27 日签约、8 月 28 日披露

主要内容：8 月 27 日，深化中央企业与重庆市合作座谈会举行，渝中区与国家开发银行重庆市分行、中国电子工程设计院股份有限公司签约，共同推进菜园坝—南区路片区城市更新等项目。其中，菜园坝—南区路片区城市更新项目总投资约 40 亿元，总建筑面积约 20 万平方米。同场重庆集中发布央企合作签约、对接项目和城市机会清单共 193 个项目，总投资超过 7500 亿元，城市更新是重点合作领域之一。

点评：该项目体现城市更新与央地合作、政策性金融和专业设计能力的协同导入。对于投资体量较大的片区更新项目，地方政府与央企、政策性金融机构建立长期合作机制，有助于强化前期策划、融资组织和实施落地能力。

链接：https://www.cqyz.gov.cn/zwxx_229/yzyw/202608/t20260828_15999525.html

（5）深圳龙华区发布 2026 年城市更新单元计划第三批计划

动态时间：2026 年 9 月 2 日公告

主要内容：深圳市龙华区城市更新和土地整备局发布《2026 年深圳市龙华区城市更新单元计划第三批计划》公告，涉及新围大浪北路片区、库坑片区、龙胜南片区、民宝路南片区等多个城市更新单元，拟更新方向涵盖普通工业、居住、商业等功能，明确拟拆除范围、移交用地及公共利益项目用地要求。

点评：深圳继续通过城市更新单元计划滚动推进存量用地更新，并同步明确更新方向、公共利益用地移交和计划有效期。这一机制有利于把项目储备、规划审批与实施主体确认形成连续管理链条，是超大城市以制度化方式推进拆除重建类城市更新的重要实践。

链接：http://www.szlhq.gov.cn/lhcsgxj/gkmlpt/content/12/12964/post_12964556.html

近几年，地方加快探索盘活存量房屋，逐步形成了收购存量商品房用作保障性住房、自持转销售、非居改租、功能兼容与临时改变用途等多元盘活路径，其中保障性住房再贷款及专项债券扩围支持收购存量商品房，为地方收储提供了重要资金支撑。今年以来，商业不动产 REITs 试点推进，为项目提供市场化退出渠道，打通 " 存量盘活—资金回笼—再投资 " 闭环，为盘活存量商办项目提供了更大支持。另外，盘活存量资产的重要路径之一是与专业运营企业深度协同、强化专业运营能力，当前越来越多的存量项目正从 " 空置低效 " 转向 " 持续造血 "，形成可复制的轻资产运营范式。

盘活存量房屋是城市发展由增量扩张转向存量提质的核心抓手之一，也兼顾着构建房地产发展新模式、完善住房保障、拉动城市更新投资等多重作用，预计未来配套政策将持续落地，有望通过加大存量房收储力度、细化功能兼容转换实施细则、扩大房票安置适用范围等举措，加速推进存量房屋盘活。

中指助力城市更新行动

2025 年，中央城市工作会议立足新时代我国城市发展新形势，作出 " 两个转向 " 的重大判断，即 " 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 "，并提出坚持城市内涵式发展，高质量开展城市更新。开展城市更新已成为实现新型城镇化高质量发展的重要途径，也将成为新一轮城市竞争力打造的关键。中指研究院较早进入城市更新研究领域，2013 年即与美国哥伦比亚大学联合开展城市可持续发展论坛，并实地考察了美国城市更新典型项目，2016 年提出 " 城市年轻态 " 研究并立项，搭建早期的城市更新相关研究理论体系。中指研究院也基于前期开展的城市更新理论和实践，较早组建城市更新研究课题组，专注于开展城市更新相关的系列专题研究和项目服务。

中指研究院 " 城市更新课题组 " 目前已为招商局集团、中交、中海、卓越等城市更新服务商提供定制化课题服务。结合新时代中国城市更新需求，中指研究院与广东省三旧改造协会、中国人民大学城市更新研究中心、卓越集团共同发起，首次发布了《2020 中国城市更新评价指数（广东省）研究报告》，推动中国城市更新进入指数评价时代。此外，中指研究院连续多年与全联房地产商会城市更新分会合作编制并发布《中国城市更新》发展报告，连续多年与中国城市规划设计研究院合作编制并发布《中国（35 城）城市更新活跃度年度观察报告 2024》、《中国城市更新活跃度年度观察报告（2025）》，持续助力城市更新行业高质量发展。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供 " 十五五 " 城市更新业务专项发展研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市 / 企业城市更新发展报告 / 白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度 / 季度 / 年度报告、城市更新项目测评等服务。此外，中指研究院也在主办的大型会议过程中积极发挥平台价值，组织开展年度城市更新论坛，构建中国城市更新行业交流平台与互动机制。

真诚欢迎广大城市更新 " 行动者 " 与中指研究院开展城市更新研究合作，共同助推城市更新行业高质量发展！

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