图：noa1008xx

有个事情正在慢慢发酵。

值得聊聊。

它会极大冲击 " 好铺养三代 "、" 买车位 "、" 商住公寓收租金 ".... 这些过往的理财观念。

这些观念之前深深印在许多人脑海。

咱普通住宅使用权是 70 年，商业地产使用权一般是 40 年 / 50 年

上海近期出了一个《工商业土地使用权续期意见》，明确说了：40 年 / 50 年到期后，续期要交钱。

交多少呢？

总之不便宜—— " 不低于基准地价 70%"

" 续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的 70%"

根据社会公共利益需要依法收回土地的项目，不予续期；对产业用地综合绩效评估被评定为 C、D 类的项目，从严加强监管和管理。

目前官方网站还没有刊发相关文件。但澎湃等权威媒体，已经报道验证了这个事情。

WOW，冲击太大了。

很多业主原来以为「40 年产权」‌的说法只是说说而已。

要么可以到期免费续，要么交点小钱能续。

但现在这个认知摇摇欲坠。

按基准地价 " 不低于 70%"，是笔大钱了。

当然，目前这只是上海的办法，别的城市不一定依样画葫芦。但是呢，其它城市经济实力弱。

会不会效仿？

这意味着啥？

商业地产要认真考虑寿命期了。

之前很多人问：" 我看到一套商住房，自己算了下，它的收益有 4%，很心动。"

要不要下手呢？

假如土地年限是 40 年，假如到期要按原价来续，不是 " 永久收息 "。

那它 IRR 口径的收益是 2.52%

再考虑到买房时剩余土地年限可能已不足 40 年，空置、折旧、税费等等 ... 问题会更复杂些，收益会进一步削弱；

之前老一辈说的 " 买商铺挣了大钱 "，往往是赶上了时代红利。

但现在更残酷，咱们要更严谨地推敲成本与寿命。

40 年 / 50 年不是超长期。

北京、上海、深圳许多沿街商铺，写字楼呀，车位呀 ... 等等，已经有 10 多年、20 来年的历史。

那还剩余 10 来年，20 来年使用权。

所以聊这个不是杞人忧天。

包括，北京这边很多人喜欢去北戴河阿那亚玩，阿那亚暑期时民宿酒店爆满，一房难求。

早期民宿业主们收益不菲。

我之前好奇地查询过——

阿那亚房子普遍是 40 年产权的商业性房产，如果产权要考虑 " 有效期 "，真实回报会被打低。

又包括：

A 股有很多 REITs，存续期标注了 20 年、40 年。

我以前苦苦搞不明白，到期之后呢？

它们不分红了么？

现在明白了。

原来默认了：到期之后有 " 变数 "。所以就只约定了存续期，免得将来有争议、有麻烦。

说白了。

商业性质的地产不是 " 无偿的永续资产 "。

收息收息，要区分一辈子的 " 永续收息 "。

还是一个阶段的 " 收息 "。

大家可能会担忧。

70 年产权的房子呢？

40 年产权、50 年产权的商业地产续期存在变数、要补交一笔钱。

70 年产权普通商品房会不会也面临麻烦？

咱《民法典》规定：

" 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 "。

清清爽爽许多。

不用像商业地产续期一样，申请、评估。

那，自动续期的费用呢？

官方对此公开做过 " 承诺 "：

" 没有做出法律安排前，少数已经到期的用地，按过渡性办法处理 "

不用提交续期申请。

不收取费用。

总体感受下来，普通商品房 VS 商业地产，不是简单的 70 年和 40 年、50 年持有时间差。

更多是原始性质就有差异。

四

再补充两条新闻。

周五美国 8 月非农就业出炉。

非农就业 16.2 万人，远高于市场预期。

市场对 9 月加息的预期上升了。但这个预期一直在变化，目前仍没有定数。

黄金跌了 1.38%，跌幅有限。

按理说美股科技股会受影响，但周五美股还算 " 坚挺 "，费城半导体还涨了 3.37%。

特朗普再次呼吁降息。之前沃什上任后，他一直保持缄默，现在有点按捺不住。

工行拟募集资金 1 千亿，农行募集 1600 亿补充资本。

财政部、中国烟草参与认购。

几家大银行如果 " 缺钱用 "，完全可以减少每年分红。

但它们没有这么做，一边坚持分钱，一边持续找大金主拿钱。

听起来很奇怪。但这生动说明了「大银行」‌和「中小银行」‌有区别。买银行股收息，尽量选大银行和优质股份行。

大银行不断有大金主撑腰，小银行没这种好命。