每一个楼花，都是独一无二的。

今天下午 3 点，北京土拍市场将迎来一槌定音。

通州区宋庄镇 TZ01-0101-0001 地块，中国绿发以底价 9.962亿元摘得，成交楼面价约 1.73 万元 /㎡。

为什么是绿发？

原因很简单，这宗地的正南边，就是格拉斯小镇。

这个小镇，出自鲁能之手：2004 年拿地，开发近 20 年，占地约 3000 亩，里面有 471 栋独栋。

而鲁能，正是中国绿发的前身。

对中国绿发来说，这不是拿地，是收尾——地缘客群现成、德闳学校现成、老河湾的景观现成，连售楼处都是现成的。

这地块本身很有看头，容积率只有 1.05。花姐接着拆两件事：

1、这块地的来路，为何差点 " 下架 "？

2、1.05 的容积率，能做出什么产品，卖什么价？

一块压线转正的地

0001 地块的身世，有点曲折。

7 月 1 日，它进入预申请，有效期到 7 月 30 日。市场一度以为，它会悄悄下架。

毕竟，地块位于通州六环外、机场航线下、别墅去化慢，行情就摆在那里。

但，8月 5日，它转正挂牌了。

更巧的是，它与东侧的 TZ01-0101-0002 商业地——起始价 1.536 亿元，拆了包，宅地、商业地各拍各的。

买家的账本，一下清爽了。

关于 0001 地块的档案，如下：

地块东至葛渠路，南至榆滨一街，西至绿地，北至老河湾。

简单地说，它三面安静，一面临河。

正南边，就是鲁能格拉斯小镇。说白了，这不就是格拉斯小镇的第九期吗？

还有一个时间细节，这块地是踩在 828 新政之后出让，在细节没出台之前，它应该加快出图、拿规划证。

当然了，本身就是低密住宅，封顶速度快，倒是耽误不了多长时间。

面粉比面包便宜太多

通州宋庄板块楼市，如今住着两个价格的世界。

一个是 0001 地块南边 10 公里外的新房世界：

北投和璟，今年 2 月 3 日底价拿地，楼面约 1.79 万 /㎡。8 月 15 日取证、8 月 22 日开盘，拟售均价 4.54 万 / 平，网签约 4.04 万 / 平，打了八九折。

它开盘 8 天，网签 258套、11.26 亿元，地价款收回七成。

北投和璟 600 米外的首开熙悦京晏，楼面约 1.98 万 /㎡，是首开地产北京第一个四代宅，预期售价每平 5 万 +。

这个世界，讲的是流速。

另一个，就是 0001 地块及周边的别墅世界：

格拉斯六期明德兰庭在售，叠拼约 5-5.6 万 /㎡、总价 1300 万起；合院约 6.8 万 /㎡、1800 万起；二手独栋报价，约 5.8-8 万 /㎡。

这个世界，讲的是岁月。

0001 地块的起拍楼面价，约 17251 元 /㎡，比北投和璟每平便宜约 650 元，比熙悦京晏更便宜约 2550 元。

而它未来要做的产品，与格拉斯六期同处一个世界——那里的面包，卖 5 万起。

面粉 1.73万，面包 5万。这个价差，放在当下的北京土拍市场，凤毛麟角。

产品推测：叠拼 +合院

指标决定产品。关于 0001 地块的产品形态，花姐来强排一下。

限高 18 米，是关键。放在别的地块，这是紧箍咒；放在低密地，恰恰是护身符。

整个项目地上 4层叠拼（下叠 1-2层、上叠 3-4 层），或者二至三层合院，高度绰绰有余。

建筑控制规模≤ 5.77 万㎡，扣掉一箩筐配建——地上的开闭站 600㎡、配电室 150㎡、物业用房 150㎡、社区综合服务 150㎡、分布式能源站 500㎡，地下的便民菜店 100㎡、便利店 50㎡、快递站 20㎡。

最终的可售住宅建面，花姐测算约 5.6万㎡。

全盘约 160-170 套。什么概念？北投和璟一个盘 866 户，这里不到它的两成。

还有一个细节，藏得很深。

出让文件要求：邻老河湾侧的街坊路及地块地坪，需高于上段 20 年一遇蓄涝水位 20.2 米的 0.5 米以上、下段 20.5 米的 0.5 米以上，且不低于周边地坪。

翻译过来，整盘序垫高至少半米，防的是老河湾涨水。

这半米，既是成本，也是质感。低密社区抬板，私密性和豪宅味，都上来了。相信，它抬高，一定不止于 0.5米。

盲猜一下，它会不会成为北京首个抬板别墅小区呢？

关于 0001地块的售价花姐推测：叠拼 4.8-5.5万 / 平，总价 1300-1600 万；合院 5.5-6.5 万 / 平，总价 2000 万起步。

楼面价 1.73 万 / 平，加上低密产品偏高的建安与精装，综合成本 3.5 万上下。卖 5 万，有得赚。

当然，丑话也说在前头：首都机场的航线，就在地块头顶；别墅的流动性，永远赶不上洋房。

北投和璟 8天网签 258套的热闹，在这个低密世界里，大概率复制不了。

花姐点评：

9.962 亿元、底价，意料之中。

20 年前画下第一个圈的人，今天自己画上了句号。有始有终，这件事在楼市里，比容积率 1.05更稀缺。

这个结果，账算得很克制。1.73 万元 / 平的楼面价，隔壁六期叠拼每平卖 5 万 +。

面粉与面包之间，隔着一条 20 年的护城河。

但绿发一手都没多举——不是算不清，是算得太清：航线在头顶，水位在脚下，六环外别墅的流动性，躺在每一家房企的账本里。

低密是稀缺品，但稀缺，不等于快销。

对照 9 月 3 日温榆河的 174 轮鏖战、华润 83 亿元抢筹，今天这一槌，安静得像另一个市场。

新政后的北京土拍正在分化：热钱追流速，托底守确定。

而对买房人，真正的信号只有一个——副中心再想供出容积率 1.05 的宅地，恐怕要再等 20 年。

低密谢幕，且住且珍惜。

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