最近有个词在物业圈子里传得很凶，叫 " 撤场潮 "。不是业主开会把物业赶走那种老剧本，这回是物业公司自己收拾东西走人。

2025 年初到 2026 年 3 月底，全国监测到的住宅撤场项目有 212 个，百强物业主动退出的比例还在往上走。

以前提起物业撤场，大家脑子里浮现的画面是业主拉横幅、开大会、投票换人。现在画风变了，物业公司发一纸公告，说亏损扛不住，到期不续了，谢谢各位业主这些年的配合。业主这边还没反应过来，楼下垃圾桶已经没人清了。

万科物业在天津有个项目叫新世纪城，小区房龄 25 年，将近 2000 户业主。万科物业进驻了两年，把物业费收缴率从不到 10% 硬生生拉到了 77%，这个数字放在行业里已经不算差了。但项目还是连续亏损了 225 万，最后只能退出。

收缴率涨了，亏损却没止住，问题出在成本那一头。人力成本占物业公司总支出的 60% 到 70%，一线保洁保安的年综合成本普遍超过 8 万块，还在以每年 8% 左右的速度往上涨。

物业费呢，很多小区十年没动过。调价要业主 " 双过半 " 同意，实际操作中能通过的案例不到 5%。收入锁死了，支出在跑，中间的窟窿只能物业自己填。

收缴率这条线，是整个行业最敏感的神经。2025 年全国 500 强物业企业的平均收缴率已经掉到了 71%，连续四年下滑。上市物企稍微好一点，平均 78%，中小物业普遍在 65% 以下，有的项目甚至跌破 50%。

行业里有个公认的盈亏平衡线，85%。收缴率低于 60%，这个项目基本就是深度亏损，停摆只是时间问题。

广州白云区有个安置房小区，累计欠费超过 1130 万，上半年月均收缴率只有 26%，超过七成的业主存在欠费情况。租户把钱交给房东，房东没交给物业，物业收不到钱，服务往下掉，最后租户也待不住要搬走。

浙江湖州有个小区，2026 年到现在收缴率只有 16.5%。物业公司发函说要退出，比合同期限提前了四个月。业主那边的说法也很直接：不是不愿意交钱，是交了钱看不到对等的服务。这种话听起来像是扯皮，但落到具体的小区里，往往两边说的都是实话。

业主觉得电梯三天两头坏、门禁形同虚设、绿化带杂草长得比人高。物业觉得维修基金申请不下来、公共收益被业委会卡着、人工物料年年涨。两边都觉得自己委屈，最后的结果就是谁也别干了。

说句实在话，物业公司撤场这件事，本质上就是一笔账算不过来了。物业公司是商业主体，不是慈善机构，持续亏损的买卖没人愿意干。业主那边呢，很多人不是掏不起那几百上千块的物业费，是觉得掏了钱心里不踏实。

小区电梯里的广告换了多少轮，收益进了谁的口袋，公共区域划出来的停车位收了多少费，这些账目在很多小区就是一笔糊涂账。钱花在哪儿了看不见，服务质量还在往下走，换谁心里都得犯嘀咕。

问题的根子不在 " 谁对谁错 "，在于物业费这套机制的透明度太低了。业主不知道钱怎么花的，物业不知道钱能不能收上来，两边互相猜，猜到最后就是信任彻底塌了。物业撤场看起来是物业 " 跑路 "，实际上是整个小区的信任体系崩了。

陕西西安有个西北有色地质研究院的生活小区，物业费每平方米三毛五，这个价格放在今天几乎等于白送。物业 2019 年进驻的时候缴费率还能到 80%，后来服务质量一路往下出溜，井盖破了没人修，住户自己掏钱换的；绿化带垃圾堆着没人清，绿植几年没修剪过。

住户一看这情况，缴费意愿越来越低，物业收不到钱，服务继续缩水，最后物业办公室大门一锁，人走了。小区垃圾堆在车棚旁边，天气一热味道就上来了，蚊虫嗡嗡飞。街道和社区后来出面清了垃圾，但长效的管理办法一直没落地。

这个小区的问题跟那些收缴率跌破 50% 的商品房小区不太一样，它是从一开始物业费定价就太低了，低到物业怎么干都是亏。低价中标、低价续约，最后低价把物业逼走了，这个逻辑在老旧小区里特别常见。

回过头看那些头部物业公司的年报，能看出一些共同的选择。中海物业 2025 年退盘面积 5560 万平方米，彩生活终止管理面积超过 6000 万平方米，永升服务主动退出超过 200 个项目、涉及签约面积约 4200 万平方米。

绿城服务把覆盖城市从高峰期的 200 多个收缩到了 56 个。这不是某一家公司的决定，是整个行业在集体掉头。过去物业行业信奉 " 规模至上 "，先占盘再慢慢盈利，低价抢标、跨区域并购，把在管面积做大，估值就上去了。

现在房地产市场进入存量阶段，那套逻辑跑不通了。不具备盈利能力的项目，留着就是拖累。主动撤场，把资源集中到能挣钱的项目上，成了头部物企的共同选择。

那些被撤场的小区，接下来的日子不太好过。淄博有个回迁安置小区，物业 4 月 1 号撤场，承诺的应急物业没来，小区路灯全灭了，电动车充电桩断电，门禁敞开，保安亭空着。居民晚上回家得拿手机照着路走，电动车电池得扛上楼充电，飞线从窗户里拉出来，消防隐患谁都看得见但没办法。

温州瓯海一个新都会小区，1500 多户，业委会集体辞职，物业也撤了，街道派了专班蹲点才把局面稳住。泉州台商投资区一个小区物业撤场后，2 栋门口垃圾堆成山，村委会提出每户每月交 30 块垃圾处理费，很多住户还是不愿意掏。物业撤场不是故事的结尾，是另一堆麻烦的开始。

物业和业主之间这层关系，说到底是个契约关系。物业提供服务，业主支付费用，天经地义。但契约要能跑起来，得有个前提，就是双方都觉得这笔交易是公道的。物业觉得公道，才愿意留下来干。

业主觉得公道，才愿意掏钱。现在的问题是，很多小区连坐下来把账摊开算的信任基础都没有了。物业觉得业主故意拖欠，业主觉得物业闷声发财。撤场潮表面上撤的是物业公司，底下撤掉的是这套契约关系的根基。重建这个根基，光靠换一家物业公司解决不了，得先把账本晒到太阳底下。