每一个楼花，都是独一无二的。

9 月 12 日，周六，休息的日子。

这一天，北京海淀上地瑜海澐颂拿到了预售证，证号：京房售证字 ( 2026 ) 78 号。两块地，30栋住宅，719 套房，一次性领证。

当楼市进入现房时代，海开控股赶上了最后卖期房的窗口期。

去年 12 月 23 日，海开以 84.56 亿元，摘得上地 0702 街区 18 号、24 号地块，溢价率 0.4%，住宅楼面价约 6.96万元 / 平米。

在海淀北部，瑜海澐颂是个稀缺物种。

过往的一段日子里，它规划的好房子，曾被人举报过、怀疑过；现在，它挺过来了。

赶上现房的窗口期，加上海淀土地的稀缺性。瑜海澐颂的表现会如何？

等开盘后，直接看网签。

上地人居的 "终极改善 "

瑜海澐颂的备案均价，为 122225元 /平米。

将数字拆开看：

1、18 号地块所在的东区，17 栋住宅楼，均价 122735 元 / 平米；西区 24 号地块 13 栋，均价 12,673 元 / 平米。两个地块之间，差了 1062 元 / 平米。

2、单价区间从 107778 元 / 平米，至 141156 元 / 平米，总价 890万至 2523 万。

单价最高的房源，在 18-5，四室 178.72 平米，141156 元 / 平米，总价约 2,523 万；单价最低的，在 24-11，三室 114.78 平米，107778 元 / 平米。

3、产权得房率平均为 82.74%。若按套内算，实际单价还要上浮两成左右。

4、户型配比，花姐数了一遍：

79-94 平米 ，两室两厅、10 套、占比 1.39%；97-118 平米，三室两厅、320 套、占比 44.51%；137-179 平米，四室两厅、389 平米，占比 54.10%。

从户型配比上看，瑜海澐颂直奔改善和豪宅去了。138 平米四室一个系列，就有 150 套，是全盘最大的货值担当。

花姐把 719 套房的总价分段之后，发现一个清晰的结构。

1000 万以下房源，5 套、占比 0.7%；1000-1300 万，121 套、占比 16.8%；1300-1600 万，246 套、占比 34.2%；1600-2000 万，185 套，占比 25.7%；2000 万以上，162 套、占比 22.5%。

1300 万至 1600 万这个档，占了三分之一，是上车的主力区间。1600 万以上合计 47.2%，接近一半。

也就是说，购买瑜海澐颂的购房者，手里至少得有 1500万元以上的预算。1000 万元以下只有 5 套，基本可以忽略。

这也印证了一点：

瑜海澐颂不做 "入门改善 "，做的是 " 终极改善 "。

两个地块价格差 0.87%

18 号地与 24 号地，整体均价，只差了 0.87%。

花姐把同面积段拉出来对了一遍，发现价差全藏在细节里。

请直接看下表：

114 平米三室，买 24 地块能省约 60 万；160 平米四室，买 18 地块能省约 73 万。

同一个小区，同样户型，彼此的差价，够买一辆顶配豪车了。

还有一批独有户型，摆明了两个地块的分工：

1、24 地块独有：97、98 平米三室 95 套，79 平米两室 5 套，164 平米四室 9 套。

如果预算在 1100万上下的购房者，想进瑜海澐颂的门，只能看西区 24地块了。

2、18 号独有：116 至 118 平米三室 64 套，179 平米四室 30 套。顶配 179 平米，也只有 18 地块有。

瑜海澐颂西区和东区，在户型上的共同特点是：

137 平米四室两个地块都有，24 地块只有 4 户，均价 116107 元 / 平米；18 地块则有 20 户，比 24 地块贵 5281 元 / 平米。

花姐把 30 栋楼的户型均价全部拉出来，最贵的和最便宜的，差价接近 2万元 / 平米。

1、最贵的是 18-5#，均价 13.48 万元 / 平米。这栋楼全是大户型，单价最高的那套 2523 万元房源，就在这儿。

2、最便宜是的 24-11#，均价 11.47 万元 / 平米。单价最低的 107778 元 / 平米房源，也出在这栋楼的一层。

3、18 号地块内部均价差很大，高的超过 13 万 / 平米，低的 11.5 万 / 平米；24 号地块相对更均匀，集中在 11.7 万至 13.1 万 / 平米之间。

这个分布说明，18号地块的楼栋分化更明显，景观、位置和户型面积带来的溢价更高；24号地块则更像稳态出货。

定价整齐，节奏平缓

有关瑜海澐颂的价差，花姐拿 18-1。

规律很清楚：

1、1 层最便宜，均价 11.49 万元 / 平米。2 层、3 层有一个明显跳涨，层差分别达到 2170 元 / 平米、2250 元 / 平米。

海开控股有意把低楼层定价拉开，给犹豫的买家，留出 "低门槛入口 "。

2、3 层往上，层差基本稳定在 500/ 平米至 1100 元 / 平米之间，节奏平缓。

3、顶层统一折价。10 层较 9 层，便宜约 5000 元 / 平米。

这个盘的顶层是平顶洋房，开发商自己都没给它溢价，反而按折价逻辑定价。

4、同一栋楼里，同层同户型价格几乎一致。行列式排布，定价非常整齐，基本找不到明显漏洞。

关于瑜海澐颂的选房思路，花姐给三条：

1、预算 1100 万元左右的购房者，冲 24 号地块的 97、98 平米三室，独一份的供应，别处没有替代。

2、预算在 1300 至 1500 万元，重点看 18 号地块的 114、115 平米三室，和 24 号地块的 138 平米四室。

114平米和 115买 24 号地块，138 平米买 18 号地块，各便宜 4000 元 / 平米上下。

3、预算 2000 万元以上，直接看 18 号地块 160 平米和 179 平米四室。

160 平米均价 125819 元 / 平米，比 24 号地块同段位，便宜 4563 元 / 平米，还占着 18 号地块的独有面积段。

有一点要提醒：备案价不等于成交价。北京新盘实际网签，普遍在备案价上打 9 折左右。

按此测算，瑜海澐颂的真实成交价格，大概在 11.1万元至 11.4万元 / 平米。

花姐点评：

瑜海澐颂的定价，不赌行情，但也不贱卖。

它的楼面价 6.96 万 / 平米，备案均价 12.2 万 / 平米，地价占房价约 57%。

当初海开控股 0.4% 溢价拿地，稳稳当当；如今定价也不激进，留足了网签折扣的空间。

30 栋楼全在 10 层以下，1.39% 的两室配比，说明瑜海澐颂压根没打算讨好所有人。

它的这 719 套，卖的不是房子，是入场券。

对买房人来说，别只盯着楼栋编号挑，也别盯着面积段挑。

同小区同户型，价差最多 5000 元 / 平米往上，选对地块，就是选出了性价比。

这种机会，只在双地块同门项目里，才能遇到。

附：瑜海澐颂一房一价表

温馨提示：本文著作权，归房财经所有；转载、摘录请注明出处。更多精彩文章，请在百度上搜索 " 房财经 "。联系方式 23012058@qq.com