文 / 乐居财经 徐酒眠

规模还在跑，利润有点喘。

今年中报季，滨江服务交出成绩单：期内实现收入约 22.98 亿元，同比增长 13.5%；权益股东应占期内利润 3.15 亿元，同比增长 5.8%；同期在管建筑面积 9267.7 万平方米，同比增长 23.4%。

营收、利润、规模，均录得增长。但收入涨 13.5%，利润只涨 5.8%，在管面积涨 23.4%。三个数字放一起，剪刀差就出来了。

规模上去了，赚钱效率似乎有点没跟上。

拆开报表，另一面也很清楚：期内毛利增长 4.9%，毛利率从 22.5% 降到 20.8%；净利率从 15.1% 降到 14.0%；第二大收入来源 5S 增值服务几乎零增长；贸易应收款项较 2025 年末大增八成，减值压力上升。

滨江服务治理结构上，由余忠祥身兼董事会主席与行政总裁，两个角色没有分开。

与此同时，二代走向台前。创始人戚金兴之子戚加奇，2024 年从非执行董事调任执行董事、并兼任副总裁，主导 AI 战略落地。

在滨江服务推进组织扁平化、压缩管理层级、引入 AI 员工 " 金小滨 " 优化流程的一系列动作中，戚加奇是站在台前的推动者。

外拓能打，分红大方

摊开滨江服务这张业绩表，最亮眼的是规模扩张。

在同行普遍慢跑的背景下，截至 2026 年 6 月 30 日，其在管面积录得两位数增长的同时，合约建筑面积实现突破，约为 1.10 亿平方米，同比增长 13.8%。合约面积与在管面积比值约 1.2，未来一段时间仍有项目可以转化。

更值得关注的是独立外拓。

报告期内，滨江服务独立第三方拓展在管面积增加 600 万平方米，同比增长 40.3%。中标水岸华庭、闻博花城等多个存量项目，其中 3 个存量住宅项目溢价中标。

基础物管仍是压舱石。

今年上半年，滨江服务物业管理服务收入 14.00 亿元，同比增长 20.9%，占总收入 60.9%。

其中，来自独立物业开发商的物管收入约为 7.05 亿元，同比增长 22.7%，占物管收入的 50.3%。

分业态来看，住宅物管收入 11.25 亿元，同比增长 23.0%；非住宅物管收入 2.73 亿元，同比增长 13.0%。

滨江服务的优势在杭州。

今年上半年，杭州地区物管收入 9.84 亿元，占物管收入的 70.3%；杭州在管面积 5975.1 万平方米，占总在管面积的 64.5%。

另外，非业主增值服务收入 2.43 亿元，同比增长 13.7%。其中社区空间服务收入 795.8 万元，同比增长 49.0%。

成本跑得比收入快

亮点明显，不如意的是利润增速明显跑不过收入增速。

报告期内，滨江服务收入增长 13.5%，毛利只增长 4.9%，期内利润增长 5.4%，股东应占利润增长 5.8%。

而毛利率从 22.5% 降至 20.8%，下降 1.7 个百分点；净利率从 15.1% 降至 14.0%，下降 1.1 个百分点。

为什么？成本涨得比收入快。

今年上半年，滨江服务的销售成本 18.21 亿元，同比增长 16.0%，高于收入 13.5% 的增速。员工成本 8.314 亿元，同比增长 18.2%，也明显高于收入增速。

截至 2026 年 6 月 30 日，滨江服务的雇员总数为 18288 人，较 2025 年末的 16853 人增加 1435 人。

人多了，业务规模大了，人力成本也上来了。

基础物管毛利率首当其冲。

物业管理服务毛利 2.39 亿元，同比增长 13.4%，但毛利率从 18.2% 降至 17.0%，下降 1.2 个百分点。

滨江服务解释，主要是人力成本上升，同时注重服务品质、加强管理投入。

今年上半年，滨江服务的平均物业管理费约每月每平方米 4.18 元，较 2025 年同期为 4.20 元，单价还略有下降。

非业主增值服务毛利率也在降。该板块毛利 7759.9 万元，同比增长 4.6%，但毛利率从 34.7% 降至 31.9%，下降 2.8 个百分点。原因是上游房地产开发行业整体费用标准有所下调。

规模做大了，滨江服务赚钱效率没有同步提升。

5S 增值服务失速

滨江服务有三大业务：物业管理服务、非业主增值服务、5S 增值服务。

今年上半年，其 5S 增值服务收入 6.55 亿元，同比增长仅 0.4%，几乎原地踏步。

占总收入 28.5%，5S 增值服务是滨江服务第二大收入来源。这个板块一旦失速，对整体增长拖累明显。

拆开看，5S 增值服务内部冷热不均：

优家服务收入 6303.2 万元，同比增长 31.5%；优居服务收入 5.55 亿元，同比下降 3.2%；优享生活服务收入 3663.3 万元，同比增长 18.9%。

不难看出，问题出在优居服务。它是 5S 板块里最大的一块，收入占 5S 增值服务的八成以上，但收入同比下降 3.2%，直接拉低了整个板块。

滨江服务也给出了解释：主要是报告期确认收入的项目与上年同期的总产值存在差异。

利润端更明显。

5S 增值服务毛利 1.61 亿元，同比下降 5.5%；毛利率从 26.1% 降至 24.6%，下降 1.5 个百分点。

滨江服务解释称，主要是优家服务毛利率较去年同期下降。

对滨江服务来说，5S 增值服务原本是提升客户黏性、拓宽收入边界的重要抓手。如果这块长期低增长，其未来收入结构的故事就少了一个关键支撑。

应收账款大增八成

滨江服务的这份中报，另一个需要警惕的信号是应收账款。

截至 2026 年 6 月 30 日，其贸易应收款项净额 7.31 亿元，较 2025 年 6 月末的 6.25 亿元增长 17.0%，较 2025 年末的 4.06 亿元大增 80.1%。

贸易及其他应收款项合计 10.78 亿元，较 2025 年末的 7.60 亿元增长 41.7%。

滨江服务解释，主要是业务规模增长及行业收款模式，导致应收账款增加。但应收款增速远高于收入增速，说明其回款压力在上升。

减值也在增加。

今年上半年，滨江服务贸易应收款项减值亏损 3247.8 万元，同比增长 23.1%。

截至 2026 年 6 月 30 日，其贸易应收款项减值拨备 1.48 亿元，较 2025 年末的 1.15 亿元继续上升。账龄方面，1 年以内应收款 6.92 亿元，1 至 2 年应收款 3933.5 万元。

应收账款和减值同步上升，是物管行业当前普遍面临的难题。对滨江服务来说，规模增长如果不能转化为回款，未来利润含金量会继续打折扣。

整体来看，滨江服务在财务与股东回报方面稳定。

截至报告期末，滨江服务的现金及现金等价物 75.08 亿元，较 2025 年末的 89.05 亿元减少 15.7%。其董事会宣派中期股息每股 0.922 港元，派息比率约 70%，股息总额约 2.55 亿港元。

物管行业已经从拼规模进入拼效率的阶段。

滨江服务有品牌、有现金、有派息，接下来要向市场和投资者证明的是：它不仅能管更多房子，也能从每套房子里赚到更稳的钱。