长江商学院 9 月 17 日三季度调查里，看未来 12 个月房价上涨的投资者占 56%，比去年末 37% 高出 19 个百分点。同一份样本约 2100 份，普通投资者 1300 份、金融从业者 800 份。看涨变多，不代表大家准备掏钱买房，报告里的房地产净投资意愿仍是负数。

2026 年 6 月国家统计局对 70 城从业人员问卷显示，预期未来半年新房价格稳定或上涨的占比 63.1%，连续 4 个月处在 60% 以上。这个数据看的是中介、开发商、研究机构等市场一线人员，和投资者问卷不是同一批人，但方向接近，都是预期在修复。

长江商学院该报告由会计与金融学教授、投资研究中心主任刘劲在发布会介绍。样本里普通投资者和金融从业者看涨率都约 56%，但愿意增加房产投资、愿意减少房产投资的差额约负 16.7%，散户约负 17.3%，金融从业者约负 15.9%。翻译成日常判断，就是更多人认为再大跌的概率变小，真要加杠杆再买一套，多数人还在犹豫。

政策端先把底线拉住了。2026 年 1 月商业贷款 5 年期利率执行 3.5%，公积金首套 5 年以上利率降到 2.6%，二套 5 年以上 3.075%。多地继续因城施策调整首付、优化限购、推进换房个税退税和二手房以旧换新，具体比例以各市住建和央行地方分行公告为准。购房成本比前几年低，观望的人愿意出来看房，但低利率不必然带来房价上涨。

成交端的分化很直接。2026 年 6 月北京二手房网签 16618 套，同比约增 10%；上海二手房含商业网签 25158 套，同比增 21%，连续 4 个月超 2.5 万套；深圳二手住宅网签 5093 套，同比增 13.1%。上半年全国二手房网签面积同比增长 10.2%，6 月末全国商品房待售面积同比下降 0.9%，已连续 4 个月下降。

重点城市挂牌量也在往下走。截至 2026 年 6 月底，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉 8 城二手房挂牌约 123 万套，较 2025 年 6 月高点减少 28 万套，较 2025 年末减少 9 万套。挂牌减少、网签增加，核心区优质房源议价空间会收窄，远郊和老破小仍要靠价格换成交。

70 城价格口径更冷静。2026 年 6 月一线城市新房环比涨 0.1%，已连续多月正增长；上海、广州、深圳新房分别涨 0.3%、0.2%、0.3%，北京降 0.3%。二线和三线整体仍以下降或降幅收窄为主，6 月 70 城新房环比仍跌 0.2%。同一份报表里，有的城市涨，有的城市跌，用全国平均数判断自己小区行情会偏粗。

刚需看房先算月供。家庭月收入扣除生活开支后，房贷月供控制在 30% 以内更稳，最多别长期超过 40%。首付不把父母养老钱和应急金全掏空，留 6 到 12 个月开支的现金。看二手房只对比同小区近 3 个月真实成交价，不盯挂牌价；查抵押、查封、户口迁出和物业欠费。新房先看开发商资金和已交付项目，不把销售说的涨价时间表当合同。

改善置换别先锁新房再慢慢卖旧房。旧房如果在人口流出区域、房龄高、无学区、无地铁，挂牌周期会明显变长。先把旧房挂出去，观察同片区近期成交套数和平均议价幅度，有了明确买家再签新房。换房核心不是赚差价，是把通勤、物业、户型、学位重新匹配到家庭当前状态。

投资买房要分开算两笔账。一笔是买入成本，包含首付、贷款利息、契税、中介费；一笔是持有和卖出成本，包含物业费、维修、增值税、个税、佣金。56% 看涨代表情绪修复，不代表任意城市、任意小区未来都能顺利转手。核心城市核心区流动性相对好，但门槛高、税费高、持有成本也不低；低线多套老房不如先评估出租率和卖出周期。

持房家庭按城市和房龄分类看。一线和强二线成熟区、近地铁、有学校和医院、物业正常的房子，短期价格波动不改变居住价值，不因为调查数字频繁买卖。三四线、县城、远郊、无产业导入的片区，如果房子不是自住，只靠等待很难自动升值；挂牌量大就参考同小区近期成交价定合理售价，不参照高价挂牌房源。

不同调查会出现不同看涨率，原因在样本不同。长江这份偏投资者、偏一二线，结论不能替代全国普通居民态度。看楼市只盯一个 56% 不够，把城市人口、产业岗位、二手房网签、挂牌去化、家庭月供一起看，买房卖房都不会被单月情绪带偏。