来源：市场资讯

（来源：建筑业说）

很多城市都有吾悦广场，到了周末，商场里吃饭看电影的人不少，车库有时候还得排队。

单看这些热闹的场面，很难想到背后的开发商，手里还压着 323.11 亿元建筑工程类应付款。

9 月 1 日，新城控股董事长王晓松在香港参加投资人沟通会。

会上说了个比较受关注的数字，超过 300 亿元的工程应付款，目前没有明确的现金偿付计划。

截至 6 月底，这笔建筑工程类应付款具体为 323.11 亿元。

管理层准备通过资产抵债和延长付款时间来处理，部分项目还会通过项目公司破产解决，希望用三年左右处理完开发板块留下的问题。

9 月 11 日公布的经营简报，也能看出销售端的变化。8 月合同销售 8.89 亿元，前八个月累计 81.07 亿元。

2019 年，新城控股一年还能卖出 2700 多亿元。

七年时间，销售规模已经不是一个量级。开发业务收缩以后，原来欠下的工程款还留在那里。

一、手里的现金还要保交付和还短期债务，工程应付款只能慢慢处理

截至 6 月底，新城控股货币资金 75.84 亿元，其中 22.83 亿元受到限制，能够自由使用的约 53.01 亿元。一年内到期的有息债务是 96.28 亿元。

能动用的现金和短期债务之间，差了 40 多亿元，旁边还有 323.11 亿元工程类应付款。

这里面并非全部已经到期，还有竣工未结算和在建项目按照进度估算的部分，最后都需要处理。

新城控股从 2021 年开始没有新增土地投资，目前仍有 141 个项目在建，还有约 310 亿元已取得预售许可的可售货值。

房子要继续建设，交付也要花钱。

销售资金要先保证项目完成，再处理到期债务，能够用于历史工程款的部分自然有限。

二、住宅开发慢慢退到后面，吾悦广场成了现在最能带来收入的家底

新城控股的住宅销售不断下降，商业运营还在正常收钱。

今年上半年，公司商业运营总收入 71.12 亿元，物业出租和管理带来的毛利有 46.67 亿元，占总毛利接近八成。

到 6 月底，全国在营吾悦广场 181 座，出租率达到 98.35%。

9 月 3 日，广发新城吾悦商业不动产 REITs 获批注册，底层资产是常州天宁和南通启东两座吾悦广场。

简单一点说，就是把能够持续收租的商场放进 REITs，通过市场募集资金。

企业拿到钱以后，可以调整债务，也能腾出一部分资金处理工程款。

所以新城控股并不是没有家底，只是商场再多，也不能立刻变成 323 亿元现金，后面能够募集多少资金，还要看发行情况。

三、房地产原来的高周转停下来，工程款问题才真正露到了施工链面前

过去房子卖得快，前一个项目还没有结清，后一个项目已经开盘。只要销售款不断进来，资金就能在不同项目之间继续转。

现在不少房企不再拿地，新开工也少了。

原来不断往前滚动的资金慢了下来，已经完成的工程却收不回去，工程应付款也不会跟着消失。

新城控股把 323.11 亿元摆到了公开信息里。其他房企和项目公司还有多少没有处理完的工程款，外面的人很难算清楚。

房地产进入存量阶段以后，行业还要花很长时间处理过去留下的问题。

楼已经交付，并不代表施工链上的款也全部付完了。

四、资产抵债能减轻房企眼前的压力，施工企业却要自己想办法变现

施工单位原来等的是现金，最后拿到的也许是一套住宅，或者几间商铺。

双方按照一个价格抵掉工程款，真正把资产卖出去以前，施工企业还是没有收到钱。

位置好、价格合适的房子，也许很快就能处理。

碰上销售慢的项目，拿在手里几年也不稀奇，期间还会产生税费和管理费用。

大型总包处理资产的办法多一些，下面的分包和材料供应商要发工资，也要购买材料，很难拿着几间商铺一直等下去。

开发商也有难处，销售回款减少，短期债务到了期限，保交付又不能停。

拿资产抵掉工程款以后，出售房子和商铺的压力，也就顺着工程链往下走了。

五、结语，写在最后

新城控股还有 181 座在营吾悦广场，商业板块也在正常产生收入，没必要因为 323.11 亿元工程应付款，就直接断定这家企业会走到哪一步。

真正值得工程行业留意的是，房地产的付款方式已经变了。

施工企业原来等下一次销售回款，现在也许要等商场收租，等 REITs 发行，或者自己把抵来的房子卖掉。

新城控股大概也是想用吾悦广场不断产生的收入，慢慢消化开发板块留下的问题。

只是施工链上的企业能不能等得起，还得看各自手里的现金。