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8 月 12 日中海新城以 25 亿元底价摘得石景山刘娘府 674 地块，楼面约 4.2 万 /㎡。

9 月 19 日设计方案公示，拿地至报规仅 30 多天——北京新盘 " 拿地即冲刺 " 的节奏，又添一例。

指标写的是 " 低密豪宅 "。

占地 5.37 公顷、地上建面 5.91 万㎡、容积 1.1；规划 26 栋住宅：西侧 9 栋 6F 洋房（限高 19 米），东侧 17 栋别墅—— 11 栋联排 +6 栋双拼，均为地上 3 层 + 地下 1 层，双拼是 " 禁墅令 " 下最接近独栋的形态。

别墅地上高 10.7 米、层高近 3.6 米，地下室挖深 6 米、南向 2 米进深采光井可做下沉庭院；洋房标准层高 3.17 米，南向 1.8 米通面阳台 + 北向 1.8 米设备平台，赠送尺度直接卷到西山别墅区。

总平不是普通行列式。

地块东西分区、鱼骨式排布：中轴从南门起，风雨连廊 + 下沉庭院向北串场；西高东低——西邻中央财大石景山校区 / 地铁技校，留 15 米绿化带；东侧绿隔 20 米、贴住宅区，墅区私密性更好。

东侧墅栋微偏转，18 米级楼间距的日照系数优于正南北，冬至日有效采光被 " 角度 " 救回来；西侧洋房楼间距 27 米但 19 米满高，对别墅后排的立面压迫反而更重。

不便宜，但锚点硬。

4.2 万楼面 + 低密建安 / 地坪 /6 米地库成本，可售成本约 5.8 — 6.5 万 /㎡；周边远洋天著春秋、绿城西山云庐、远洋源山春秋已把 " 西山浅山 + 类别墅 " 客群教育成熟，二手 / 新房价格带普遍在 7 — 10 万 +。

中海若联排 / 双拼实收 8 — 10 万 /㎡、洋房守 7 万 +，26 栋低密货值可冲 40 亿级；相比中海安澜北京（狭长地块南北分产品），刘娘府用 " 西洋房东别墅 " 把山景、学邻、地铁 11 号线模式口站、法海寺 / 八大处生态一次性打包。

变量在 " 真别墅供给 "。

北京内城近十年新增宅地几乎被洋房 / 小高填满，联排尚可、双拼极稀；中海把刘娘府做成 " 瑞文里 / 玉华玖章同主体（鑫安兴业，付熙嵬董事长、张欣总经理）" 后的西山续作，是用国企信用 + 低密牌照做稀缺资产，不是刚改走量盘。

现房 / 封顶预售新政下，低层别墅封顶快、样板区说服力强，反而比高层更适配 " 先看院子再付款 " 的顶豪逻辑。

25 亿底价不是捡漏，是中海用 4.2 万楼面在五环外西山边重做 " 北京别墅供给清单 " ——后面比的不只是单价。

是双拼院墙里那块南向采光井，能不能卖出独栋的溢价。

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