观点网 8 月 28 日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行、金融监管总局同日推出信贷配套文件，业内统称 "8 · 28 新政 "。

商品住房预售门槛抬升至主体结构封顶，新出让土地项目优先现房销售，房企拿地被要求使用自有资金。销售、土地、金融三端同时收紧，高周转的旧路径被明确画上句点。

新政落地之后，市场各方反应不一。从成交市场来看，8 月上海二手住房成交 2.07 万套，同比增加 18%，9 月 12 日单日网签 1319 套，创近 77 天新高。

土地端却是另一副面孔。8 月 31 日第八批次开拍，中海底价 150.19 亿元摘走普陀真如地块，松江泗泾低密宅地溢价 16.41%。彼时有业内人士分析表示，新政对土地市场的影响仍处初步传导阶段，资金门槛抬升之下，分化预计加剧。

9 月 21 日，上海第九批次土拍开槌，黄浦老西门、静安大宁、浦东金桥 3 宗涉宅用地总起始价 120.94 亿元，中海一锤定音底价摘走老西门宅地，象屿 & 建发鏖战 78 轮竞得大宁地块，鲜少出手的中信泰富击败越秀、招商等强劲对手夺得金桥项目。

整体来看，新政后的上海第二场集中土拍，冷热依旧不均。

揽金破千亿

截止目前，上海已完成九次集中供地，整体走出了 " 前稳后热、骤然降温 " 的局势。

3 月 13 日的第一批次，3 宗宅地 68.09 亿元收官，2 宗底价成交，整体溢价率低位；同月 30 日第二批次，保利发展经 41 轮竞价，以 6.43% 的溢价率拿下长宁内环地块，开局平稳。

水温自 5 月第四批次开始上升，保利 " 双雄 " 以超 50 亿包揽半壁，另有大华集团 40.72% 溢价夺得闵行浦锦低密地块，整体土拍溢价率达 33.5%；6 月 30 日第五批次，建发鏖战 168 轮、溢价 29.63% 落子静安大宁；7 月 28 日第六批次，保利发展联合华润置地经 219 轮竞价，以 161.2 亿元拿下杨浦八埭头组团，溢价率 35.83%，创下上海公开市场三年来的首宗百亿级地王。

8 月 31 日，第八批次作为 8 · 28 新政后上海首场集中土拍登场。中海底价 150.19 亿元竞得普陀真如地块，刷新普陀区总价纪录；松江泗泾低密宅地经 29 轮竞价，由国贸 & 星狮联合体以 16.41% 的溢价率收入囊中。一冷一热，市场用两宗地块为新政后的房企心态写下注脚。

将视线聚焦在第九批次土拍上，高总价地块以低溢价或底价成交，低总价地块则出现多家房企竞抢。

其中，黄浦区 C010302 单元 271A-03 地块出让面积 8544.05 平方米，容积率 4.7，规划建面 40124.70 平方米，限高 80 米，住宅占比不超过 90%，另有不低于 10% 的商业须由竞得人全自持。

该地块是黄浦公开市场时隔 12 年再度入市的涉宅用地。地块起始价 38.88 亿元，起始综合楼面价 96900 元 / 平方米，剔除商业及公服后住宅起始楼面价约 108750 元 / 平方米，这一起价已排在黄浦涉宅地第一、全市第四，最终由中海出手以底价拿下。

静安区 N070302 单元 117a-09 地块为纯宅地，出让面积 42200.07 平方米，容积率 2.4，规划建面 101280.17 平方米，起始价 66.84 亿元，起始楼面价 66000 元 / 平方米。该地块是上海首个采用 " 环境修复 + 开发建设 " 模式的住宅用地，竞得人另需支付基坑费 4.6 亿元、变电站费用 1700 万元。

经两家竞买人鏖战 78 轮，最终由象屿 & 建发联合体以 70.50 亿元竞得，溢价率 5.48%，成交楼面价 69614 元 / 平方米。对比 6 月 30 日，建发在同板块鏖战 168 轮、溢价 29.63% 拿下的大宁 081a-08 地块，此次 117a-09 地块的竞争压力明显小了许多。

压轴登场的金桥地块，给出了本批次最热闹的一战。浦东新区 Y000902 单元 19-21 地块出让面积 20904.33 平方米，容积率 1.8，规划建面 37627.79 平方米，起始价 15.21 亿元，起始楼面价 40430 元 / 平方米。

金桥核心区新房断供约 5 年，4 公里范围内上一宗宅地还要追溯到 2021 年 2 月嘉里建设联合 GIC 以 60.14 亿元竞得的浦兴社区 Y000901 单元 02-01A 地块。

该地块吸引中信泰富、越秀、招商蛇口、金茂、绿城 & 盛安置业 & 西子联合体 5 方下场竞抢，最终经 143 轮报价，中信泰富以 19.72 亿元、溢价率 29.65% 将其收入囊中，成交楼面价 52416 元 / 平方米。

至此，第九批次 3 宗地全部成交，合计收金约 129.1 亿元，溢价总额约 8.2 亿元，溢价率约 6.8%。

前九批次，上海拍地累计收金 1046.42 亿元，平均溢价率约 14.7%。从企业来看，拿地主力依然是央国企、地方平台与混合所有制的头部房企，民企身影仅见大华集团等寥寥数家。

谁在拿地

有分析称，受 8 · 28 新政影响，房企拿地态度会更加谨慎，更加注重现房销售环节的定价与利润空间，结合资金压力和开发周期等因素，低总价、低容积率的地块会更受市场关注。

不过，凡事总有例外，而中海是一个特别的例子。

在今年中期业绩发布会上，该公司管理层明确指出，在政策稳定前提下全年新增购地额目标保持 800 至 1000 亿元。而在上半年，中海拿地极为克制，仅在 8 个内地城市及香港合计新增 9 宗地块，总地价 78.6 亿元，权益地价 76.6 亿元，都不到百亿规模。

为了完成购地 KPI，中海在进入下半年之后大力补仓，拿下了不少高价地块，且大部分都是独自出手。仅在七月，其以 139.42 亿元新增 5 宗地块，就已超过上半年拿地总额。

8 月，其再次以 267.60 亿元补仓北京朝阳及石景山区、香港洪水桥片区、宁波鄞州高新区、上海普陀区，其中最引人侧目的是在上海第八批次拿下普陀 " 上海真如中心 " 地块，150.9 亿元的起拍价将其他房企拒之门外，最终唯有中海报名。

经计算，中海前 8 月合计新增购地 19 宗，新增权益建筑面积 237.57 万平方米，权益地价 483.62 亿元，离年度目标尚远，" 挥金 " 之旅仍需继续。

9 月 2 日，中海经 24 轮竞价以 25.26 亿元拿下西安曲江一期核心 QJ4-2-89 号宅地，溢价率达 40.03%；9 月 4 日，以底价 5.41 亿元竞得沈阳浑南区长白山姆南地块；9 月 10 日，历经 257 轮激烈报价，以 25.5 亿元拿下深圳福田安托山迷你宅地，溢价率 125.46%。9 月 18 日，中海还参拍了天津河西区新八大里宅地，但最终遗憾地失之交臂。

算上上海黄浦老西门地块，中海今年目前累计拿地金额不超 580 亿元，未来一段时间内或许仍需要赶 KPI。

不过，在剔除中海这个 " 特例 " 后不难发现，大部分房企的日子过得还是比较 " 拮据 " 的，比如金桥宅地一战中的主角中信泰富，近三年来公开拿地的次数屈指可数。

据公开资料查询，2023 年是中信泰富的拿地高峰，新增了上海杨浦平凉社区（八埭头）风貌保护地块（外滩道）、南京南部新城 G41 地块（南京九庐）、无锡东蠡湖地块（玖映蠡湖）三大项目；2024 年无新增拿地；2025 年与南部新城会展联合拿下南京南部新城 G86 地块。除此之外，再无其公开拿地信息披露。

直到此次打败越秀、招商蛇口、金茂、绿城等老牌房企，成功拿下上海金桥核心区宅地，聚光灯才又一次打在其身上。

公开信息显示，上海第十批次土拍即将于 9 月 29 日开幕，共推出 4 宗宅地，分别位于虹口北外滩、杨浦五角场、闵行古美和宝山淞宝，总出让面积超 12 公顷，起始总价约 141.93 亿元。

这一次，又会有哪些名家登场？

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