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9 月 19 日拿预售证，9 月 22 日开盘——北京城建 · 龙樾璟序（备案名：璟序家园）把 " 拿地—报规—取证—开盘 " 的国企节奏又压到极限。

有媒体报道：首开售出 664 套、金额约 41.32 亿元；

本次取证 16 栋、714 套，拟售均价 6.21 万— 7.89 万 /㎡，准许销售面积 64506.68㎡，整盘备案货值约 44.8 亿。

土地端是 " 返场降价 " 的典型样本。

5 月 28 日城建发展旗下城建兴通以 22 亿元底价摘石景山黄庄村 43 号棚改地块，起始楼面约 3.04 万 /㎡，扣掉养老驿站、12 班幼儿园等配建后住宅实际楼面约 3.3 万 /㎡；该地 2024 年曾以 42.43 亿、楼面约 5 万、容积 2.55 挂出却无人报名，返场后总价降 48%、容积降到 2.15、取消销售指导价，开发商利润空间被重新打开。

区位卡位比产品更值钱。

地块在石景山八宝山街道、西四环外，直线距海淀玉泉路 / 五棵松 1 — 2 公里，1 号线八宝山 / 玉泉路 + 规划 11 号线二期吴家村站 + 莲石东路，天然吃海淀南部外溢、五棵松改善、石景山本地置换三股需求。

周边建工熙华台约 7.8 万、璟悦长安约 6 万、远洋山水二手 4 — 4.5 万，龙樾璟序用 "3.3 万楼面 +2.15 容积 +68 — 118㎡两至四居 + 首层架空 / 高赠送 " 卡在中间带。

流量打出来了。

3.3 万实际楼面 + 建安精装 1.3 万 + 财务费→可售成本 4.6 — 5.0 万；备案加权约 6.95 万，若首开实收按 6.2 — 6.4 万（备案 91 — 93 折），缝差仍有 1.2 — 1.8 万 /㎡。

664 套、41.32 亿意味着首开均价约 6.22 万 /㎡、去化 93% ——不是靠涨价，是靠 " 地价腰斩后的备案价虚高 + 首开折扣 + 海淀外溢 " 三重合力把流量打出来。

兄弟盘龙樾海序（昌平）5 月开盘、网签近 800 套、地价覆盖率 147%，龙樾璟序是 " 龙樾系双星 " 里更靠近城六区的那颗。

变量在网签转化与折扣底线。

664 套是开盘认购口径，不是住建委网签；若后续转网签超 600 套，城建发展 2026 年京西回款基本锁住。

但北排 18 层小高贴京九铁路 / 莲石路、用架空层做声屏障，洋房 7.1 — 7.9 万 /㎡能否守住价，要看买家的 " 得房率 + 西四环站位 " 是否压过噪音折价。

大瓦窑四盘（和颂九里 5.92 万、宸知筑 / 玺院 6.55 万、西贤府 6.91 万）去化平平，龙樾璟序首开火爆，本质是 "22 亿地款重定价的项目，打 5.8 — 6.4 万成交价 " 对老盘降维。

龙樾璟序不是市场热，是北京城建把一块 2024 年流拍地，用 48% 降价 + 取消限价 + 龙樾 IP，重新做成 41 亿现金流。

西四环的房子没变，变的是地价、限价和国企算账方式。

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