不愧是首富，出手太阔绰了。

出品 | 大佬说   作者 | 青云

互联网圈曾经流传一句话：轻资产才是王道，办公租办公室够用就行。

张一鸣本人多年前也是这套理念的坚定支持者。

可最近发生的一件事，直接打破了很多人的固有印象。

就在这两天，字节旗下新主体北京云瑞长石科技有限公司，底价 26.13 亿元拿下朝阳区奥林匹克公园南区 OS-15 商务金融用地。

值得一提的是，这已经是字节今年第三次在北京拿地了。短短数月内，字节合计投入将近 87 亿，重资产扩张势头相当猛。

项目位置 图源：北京市规划和自然资源委员会

而此时，距离他成为亚洲首富还不到一周的时间。

9 月 16 日，彭博富豪榜更新，张一鸣身家 1050 亿美元，首次超过阿达尼，登上亚洲首富宝座，全球排名第 18 位。

图源：抖音

往回翻十年，2016 年字节搬进中航广场，张一鸣在内部信写下一段很有名的话：办公环境不必精致，简单干净就够。优秀的人不会纠结办公室好坏，太多公司搬进豪华总部之后反而走向衰落，SUN、雅虎、Evernote 都是前车之鉴。

一个常年信奉租房办公的创始人，却掏出 26 亿在北京中轴线旁拿下一块地，反差感直接拉满。

图源：微博

这里必须澄清一点，26.13 亿是字节集团资金，不是张一鸣个人掏钱，所以没有减持股份，也没有动用个人分红。换句话说，这是企业购置长期生产场地，不是富豪个人买房产。

拿地的主体云瑞长石，是字节今年 6 月新注册的全资子公司，注册资本 16 亿，由北京字跳网络 100% 控股，背后实控方就是字节跳动。

图源：企查查

这块奥体南区地块体量不算夸张，土地面积约 2.24 万平方米，地上规划建筑面积上限 9.17 万平方米，按人均 23 平米的办公面积测算，这里大约可以放下 4000 个工位。

这笔钱能毫不费力地掏出来，就说明字节现金流十分充裕。

2 月初，字节旗下另一家长石系公司云月长石，28 亿拿下海淀蓝景丽家地块，打造抖音数字经济产业园，配 4200 个工位外加 288 间酒店客房。

图源：北京市规划和自然资源委员会

3 月底，同样是字节旗下的云岫长石，33.05 亿拿下学院路双泉堡地块，占地 4.89 万㎡，建面约 12.8 万㎡，定位办公研发，预计 2027 开工、2030 竣工。

最核心的问题也由此而产生：坚持租房办公十几年的张一鸣，为什么连续在北京砸近 90 亿买地？

第一层理由很简单：人太多，租楼已经装不下。

2012 年，张一鸣和梁汝波在知春路租民宅创业，月租 2 万，在客厅办公、面试，卧室充当会议室。团队扩张到三四十人，搬迁到盈都大厦，900㎡空间硬生生塞进 200 多人，用电负荷太高，饮水机一插电就跳闸。

2016 年搬进中航广场，单层 5000㎡，但不到两周后空间再次告急。参保数据直观体现扩张速度：2018 年北京字跳参保仅 162 人，2022 年突破 1.6 万。到 2026 年初，字节全球员工超 15 万，研发人员占比超 40%，仅北京的员工就超过 5 万人。

字节跳动历年参保人数   图源：天眼查

第二层，AI 大模型对场地要求大幅提升。

大模型研发，需要集中算力机房、专业实验室、保密办公区，楼宇电力、散热、承重都要定制改造。普通租赁写字楼很难满足，还存在产权变动、数据安全隐患，所以大规模算力机房一般选址在郊区算力园区。

海外的参照样本就是英伟达。2024 年，黄仁勋花了将近 4 亿美元收购圣克拉拉总部 8 栋楼宇，一年内在硅谷买地买楼投入 8 亿多美元，去年底还申请新建六边形研发大楼。黄仁勋重金拿地建研发空间，和张一鸣在北京布局，底层逻辑一模一样。

黄仁勋收购办公园区   图源：X

第三层，拿地跟着人才走，地方和大厂双向奔赴。

双泉堡紧贴国内顶尖高校科研圈，方便吸纳 AI 博士、核心技术人才；大钟寺地块纳入海淀百年京张 AI 创新带规划，打造 AI 产业集聚区，依托抖音平台孵化 AI 新业态。

企业拿地落地产业，地方配套政策、土地资源，是一场产业对赌。

字节跳动北京地块示意图   图源：起点财经

字节不是个别的现象，如今的互联网大厂集体转向了买地建总部。

拼多多曾经是业内的轻资产标杆，创业十年坚持租楼办公，固定资产占比长期不足 1%。但今年 6 月连续出手，33 亿收购陆家嘴星展银行大厦，再加 5 亿拿下雄安独栋办公楼。账面现金等价物约 4300 亿，拿地沉淀闲置资金。

京东 4 月北京亦庄 17.57 亿拿地、杭州钱江世纪城拿地，合计 24 亿，2025 年末，京东花至少 35 亿港元，买下香港中环中国建设银行大厦一半业权；腾讯 2024 年 64.2 亿落地北京第二总部；智谱 AI 花 3.61 亿收购海淀钻石大厦自用；阿里北京总部园区 2024 年正式投用，总投资 64 亿，容纳近 1.9 万人。

这件事最有宿命感的地方，是张一鸣和地产的缘分。

2009 年，他把酷讯房产频道独立拆分，创立九九房，是他人生第一次独立创业，搭档正是梁汝波。半年上线五款房产 App，2011 年月活突破 600 万，移动端用户 150 万，国内房产 App 第一名，还和腾讯房产达成战略合作，已经稳定盈利。

但张一鸣目光长远，判断房产搜索属于低频赛道，天花板很低。于是，在 2011 年底他辞去 CEO，之后转身去做信息分发。

图源：36 氪

没想到的是，在十七年后，当年他主动放弃的房产赛道，换了一种形式回到了字节账本上。

只不过这一次，他做的不是房产搜索，而是直接拿地。

很多人以为他早已退居幕后，不问业务。可事实并非如此。

2021 年张一鸣卸任 CEO、董事长后，极少公开露面。但据今日资本徐新在播客里透露，张一鸣把 50% 精力投入 Seed，也就是豆包大模型团队。字节前 Seed 员工也证实，卸任后他基本不干预抖音，重心全部放在大模型。亲自挖 AI 顶尖研究员，前 DeepMind 副总裁吴永辉已经入职 Seed；他自己研读论文，一对一拜访 AI 领域学者，包括在读博士生。

今年 8 月 Seed 全员会上，他明确反对模型蒸馏，字节基模团队从 2024 年起彻底放弃蒸馏，代价是模型发布节奏会比竞品慢 3-6 个月。

现在张一鸣要解决的问题，早已不是抖音怎么赚钱，而是如何把巨额营收，转化为下一个十年的 AI 地基。

字节的账本，一眼就能看懂这笔投入的分量。

2026 上半年字节营收 1200 亿美元，同比大涨 30%，营收规模已经追平 Meta。但砸进 AI 的巨额投入，拖累了利润。为了支撑大模型持续研发，字节拿到了一笔来自多家海外银行联合放出的大额资金，而且拿到了很优惠的借款利率。

虽然营收和 Meta 处在同一水平，但资本市场给两家公司的估值差距很大。

这 26 亿，买的不是一块北京中轴旁的地皮，而是几千个工位、专属 AI 实验室，还有未来十年的稳定发展。

当年张一鸣在内部信里警惕：搬进漂亮总部，公司容易走向懈怠。如今回头看，这个预言并没有在字节身上应验。

很有意思的轮回是，十七年前，张一鸣做九九房，帮别人搜索房子；十七年后，字节亲自下场，在北京核心区一块块拿地，为自己的 AI 未来搭建地基。

轻资产是起点，重资产才是字节 AI 时代的新序章。

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