龙湖集团 2021 年员工数量 44065 人 ，2026 年中员工数量 29801 人，减员 14264 人。

一、已公开的主要员工数节点

• 2021 年末：44,065 人（峰值口径）。其中按当年分部：物业发展 11,762 人、物业投资 2,194 人、物业管理及其他 30,109 人。

• 2023 年 6 月末：29,918 人。分部为开发 6,873 人、运营 2,965 人、服务及其他 20,080 人。

• 2024 年末：28,364 人。较 2021 年末减少 15,701 人，降幅约 35.6%。

• 2026 年 6 月末：29801 人。分部为开发 2954 人、运营 3946 人、服务及其他 22901 人。

二、减员主要发生在哪、谁在减

1）开发业务是绝对主力

• 2021 末开发 11,762 人 → 2023 中 6,873 人（一年半减近 5000） → 2025 末约 3,520 人→ 2026 年中 2954 人。

• 逻辑很直接：销售、拿地、报建、工程、营销等岗位随开发规模收缩而压缩。龙湖 2025 开发收入约 705 亿、同比约− 30%，合同销售 631.6 亿；2026 上半年开发结算收入约 261 亿、同比降超四成，管理层称 2026 为开发利润底部、2027 修复。

2）运营业务（商业、长租 / 资管）

• 2021 末 " 物业投资 " 仅 2,194 人；2023 中 " 运营 "2,965 人；2025 末 " 运营 " 约 4,096 人，2026 年中运营 3946 人。

• 商业天街从 2023 年 88 座到 2026 中约 96 座在营、132 个在手；2026 上半年商业租金 59.8 亿、同比 +8.7%、出租率 97% 以上。人员没回到开发期那种扩张速度，但相对于开发线占比明显提升。

3）服务及其他（物业、智慧营造 / 代建等）体量最大、波动最复杂

• 2021" 物业管理及其他 "30,109 人；2023 中 " 服务及其他 "20,080 人；2025 新口径 " 服务及其他 " 约 24,037 人，2026 年中服务及其他 22901 人。

• 这里面含龙湖智创生活（物业）、龙智造（代建）等。物业人数受在管项目、外包、低效项目退出影响很大—— 2026 材料提到智创主动退 70 多个低效项目、新进 100 多个优质项目，所以 " 服务人数减少 " 不完全等于裁员，也可能是项目口径和外围用工调整。

三、为什么从 4.4 万降到 2.9 万

1）行业下行，开发大盘萎缩

2021 下半年后销售、融资双紧，民企优先保现金流。龙湖虽是未出险民营代表，但同样从 " 规模扩张 " 转 " 保交付 + 去库存 + 回款 "。开发项目少了，拿地、开工、营销、区域后台自然冗余。

2）战略切换：开发→开发 + 运营 + 服务

吴亚军 2022 年交棒陈序平后，龙湖明确 " 开发、运营、服务 " 三大板块。目标让商业、长租、物业等经营业务贡献更多现金流和利润。人员结构随之重构：少招拿地 / 高周转人才，多配招商、资产、运营、客服、数字化。

3）组织扁平、区域合并、总部瘦身

公开报道提到区域整合（如广佛 + 深港、武汉 + 长沙、南京 + 合肥等）、总部职能精简、压缩中层；2026 年还有进一步把地区公司合并为大区的动作。这类调整直接砍掉重复职能，是 " 人数下降 " 的组织原因，不只是业务自然萎缩。

4）降本保债

员工成本从 2021 年约 97.8 亿降到 2022 年约 66.8 亿（− 31.7%）、2023 年约 54.3 亿；同时有息负债持续降—— 2025 末有息约压降、2026 中综合借贷 1471 亿、平均融资成本 3.36%，四年去杠杆近千亿。人不减，现金流扛不住还债和保交付。

四、怎么理解 " 减员 1.43 万 "

• 不全等于 " 裁员 1.43 万 "：包含主动离职、退休不补、项目结束自然解岗、区域合并后冗员优化、外包替代、业务重分类。龙湖自己过往对 " 裁员 " 说法的回应是 " 择优劣汰、正常管理 "。

• 结构含义大于总量含义：开发线腰斩再腰斩，运营 / 服务线占比提升。2021 开发占全员约 26.7%，到 2025 新口径开发约 11%、运营约 13%、服务及其他约 76%（按 31653 拆分），组织从 " 盖房子为主 " 变 " 运资产 + 做服务为主 "。

• 财务效果：人均产出在开发收入下滑期会被摊薄（2025 中证算人均创收 316 万、人均创利仅 3.3 万），但费用率、现金流、债务结构改善；2025 中报人均创收约 198 万、人均创利 10.8 万。也就是说 " 减人 " 换来了抗周期，不一定马上换高利润。

• 节奏：2021 → 2024 深减，2025 起触底回稳。2026 中约 29801 人，相对 2024 末 28364 是小幅回升，相对 2021 仍是净减 1.43 万，整体处于 " 开发继续缩、运营服务补人 " 的新平衡。