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9 月 25 日，华润置地万泉寺 0007 地块北京澐玺（备案名：润泉嘉园，京房售证字 2026 第 88 号）拿证。

2# — 11# 共 10 栋、450 套，准许销售面积 80367.21㎡，预售资金监管落在中国银行。

价格曲线很陡。

楼栋拟售单价 10.96 万— 13.77 万 /㎡：3# 小户四居 66 套、均价 10.96 万 /㎡是门槛；9#264㎡楼王 44 套、均价 13.77 万 /㎡是天花板，单栋价差约 25%。

按一房一价测算，全盘加权约 12.1 万 /㎡，备案总价约 1265 万— 3737 万，近五成房源压在 2000 万以下，3500 万以上几乎全是 9# 楼王。

土地账不算轻。

4 月 30 日华润 57.71 亿元底价摘地，裸楼面 5.85 万 /㎡；叠加莲花河两岸约 17 公顷滨水绿地代建，行业测算综合可售成本约 6.2 万 /㎡。

占地 3.95 公顷、地上建面约 10.2 万㎡、容积 2.58、限高 89.99 米，11 栋约 500 套里本次放 450 套，是丽泽北区首个取证的 " 全域抬板大平层 "。

产品内核是 "6 米抬板 "。

西排 6 栋 17F 小高首二层架空，东排 5 栋 23 — 25F 大高层首层架空，板下车行 / 设备 / 阳光车库，板上纯步行园林 + 下沉庭院 + 风雨连廊；首层窗台标高拉到约 13 米，低层住户拿到普通住宅 3 层以上视野。

127 — 130㎡四居做入门，152 — 180㎡三居 / 四居走量，188/216㎡大平层压阵，264㎡楼王拔溢价——不是刚改盘，是丽泽 / 金融街外溢的圈层过滤器。

" 栋价＞层价 "。

澐玺一房一价里，同栋标准层层差压到 ± 2%，定价权放在 " 楼栋 + 产品 " 上：买 3# 是为进丽泽门槛，买 2#/4#/6# 是为大平层尺度，买 9# 是为双河 + 楼王身份。

对面保利京华曜（450 套、拟售 12.03 万、容积 2.0 全四居）打 " 内城低密 "，澐玺打 " 二环滨水 + 万象城外溢 + 澐系 IP"，二环外抬板双雄正式分蛋糕。

变量也很冷：中海丽金府网签 9 万 +、去化两成多，说明丽泽顶豪不是闭眼清盘；

澐玺 12.1 万加权备案价若首开实收守 10.5 — 11 万，靠的是万象城 / 航站楼 /11 号线预期折现，若二手竞品继续折价，楼王 13.77 万就会变成 " 价目表天花板 "。

2028 年后交付、期房周期长，8 · 28 封顶预售新政下，华润要扛的不是能不能卖出去，而是现房前这段时间里，丽泽配套兑现速度能不能追上 12 万 /㎡的估值。

北京澐玺不是又一座 " 万柳式神盘 "，是华润把二环、河道、轨道、万象城、6 米抬板打包重估后，给丽泽改善市场重新开的价。

买房人付的也不是建筑面积，是 " 内城立体底盘 " 的门票。

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