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9 月 27 日，中建壹品 × 湖北联投的壹品联投 · 未来元著（备案名元著嘉苑）首开。

推售 288 套、2 小时清盘、收金 15 亿元，套均约 520 万。

8 月 29 日已一次性取证的则是 12 栋、644 套、准许销售面积 62940.34㎡、拟售 6.54 — 6.97 万 /㎡。

土地账是 " 底价红利 "。

2025 年 11 月 4 日联合体 19.04 亿元底价摘大兴西红门东 DX04-0102-6038 地块，楼面 3.0 万 /㎡；同年板块内元启地块楼面约 4.15 万、万象茗筑约 3.38 万，未来元著是 " 地价回落后拿的牌 "。

3.0 万楼面 + 建安精装 1.2 — 1.3 万→可售成本 4.2 — 4.3 万；拟售中枢 6.7 万留出 2.4 万 /㎡毛利空间，但西红门东真实二手 / 竞品承接在 5.0 — 5.8 万，所以首开实收大概率是 5.1 — 5.5 万 /㎡，不是 6.5 万 +。

产品端吃 " 低密 + 新规赠送 "。

占地约 3.74 公顷、容积 2.3（西红门东最低）、12 栋 8 — 18F 洋房 + 小高、644 套纯商办，主力 83/85/97/109/139㎡；开敞阳台半赠、设备平台全赠、端户飘窗赠送，洋房综合使用率最高约 102%，配 2000㎡" 悦之境 " 会所、800㎡架空层、风雨连廊、4100㎡下沉绿谷商街。

9 月 24 日先开实景、9 月 27 日再开盘——在 8 · 28" 封顶 / 现房导向 " 后，把 " 卖想象 " 改成 " 卖兑现 "。

" 首开只放 45%"。

288 套约占取证量 45%，剩余 356 套留在十一加推；

这种打法不是缺客，是用售罄海报锁情绪、用二批楼王重新谈价。

首开 15 亿若按 288 套摊，均价约 5.2 万；若二批 139㎡楼王守 6 万 +、83㎡三居走 5.1 万，整盘实收均价可拉到 5.6 — 5.8 万，货值从 "6.7 万 × 6.29 万㎡=42 亿 " 变成 "5.6 万 × 6.29 万㎡=35 亿左右 "，更像南城改善盘的回款模型，不是顶豪溢价模型。

真正的锚是 19 号线南延。

项目按 TOD 思路贴规划西红门东站，但 19 号线南延未通车、交付约 2028 年底，当下通勤仍靠 4 号线 + 京开高速。

未来元著的热销，买的是 " 中建三局承建 + 联投国企信用 + 低密新规 + 远期轨交 " 的确定性折价，不是今天就有金融街通勤和四中划片。

未来元著不是南城回暖的证明，是 3 万楼面盘用实景示范区把 5.2 万成交价先跑出来的样本——备案价挂 6.7 万做锚。

首开实收 5.2 万换回款，十一加推再测南城改善客的价格天花板。

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