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近日，未来科学城置业旗下未来城 · 星寰时光（备案名：寰锦佳苑）取预售证。

8 栋、 合计 322 套、准许销售面积 31612.54㎡，拟售单价 64931.27 — 70218.45 元 /㎡，3# 楼王挂到 7.02 万、2# 最低约 6.49 万，楼栋价差约 5300 元 /㎡。

土地账要拆两层看。

6 月 11 日未来科学城以 9.09 亿元底价拿下朱辛庄 0055 住宅 +0057 多功能打包地，住宅计容 3.18 万㎡，纯住宅楼面约 2.4 万 /㎡；但 0057 公建（1.07 万㎡、2.15 万㎡计容）须同步实施、回款慢，摊入后行业测算综合楼面约 2.86 — 3.22 万 /㎡。 

只看 2.4 万楼面说 "7 万售价利润很厚 "，是漏了区属国企背的公建账。

产品打的是 " 四代好房 + 实得率 "。

8 栋里北排 3 栋 18F 小高、南排 5 栋 7 — 11F 洋房，容积 2.5；76/79㎡三居两卫、92㎡三面宽三居、105/109㎡四居（约 138 套占 43%）、127/129㎡楼王仅 36 套。南向半赠阳台、北向全赠设备平台、90㎡+ 送花池，宣传综合得房率 91% — 105%。

朱辛庄站 300 米、万达 /TBD/ 超极合生汇现成、一零一系学校落地，配套不用赌——这是它敢挂 6.5 万 + 的底气。

" 成本定价 " 回归。

隔壁中海未来之境楼面 3.1 万、网签约 5.9 — 6.0 万；星寰时光名义楼面低 7000 元 /㎡，若首开实收守 5.5 — 6.0 万，缝差约 2.3 — 3.1 万 /㎡（按 2.86 — 3.22 万综合楼面算），毛利率并不离谱。

7.02 万备案价更像是 " 楼王锚 + 小盘控货 "：322 套本就不大，用 3# 把价格天花板拉开，主力栋 1#/2# 锁在 6.49 万档，小户 74 — 93㎡套均 520 — 560 万做流量，127㎡楼王套均近 900 万做利润。

变量在 10 月首开折扣。

朱辛庄前两年大华启宸府、越秀星樾限价 6.0 — 6.2 万清盘，中海未来之境把 " 无限价成交 " 钉在 6 万上下；

星寰时光若真把 76㎡三居做到 400 — 440 万、105㎡四居实收 600 万内，会直接抽走未来之境尾盘和东小口抬板盘的外溢客。

反之，若案场价贴着 6.5 万 + 不放，"2.4 万楼面 " 的红利就只是开发商利润，买家用未来之境同价买更小社区，去化会立刻变脸。

星寰时光不是朱辛庄 " 又出地王 "，是昌平区属国企用低名义楼面 + 高赠户型 + 双地铁现成配套，把板块重新按 " 实得单价 " 定价。

7.02 万是楼王表演，5.5 — 6.0 万的首开实收，才决定朱辛庄下一阶段是成本战还是溢价战。

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