每一个楼花，都是独一无二的。

中秋节期间，中建智地秀出了一份成绩单。

截至 9 月 27 日，宸园 139网签了 27 套，均价 15.18 万元 / 平米。

它是位于北京朝阳区太阳宫板块的顶豪。

在 8 月 28 日，宸园 139 踩点领取了预售证，成为北京楼市新政的最大幸运者：

不用现房销售，预售监管资金照旧，个贷放款不用等竣工备案。

用一句话来总结，宸园 139 的不受地产新政约束。而其它在途的 40 个项目，至少个贷受到了影响。

作为中建智地最顶级的宸系作品，宸园 139 从拿地到网签，整整花费了一年时间。

在现房时代来临之际，这种细心打磨，是值得的。

因为，期房卖一套少一套，尤其是在东三环核心地段。

5000万级顶豪，一天卖一套

从现有的网签数据看，宸园 139在拿预售证之后，平均一天卖一套。

先看一下已网签的 27 套房源，具体的分布情况：

1#：供应 30 套，备案价 185,205 万元 / 平米，网签 12套，去化 40.0%；

2#：供应 42 套，备案价 174,377 万元 / 平米，网签 9套，去化 21.4%；

3#：供应 38 套，备案均价 174,917 元 / 平米，网签 0 套；

4#：供应 29 套，备案价 185,823 万元 / 平米，网签 6套，去化 20.7%；

再看下面积段：

384 平米户型，分布在 1#，供应 55套，网签 18 套，去化 32.7%；

274 平米户型，分布在 2#，供应 80套，网签 9 套，去化 11.25%；

顶层还有四套特殊小户，共计 4 套，目前尚无网签。

这个数字，放在 5000 万级的顶豪身上，绝不算冷。

甚至，宸园 139 仿佛给了市场一个规律——越贵越好卖。

同为顶豪的海淀树村中海安澜北京，开盘一个月的网签去化，约 30%。

花姐认为，宸园 139的第一炮，站住了。

较预售价打了 8.2折

如果只看宸园 139 已网签的 27 套豪宅，均价 151807 元 / 平米，较约 18 万元 / 平米的全盘预售均价，打了约 84折。

但，这个算法不严谨，因为卖掉的多是贵楼层，结构不一样。

花姐用同结构口径重算：按 27 套各自所在楼位，逐户罗列预售单价，均价是 184142 元 / 平米。

因此，宸园 139目前网签的实际折扣，约 8.2折。

按照北京新盘的实际成交，普遍是备案价的 91 到 93 折。同为顶豪的中海安澜北京，花姐实测是 9.18 折。

但，千万不要小看宸园 139 的 8.2 折，背后藏着很深的营销术：

1、打 8.2 折，十分吸引人。海淀瑜海澐颂，全款打 86 折，就让一批客户买单了，抓住了人性；

2、8.2 折看起来折扣很深，但宸园 139 的缝差，依然很大。

它的楼面价为 8.53 万元 / 平米，摊上商业等，实际价格在 9.5 万元 / 平米，如果按网签价 15.18 万元 / 平米算，还有 5.68万元 / 平米的缝差。

即便未来 274 平米网签多了，低楼层卖得多了，整体价格如果下探到 14.5万元 / 平米，缝差也有 5 万元 / 平米。

从售价上，中建智地不枉过去在宸园 139 身上，长时间的打磨。

富人们先选好楼层

宸园 139 的 27 套网签里，26 套在 9 层及以上。

15层最多—— 5套。而 2 到 5 层，零成交。

这个数字，再次说明了一个问题：真正的富人，不太考虑价格，首选的，是房子的位置。

花姐翻了宸园 139 的一房一价表，发现一个 " 反常 " 细节：

1，备案单价 185570 元 / 平米，比 3 层贵 2470 元 / 平米，比 4 层贵 4270 元 / 平米。原因可能是，2层的层高更高。

把四栋楼逐层排了一遍，全盘找不到一个统一的层差公式，相邻楼层的价差，忽正忽负。

所谓 " 一房一价 "，在宸园 139 这里不是句套话，是真的实打实践行了。

还有，5000 万级的买家，还认一个逻辑：视野和私密。

比如，2：一梯两户，02 户去化 33%，01 户只有 10%。原因是，02户在西边，靠近中心景观区。

此外，宸园 139 现有的网签明细中，没有显示所谓的预订，富人们出手很干脆。

花姐相信，随着未来网签数字的进一步攀升，会勾勒出宸园 139更多的真实画像。

花姐点评：

看一个顶豪盘卖得好不好，不要只看它卖了多少套，得看卖出去的是哪些。

宸园 139先卖贵的、高的、大的，把硬货变现。

在花姐看来，这是清醒的操盘。

磨了一年的灯塔项目，踩着 828 新政的点拿证，全程按老办法走。多年以后盘点北京楼市，宸园 139 是绕不过去的一个话题。

它是地产预售时代，留给北京楼市的收官之作——拿的是旧船票，登的是新时代的船。

宸园 139 交出的成绩，让中建智地对得起太阳宫这片土地，也对得起等了近一年的买房人。

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