每一个楼花，都是独一无二的。

9 月 29 日，北京澐玺搞了一个产品说明会。

这一次，从抬板，到会所、园林，再到户型图，全方位剧透了它的重要特点。

四天前，中秋节，它领取了预售证，京房售证字 ( 2026 ) 88 号。

很幸运，它属于 828 北京新政细则在途项目里的第一类：

2026 年 8 月 28 日（含）前，已取得（含部分取得）规划证，但未办理预售证的商品住宅项目。

这类项目申请预售的，预售条件、预售资金监管等，按原有政策规定执行。

简单来说，北京澐玺还是按老规矩——卖期房。

但，它至少踩中了一条新政策：2026 年 8 月 28 日后取得预售证的项目，竣工备案后，方可发放个人住房按揭贷款。

这意味着，华润置地在北京澐玺身上，须想尽办法，让购房者多付首付款。

否则，按揭贷款比例太大，回款速度慢。

毕竟，一个高层住宅，要等竣工备案，至少要等两年。

丰台楼市备案价的天花板

先来拆解一下北京澐玺预售证的基本面。

这次共 10栋住宅取证，2#，准许销售面积 80367 平米，共计 450 套房源。

首批没拿证的 1#，共 96 套，中间为 185 平米，端户 216 平米。

这种 " 留一手 " 的操作，也发生在保利京华曜身上，它包括楼王 6，首批未取证。

北京澐玺这 450 户，面积从 127-264平米，建面预售均价 12.1 万元 / 平米，单价区间 9.7 万 -14.75 万元 / 平米，总价区间 1265 万 -3737 万元。

1、按户型功能划分

两居：130-138 平米，共 4 套，占比 0.9%，位于 8-2F；

三居：152-154 平米，共 145 套，占比 32.2%，位于 5#、7-8#、10-11#；

四居：127-264 平米，共 301 套，占比 66.9%，全盘都有。

这里面，需要说明的是，备案中的两居和三居，实际中的标配，均为三至四居。

另外，自 150 平米以上，北京澐玺全部做成了四面宽产品。最大的创新迭代，有两点：

1、空间功能、装修标准，全部可定制；2、对比当下北京楼市其他南向四面款产品，真正做到了动静分离。

2、按楼栋梯队划分

东排大高层：2#、4#、6#，25F，各 48 户，面积 188-216 平米，层高 3.3 米，预售均价 12.19 万 -12.55 万元 / 平米；

西排小高层：3#、5#、7#、8#、10#、11#，17F，每栋 30-66 户，面积 127-180 平米，层高 3.15 米，预售均价 10.96 万 -11.92 万元 / 平米；

楼王 9#：23F、44 户，面积 264 平米，层高 3.6 米，13.77 万元 / 平米。

最贵的 9#，比最便宜的 3#，每平米贵了 27905 元，极差为 25.4%。原因，9，直接看百米湖景，且层高最高。

北京澐玺的备案价，放在丰台什么位置？

同为抬板盘的保利京华曜，备案均价 12.03 万 / 平米；不远处的中海丽金府，网签均价 10.49 万 / 平米。

北京澐玺一出场，直接站上了丰台备案价的天花板。

选房攻略

北京澐玺的定价公式，藏在价签里。

花姐把 450 份一房一价，按楼栋、楼层、同位置拉直排队，公式就浮出来了。

1、西排六栋，一套模板。3F 和 4F 同价起步，往上每层加 300 元 / 平米；6F 到 7F 跳档，一次性加 1500 元 / 平米；12F 到 13F，反倒压价 600 元 / 平米；到了 17F 顶层，再砍 3000 元 / 平米。

六栋楼，误差不超过个位数。

2、13 层，全盘的性价比密码。十栋楼里，12F 到 13F 的价差全是负数，无一例外。

购房者忌讳的数字，被华润置地直接写成了价差。

东排 25F 的大高层，从 20F 见顶之后，21F 往上逐级让价。

3、顶层的折价，是真金白银。以 5：17F 卖 118400 元 / 平米，16F 卖 121400 元 / 平米。

顶层便宜 3000元 /平米，一套将省下 53.7 万元。

4、8。全盘只有 4 套两居，9.7 万 -10 万 / 平米，全是整数一口价，总价 1265 万起。

花姐推测，这是北京澐玺留给地缘客的门票，顺手把起步门槛这个数字，做漂亮。

5、首层带院，每平米溢价 2.9 万。10，比同栋楼上贵 29000 元 / 平米。

其中 10/ 平米，是全盘单价王，总价 2652 万。

花姐推测，这是带院的 "下跃 "产品——只是在抬板下面。

6、同款户型，跨楼栋差 76 万。2#、4#、6，188 平米和 216 平米四居各半，但每平米有三个价：12.19 万、12.29 万、12.55 万。

6，一套 216 平米差 76 万元。

三居也一样，5#、7#、8#、10#、11，位 152-154 平米，最贵的 10#，每平米贵约 ,000 元。

想买北京澐玺的购房者，花姐给三条干货：

1、无忌讳，认准 13 层。它是全盘统一打折层，比 12 层便宜 600 元 / 平米，比 15 层便宜约 1050 元 / 平米，户型一模一样。

2、不介意顶层的，盯 17F。西排六栋顶层，统一比 16F 便宜 3000 元 / 平米，179 平米的四居立省 53.7 万元。

3、预算 1600-1800 万的，优先西排 154 平米段位的中高区。避开东排 216 平米大四居，那是 2100 万段的事，两头别硬凑。

按照惯例，还是提醒一句：备案价不是成交价。

北京新盘实际成交，普遍在备案价基础上打 91-93 折。按此推算，北京澐玺的落地中枢，约 11.1万 / 平米。

花姐点评：

随着北京澐玺取证，北京楼市的首对抬板兄弟，正式同台了。

保利京华曜，9 月 20 日取证；北京澐玺，9 月 25 日取证。

前后 5 天，像是约好的。

更有意思的是，两个盘取证房源，都是 450套；预售均价只差 700元 / 平米。

只是，价格几乎一样的两兄弟，打的是两场完全不同的仗。

保利京华曜，2.0 容积率，9 栋洋房加小高层，124-182 平米全四居，卡的是西城外溢改善客，口号是 " 半步西城 "。

北京澐玺，2.5 容积率，高层加小高层，127-264 平米全谱系，9，攻的是丽泽金融高管。

一个定位内城改善的上车盘；另一个则要做丽泽豪宅的天花板。

定价心思也互为参考：保利京华曜顶层卖 3F 价，买顶层白赚视野；澐玺 13 层打折、顶层折价，把忌讳写进折扣。

都是抬板产品，跑的却是各自的赛道。

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