如果剩余土地使用年限没法覆盖产品运行周期，那么土地年限就是无法绕过的硬伤。不过凯华集团出面顺利把这件事情彻底解决了。广州在 2026 年 4 月印发了工商业用地市场化配置改革指导意见，同年 5 月配套试点方案正式出台，从政策出台到广州国际轻纺城土地续期正式落地，总共只用了 4 个月时间。这是广州，同时也是全国范围内，首个按照标准化制度完成的大型商业用地续期项目。

仲量联行的判断很直接：存量商业不动产正在从年限折价，转向续期风险定价。

翻译一下。以前两个项目都剩 20 年，估值折价逻辑一样，按剩余年限线性打折。现在不一样了。一个已经完成续期、成本锁死，一个还在等政策窗口，市场给的价钱会拉开差距。

市场把剩余 20 年视作关键阈值。到了这条线，续期可行性、办理成本开始被纳入尽调。银行看它，买家看它，REITs 审核也看它。

仲量联行大中华区估值主管 Andrew Chan 的估算是，中国非住宅房地产中，超过 1 万亿元人民币的物业，土地使用年限只剩 20 年或更短。

这不是个别项目的问题。是一批资产同时撞上来的结构性问题。

广州的公式是：续期年期除以法定最高出让年限，乘以标定地价和建筑面积，达标项目打七折，一次续期最长 20 年。上海的逻辑不同，续期土地价格不得低于所在级别基准地价的 70%，并且把续期与绩效挂钩。

戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事黄燕秋的评价是，两地都把补缴地价与绩效考核挂钩，既确保价格有客观基准，又通过折扣激励企业维持运营绩效，避免高昂的一刀切定价导致产业流失。

这背后是地方政府从土地财政向税收财政转型的考核逻辑。续期收一笔钱，但更想让企业留下来持续经营，持续交税。

REITs 是这轮政策最直接的受益者。

土地剩余年限是影响商业不动产 REITs 估值的核心变量。戴德梁行高级董事杨枝的测算显示，土地剩余年限超过 30 年时，30 年和 35 年的估值差距并不显著。一旦低于 20 年，每缩减一年带来的收益期损失占比快速上升，年限对估值的影响显著放大。

REITs 普遍采用现金流折现法，土地剩余年限直接决定资产可测算的现金流期限。当土地剩余年限不足，收益期缩短带来的估值压力会显著放大。

华泰证券的研报把这件事看得很清楚：此轮政策的核心价值，是把此前长期悬而未决的续期期权显性化、可计价化，对存量商业不动产估值修复，尤其是公募 REITs 资产端的边际影响，是本轮政策最值得关注的看点。

也就是说，续期政策落地之前，市场只能按到期归零的逻辑给短年限资产定价。落地之后，续期成本可以被计算，续期收益可以被折现。一项资产从不知道到期怎么办，变成知道花多少钱能续多久。

仲量联行把未来的资产分成三类：已完成续期、成本锁定的；有清晰续期路径但尚未办理的；受规划、权属或绩效限制、续期不确定性高的。

三类资产，三种估值。

但有一个容易被忽略的前提。广州国际轻纺城能成为首单，不只是因为它赶上了政策。它产权清晰，单一主体长期持有，不存在分割出售的遗留问题。租金收缴率常年 100%，铺位长期满租。

换句话说，能顺利续期的，往往是本来就经营得好的资产。经营本身就有问题的资产，续期也不会自动解决它的困境。

仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平的建议是，持有商业资产的机构要尽早把土地续期纳入资产管理与资本规划，把潜在风险转化为主动提升资产价值的抓手。

土地续期不再是一个等到 2035 年才需要想的问题。它现在是资产管理的常规科目。