$ 深物业 A ( SZ000011 ) $  

深圳市物业发展 ( 集团 ) 股份有限公司于 1992 年上市，实际控制人为 " 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 "。公司主营业务为主要服务为从事房地产开发经营，兼营物业管理、房屋租赁、出租车客运、餐饮服务等。主要服务为房地产业务、物业管理业务、房屋租赁业务、餐饮业务、仓储业务。

2026 年半年度，公司实现营收 12.05 亿元，同比小幅增长 10.78%。扣非净利润 -7,260.33 万元，较去年同期亏损增大。深物业 A2026 年半年度净利润 -7,654.83 万元，业绩由盈转亏。

一、房地产收入的大幅增长推动公司营收的小幅增长

1、主营业务构成

公司的主要业务为物业管理，占比高达 64.63%。

2、房地产收入的大幅增长推动公司营收的小幅增长

2026 年半年度公司营收 12.05 亿元，与去年同期的 10.88 亿元相比，小幅增长了 10.78%，主要是因为房地产本期营收 3.52 亿元，去年同期为 2.14 亿元，同比大幅增长了 64.67%。

3、房地产毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降

2026 年半年度公司毛利率从去年同期的 25.22%，同比大幅下降到了今年的 13.06%，主要是因为房地产本期毛利率 2.82%，去年同期为 39.87%，同比大幅下降 92.93%。

4、房地产毛利率持续下降

产品毛利率方面，虽然房地产营收额在增长，但是毛利率却在下降。2024-2026 年半年度房地产毛利率呈大幅下降趋势，从 2024 年半年度的 66.62%，大幅下降到 2026 年半年度的 2.82%。

二、净利润近 6 年整体呈现下降趋势

1、营业总收入同比小幅增加 10.78%，净利润由盈转亏

2026 年半年度，深物业 A 营业总收入为 12.05 亿元，去年同期为 10.88 亿元，同比小幅增长 10.78%，净利润为 -7,654.83 万元，去年同期为 1,007.57 万元，由盈转亏。

净利润由盈转亏的原因是：

虽然信用减值损失本期损失 880.69 万元，去年同期损失 3,675.74 万元，同比大幅下降；

但是主营业务利润本期为 -7,392.02 万元，去年同期为 3,750.03 万元，由盈转亏。

2、主营业务利润由盈转亏

2026 年半年度主营业务利润为 -7,392.02 万元，去年同期为 3,750.03 万元，由盈转亏。

主营业务利润由盈转亏原因是：

3、财务费用大幅增长

本期财务费用为 7,914.40 万元，同比大幅增长 76.89%。财务费用大幅增长的原因是：虽然未确认融资费用本期为 148.84 万元，去年同期为 943.52 万元，同比大幅下降了 84.22%，但是利息支出本期为 7,962.28 万元，去年同期为 3,950.51 万元，同比大幅增长了 101.55%。

三、存货周转率大幅提升

2026 年半年度，企业存货周转率为 0.11，在 2024 年半年度到 2026 年半年度深物业 A 存货周转率从 0.08 大幅提升到了 0.11，存货周转天数从 2250 天减少到了 1636 天。2026 年半年度深物业 A 存货余额合计 112.03 亿元，占总资产的 81.76%。

（注：2022 年中计提存货减值 3302.47 元，2023 年中计提存货减值 2045.93 元，2024 年中计提存货减值 5858.65 元，2025 年中计提存货减值 4461.72 元，2026 年中计提存货减值 435.70 元。）

四、公司在回报股东方面堪称积极

公司 1992 年上市以来，公司累计现金分红 22.35 亿元，超过累计募资 21.54 亿元。

五、行业分析

1、行业发展趋势

深物业 A 属于物业管理服务行业。  近三年物业管理行业经历规模扩张后回归理性发展，非住宅领域竞争加剧，第三方外拓占比提升至 62%。行业智能化、数字化转型加速，预计 2025 年市场规模达 2 万亿元，长期增长逻辑稳固但集中度仍偏低，头部企业通过服务创新和技术应用持续提升竞争力。

2、市场地位及占有率

深物业 A 以深圳区域为核心市场，物业管理收入占比超 90%，但全国市占率不足 1%，2024 年前三季度营收同比下滑 45.7%，净利润锐减 98.5%，市场竞争力和规模扩张能力显著弱于头部企业。

3、主要竞争对手

4、经营评分排名

深物业 A 在 2026 年中报经营评分排名为第 4170 名，在住宅地产行业中排名为 28 名。

六、总结

2026 年半年度净利润亏损 7,654.83 万元，是 10 年来半年度的首次亏损。

2026 年半年度主营利润亏损 7,392.02 万元，且是近 5 年半年度首次亏损，由于毛利率的大幅下降。

总体来说，公司盈利能力不佳，但是在行业中却处于较高水平。

七、估值数据

神奇公式，是由美国 JoelGreenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业 20 年获得 30% 的年回报率。核心思想：好公司便宜买。其仅使用 ROIC 和 ROE 两个指标计算得出，简单有效。

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