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北京城建 · 龙樾璟序 9 月网签 557 套、5.1 万㎡、29.44 亿元，成交均价 5.77 万 /㎡，登顶北京商品住宅月度金额榜；

项目总经理杨振鹏、操盘手靳艳艳——杨振鹏定节奏，靳艳艳把回款跑出来。

地价重定价是底层红利。

黄庄地块 2024 年曾以 42.43 亿、楼面约 5 万、指导价 8.2 万流拍；2026 年 5 月 28 日城建兴通 22 亿底价返场摘地，总价降 48%、容积从 2.55 降到 2.15，扣配建后住宅楼面约 3.3 万 /㎡。

3.3 万楼面 + 建安精装 1.3 万→可售成本 4.6 — 5.0 万；9 月 19 日取证、9 月 22 日开盘，拟售 6.21 — 7.89 万 /㎡，首开认购 664 套，月末网签 557 套，认购转网签率 84%，不是海报盘。

产品不炫技，但卡位狠。

17 栋住宅：5 栋 18F 小高 +12 栋 8 — 11F 洋房，736 户，面积段 68/78/88/98/115/118㎡，68㎡两居把西四环门槛压到 400 万级。

北排贴京九铁路 / 莲石路，用首层架空 + 绿带声屏障把 " 最差排 " 改造成泛会所；南排洋房吃远洋山水、国风长安成熟住区外溢。

客群很直：海淀南部、丰台西部刚改置换，不是顶豪钱。

5.77 万 /㎡才是真实成交价。

比 6.21 — 7.89 万拟售区间相当于 89 — 93 折；按 3.3 万楼面算，单平缝差 2.47 万、毛利率仍可观。但对比龙樾海序（昌平、地价覆盖率 147%）能看出城建打法：区属国企不赌升值，用 " 低价返场地 + 快取快开 + 首开折扣 " 把 84 亿级资金占用（黄庄地款虽 22 亿，但龙樾系全年拿地强度不低）先回正。29.44 亿单月回款，已覆盖黄庄地款 134%。

操盘分工有信号。

杨振鹏（城建发展副总）管政企协同、报规速度、龙樾 IP；靳艳艳管案场转化、渠道分佣、网签节奏。现房 / 封顶预售新政后，" 拿证快 " 只是入场券，" 网签快 " 才是现金流。

557 套网签说明：折扣给得够、首付阶梯讲得清、铁路房没藏掖，买家愿意签字。

变量也冷：557 套里 68/78/88㎡小户占多少，决定后续二手承接；若投资客比例高，铁路噪声 + 五棵松二手 4.5 万会反噬溢价。

但至少 9 月这一仗，龙樾璟序用 22 亿地款→ 29.44 亿网签的证明题，把 " 流拍地耻辱 " 洗成 " 国企现金流范本 "。

北京 9 月销冠不是市场热，是城建用 3.3 万楼面、5.77 万实收、557 套网签，把西四环重新定价了一遍。

杨振鹏搭台，靳艳艳收钱，龙樾系继续吃 " 返场地红利 "。

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