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10 月 8 日，上交所债券项目信息平台显示，中信证券 - 华福证券 - 象屿保租房持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为 " 已受理 "，拟发行金额 11.4 亿元。该产品品种为 ABS，原始权益人为昆山象嘉企业咨询管理有限公司，计划管理人为中信证券。

这单产品以保障性租赁住房为底层资产，属于持有型不动产 ABS，也就是机构间 REITs，面向合格机构投资者发行，与公募基金通道相区别。

原始权益人昆山象嘉由上海象屿置业有限公司 100% 持股，向上穿透为象屿地产集团有限公司，最终归于厦门象屿集团有限公司。象屿集团由厦门市国资委监管，多年位列《财富》世界 500 强。要区分的是，本次资产位于集团地产板块，与主营供应链运营、股票代码 600057 的上市平台 " 厦门象屿 " 并非同一主体。至于底层项目的房源、套数、租金及估值，受理阶段尚未公开。

象屿集团旗下成规模的租赁住房平台，是 " 屿果公寓 "，由集团地产板块城市运营平台象屿商发打造，在上海、厦门、天津等地开展长租公寓业务。集团及象屿地产的公司债券年报、中期报告显示，屿果累计开业近 1 万间。据企业披露的宣传资料，品牌已布局约 10 个项目，运营项目平均出租率和租户满意度均在 95% 左右，合作企业客户超过 100 家，面向新市民、青年人群体，采用 " 商务短租加人才周转 " 的方式。

具体门店上，天津有空港店，上海有松江醉白池店、松江大学城店，厦门在营马垅阳光、后埔、古塘垅、兴泓、创新园等店，另有两个项目处于选址、筹建阶段。上海松江醉白池店是重资产样本，也是松江老城区首个大规模纯租赁社区，由象屿在上海从拿地、规划到运营独立完成，总建面约 11 万平方米，配套近 3800 平方米社区商业，房源 1800 余套。

象屿地产的主营仍以房地产开发销售为主。2025 年公司债券年报显示，2025 年象屿地产实现营业收入 228.81 亿元、净利润 11.62 亿元，整体毛利率 22.75%；其中房地产销售板块收入 222.68 亿元、占 97.32%，板块毛利率 22.06%。2025 年上半年，公司归母净利润为 5071.88 万元，利润集中在下半年结转。

杠杆方面，2025 年末象屿地产资产负债率为 73.61%，净负债率由 2024 年末的 58.26% 升至 2026 年 3 月末的 83.64%。集团合并口径下，总债务由 2023 年末的 1621.57 亿元增至 2026 年 3 月末的 2517.34 亿元，资产负债率保持在 73% 至 74% 之间、2026 年 3 月末为 73.38%。

资产证券化方面，象屿已有先例。2025 年 8 月 29 日，集团作为原始权益人的 " 兴证基实 - 象屿集团产业园区持有型不动产资产支持专项计划 " 设立，规模 5.6 亿元，期限不超过 25 年，为全国首单跨境电商产业园持有型不动产 ABS、福建省首单同类产品，底层为厦门跨境电商产业园。本次将同类产品的底层从产业园扩展到租赁住房。

上交所 2026 年 7 月修订的资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第 2 号，将租赁住房列为可申报的产权类底层资产，并把具备权益属性特征的不动产 ABS 统一称为机构间 REIT。据 Wind 数据统计，截至 2026 年三季度末，已发行的机构间 REIT 共 69 只（含扩募）、合计 1109.36 亿元，其中今年发行 34 只、规模 446.26 亿元。

沪市住房租赁机构间 REIT 的发行人，近一年持续扩容。2024 年 7 月，建信住房租赁基金作为原始权益人、中金公司担任管理人的 " 建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划 "（简称 " 建信长租 "）设立，为国内首单住房租赁机构间 REIT，首期 11.7 亿元、期限 66 年，底层位于上海闵行、杭州上城、武汉汉阳，总建面约 12.94 万平方米、3980 间。2025 年 9 月，该产品首次扩募，以南京两个保租房项目为底层、实际募集 4.53 亿元，扩募后总规模 16.23 亿元；2026 年 7 月，第二至 N 次扩募获受理，拟募 50 亿元，目前已反馈。

2026 年 2 月，" 太保资产 - 新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划 " 设立，规模 11.942 亿元，原始权益人为上市公司新黄浦，为首单民营企业保租房机构间 REIT，底层为上海闵行梅陇社区、紧邻地铁 15 号线景西路站。

2026 年 6 月，" 中金 - 博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划 "（简称 " 博邻长租 "）设立，规模 8 亿元，为首单市场化长租公寓机构间 REIT，原始权益人为上海博胤安厦（博枫旗下），底层为博邻 blinq 品牌在上海静安、五角场的两处中高端服务式公寓，合计超过 1100 套。

加上本次获受理的象屿产品，沪市住房租赁机构间 REIT 的发行人已覆盖银行系住房租赁基金、外资资管、民营上市公司和地方国企等不同类型。

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