最近有人问我：过去行业火了几十年，房地产公司赚钱赚到手软，为什么行业才调整几年，大量的民营房企就垮了，欠下天量债务，甚至老板也一无所有了，许老板甚至还进去了？

这里面，固然有一部分是被挥霍掉了，比如网传的许老板的奢靡生活，让很多人义愤填膺。

这些固然要花不少钱，但其实占比很小。关键的问题是，房地产开发本身就不是一个好生意。

没错，房地产一度十分暴利，以至于王石当年说 " 万科超过 25% 利润的项目不做 " 都成了行业的异类。

但如果一件事，它本身不是一个好的生意，如果你一直没有下桌，那不论你原来赚了多少，都会原封不动地还回去，甚至还不够。

对此，畅销书作者方言在最近的一个访谈中说得很清楚。

他回忆，1999 年，他给一个上市公司提供服务，那家公司花 3 个亿元买了一块 30 万平米的土地，然后逐步开发成房子，合计 60 万平方米，卖了 10 年，卖完以后，整个项目的货值是 30 亿元，这么一算确实赚了很多钱！

可是，这个项目卖完的时候，旁边出让了一块同样大小的土地，成交价是四五十亿元！这么一看，你是赚了还是赔了呢？

如果你自此以后金盆洗手，不干了，那确实赚了。如果你要接着干，那你吭哧吭哧干了这么多年，赚的那点钱，还不够买地用。要买地，还得借钱！

多年前，地产思想家冯仑在演讲中也多次说过类似的观点：万科等优秀开发商干了 30 多年房地产开发，现在市值也就 2000 多亿，但这个市值像冰棍，你不继续干，销售额、营业额和利润就会减少，市值就会蒸发掉。

相比之下，国贸就聪明多了，它干了三十年，一二三期加起来 100 多万平米物业，每年可以收六七十亿的租金，它的资产价值也差不多是 2000 亿，而且它没有负债，光这些物业就值这么多钱……

万达，是极少数明白这一点的房企。2019 年 1 月的年会上，王健林宣布：万达商管当年内剥离全部地产开发业务，1 平方米地产开发都不留，变成纯商业管理公司。

不过，需要特别注意的是，它并不是彻底不做房地产，只是把地产开发业务从万达商管拆出去，降低扩张速度。因此，万达在这一轮调整中，还是比其他民营房企受到的冲击要小得多。

可是，绝大部分民营房企老板的选择是：继续大举拿地——哪怕地价比房价还贵，大举负债也要抢地，赌的就是未来房价会涨得更高。

当房价不再上涨，甚至下跌时，公司就会快速覆灭，并留下一大堆债务。因为它原来赚的钱都拿去买更贵的地了。

所以，哪怕聪明如许老板也玩砸了。他进去了，恰恰是因为他玩得比别人极致。他操盘的第一个项目金碧花园‌，以 " 当年动工、当年竣工、当年售罄 " 的高速度闻名。

这让他形成了路径依赖，最后捅的窟窿比别人大。其他房企不甘落后，也纷纷效仿。如果不是国家调控及时，以许老板为代表的房企老板不知道还会捅出多大的娄子。

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