10 月 9 日，许昌市自然资源和规划局公布了胖东来梦之城二、三、四期建设工程规划许可批前公示。

四期酒店建筑面积 6.6 万平方米，高度不超过 99.95 米；三期文化中心面积 3.62 万平方米；二期幸福讲堂面积 5630 平方米。加上一期 46.7 万平方米的商业综合体，梦之城总建筑面积达到 57.5 万平方米，总投资约 65 亿元。

但你看完这份规划，会发现一个事实：于东来建的不只是一个更大的超市。

1. 先把数据摆清楚，这次公示的信息量很大

梦之城位于许昌东城区，莲城大道以北、许州路以东，紧邻高铁许昌东站和京港澳高速出入口，距高铁许昌东站仅约 1 公里。

一期商业综合体约 46.7 万平方米，主体 8 层、高 50 米，业态覆盖百货、超市、电器、珠宝、影院、餐饮、电玩等，停车位 3327 个。

二期幸福讲堂，5630 平方米，高度不超过 24 米，偏教育和分享功能。

三期文化中心，3.62 万平方米，高度不超过 25.45 米，配建 536 个机动车位，承接演出、展览和公共活动。

四期酒店，6.6 万平方米，高度不超过 99.95 米，配建 430 个机动车位，解决住宿与商务接待。

整个地块规划总建筑面积 575354.23 平方米，建筑密度 54.80%，容积率 2.35，整体机动车位 4293 个。

建筑主体呈四叶草造型，四片叶片对应不同功能分区，建筑限高从最初的 60 米调整为 100 米。

2. 最值得琢磨的，是于东来没做的事

梦之城规划出来之后，很多人第一反应是：又一个巨无霸综合体。

但你仔细看这份规划，有一个细节很反常——于东来没有把更多的面积给超市。

一期 46.7 万平方米，已经是目前胖东来所有门店加起来的好几倍。但二三四期加起来只有约 10.8 万平方米，其中最大的单体是酒店，6.6 万平方米。文化中心和幸福讲堂加起来 4.2 万平方米，全部属于低坪效业态——说白了，不赚钱。

换一个思路。如果于东来只想要一个 " 更大的胖东来 "，他完全可以把 57 万平方米全部做成超市和百货。但他没有。

他拿出近七分之一的面积，建了一个酒店、一个文化中心、一个讲堂。

这不是在做商业，是在做配套。

你在许昌逛完胖东来，晚上能住哪？以前，这个问题没有答案。今年国庆，许昌胖东来累计客流超 400 万人次，全市星级饭店客房出租率升至 94%。人来了，但留不住。

酒店建起来，就是用来留住人的。文化中心承接演出和展览，幸福讲堂做分享和交流。你来了，不是买完东西就走，是能看一场剧、听一次课、住一晚再走。

于东来赌的不是 " 更多的人来买东西 "，是 " 来了的人愿意多待一天 "。

3. 65 亿全部自有资金，这件事比数字本身更狠

据报道，梦之城建设和装修总投资约 65 亿元，全部为企业自有资金，不涉及贷款。

不依赖银行贷款，意味着项目不背刚性的还贷压力。不需要为了还钱赶工期，不需要为了现金流压缩质量。于东来曾在回应 "40 亿元资产分配 " 时提到，为了全力推进梦之城建设，决策层决定把原本计划分配给股东的 40 亿元资产直接转化为公司股本。

用股东的分红去盖楼。这件事放在任何一家上市公司里，都会被股东骂死。但于东来做了。

工期排得很清楚：总包 2026 年 4 月定标进场，2027 年 8 月完成地下室封闭、11 月完成地上主体，2029 年 3 月 30 日竣工验收，同年 9 月正式亮相。

于东来公开说过一句话：" 要把梦之城建设成中国建筑行业的标杆之一。"

4. 于东来真正在赌什么？从 " 打卡地 " 到 " 停留地 "

一个不能回避的问题是：许昌能撑起一个 57 万平方米的综合体吗？

胖东来 2025 年全年销售额 235.31 亿元，同比增长 38.71%。许昌社会消费品零售总额增速连续 30 个月全省领先。

但梦之城 57 万平方米的体量，显然不是服务许昌 400 多万本地人口的逻辑。

它赌的是全国性的 " 打卡式消费 "。

过去几年，去许昌逛胖东来成了一种消费现象。2025 年接待全国零售研学从业者超百万人次，永辉、步步高等同行高管先后组团去 " 取经 "。

问题在于：打卡是一阵风。风过了，人就不来了。

梦之城的解法是——用酒店和文化中心把 " 打卡 " 变成 " 停留 "。你不是来逛半天就走，是来住一晚、看一场演出、听一次分享，第二天再走。

这个逻辑如果跑通，许昌就不只是一个 " 有胖东来的城市 "，而是一个 " 值得专门来待两天的城市 "。

5. 但挑战也是实打实的

说句泼冷水的话。梦之城最大的不确定性，不在建设，在运营。

酒店是 6.6 万平方米，近 100 米高，放在许昌本地市场如何消化？客源结构、运营模式、品牌合作方，目前未见公开披露。酒店板块回报周期长于零售，对缺乏酒店运营经验的团队是实打实的挑战。

文化中心和幸福讲堂属于典型的低坪效业态。文化中心一年演多少场？幸福讲堂的上座率能维持多少？运营和回报模式有待观察。

网红流量的持续性也需要打一个问号。梦之城 2029 年开业，届时胖东来的热度还能不能维持到今天这个水平？三四年的时间，消费趋势可能已经变了。

但有一点是可以确定的：于东来自己已经给梦之城画好了时间表。2029 年 9 月，许昌东城区，57.5 万平方米的 " 梦之城 " 将正式亮相。

6. 最后说句实在话

胖东来梦之城这次规划公示，最值得关注的不是那 99.95 米的酒店高度，也不是 65 亿的投资规模。

是于东来用一种近乎 " 笨拙 " 的方式，在做一个商业世界很少做的事——不追求坪效最大化，不追求快速回本，不追求可复制的规模。

他拿 46 万平方米做超市，拿 6.6 万平方米做酒店，拿 3.6 万平方米做文化中心，拿 5630 平方米做讲堂。他把一个商业综合体，做成了一座 " 微型城市 "。

这座 " 城市 " 能不能跑通，2029 年才有答案。但至少从规划上看，于东来想的不是 " 怎么卖更多的货 "，而是 " 怎么让人愿意多待一天 "。

你觉得梦之城 2029 年开业之后，能撑起许昌的 " 过夜经济 " 吗？你去过许昌胖东来吗？

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