参考来源：本文素材综合整理自京东集团官方博客、京东产发官网、京东物流官网、中国日报网、人民网、驻沙特使馆经商处、驻阿联酋使馆经商处、新浪财经、36 氪、财新网、财联社、网经社、经济日报等公开报道与企业公告。

部分章节仅代表笔者个人观点，请理性阅读。

2026 年 9 月 28 日，阿联酋阿布扎比，哈利法经济区。

沙漠边缘的一片空地上，两方代表在合作协议上签下名字。

甲方是 KEZAD 集团，中东最大的综合经济区运营商之一。

乙方是京东产发，京东集团旗下的基础设施投资与资产管理平台。

协议内容很简单。

京东产发在 KEZAD A 区 Al Ma'mourah 地块，建设一座约 15 万平方米的高标准仓储设施，预计 2028 年交付投运。

项目将采用自动化设备和数字化管理系统，面向当地及国际企业提供仓储解决方案。

15 万平方米，相当于 21 个标准足球场的面积。

消息传到国内的时候，电商行业的注意力还全在价格战上。

各大平台忙着抢用户、拼补贴、卷直播带货。

很少有人注意到，这家中国公司正在中东沙漠里一块一块地拿地。

把时间线往前推一年多，从 2025 年中到 2026 年底，京东在中东的动作密集得不像一家零售公司。

迪拜、阿布扎比、利雅得、吉达，几个核心节点接连落子。

买仓库、签协议、破土动工，节奏快得惊人。

外界的解读大多集中在 " 跨境电商出海 " 这几个字上。

毕竟京东是做电商出身的，跑到海外建仓，顺理成章就是为了卖货。

但如果你仔细盘点一下京东在中东手里握了多少地、铺了多少仓、签了多少战略合作框架，再对照一下京东在中东的电商业务体量，你会发现这组数字对不上。

事情没那么简单。

【一】那个说 " 国际化是最后一个梦想 " 的人

2014 年 1 月 4 日，京东集团内部年会。

刘强东站在台上，对着全公司高管和员工代表讲话。

那年京东刚过完十周岁生日，刚拿到第三轮融资，正在为几个月后的纳斯达克上市做最后准备。

国内电商市场打得天翻地覆，阿里巴巴如日中天，京东紧追不舍，所有人的目光都盯着国内这一仗。

就是在那场年会上，刘强东说了一段后来被反复引用的话。

他说，我心里面还有最后一个梦。这个梦实现了，我也该退休回家抱孙子去了。这个梦想就是国际化。

他还补了一句。

中国无数企业都曾经尝试做国际化，99% 的企业遍体鳞伤，有的甚至直接死掉了。

明知九死一生，他还是把这事儿提上了日程。

四个月后，2014 年 5 月，京东在纳斯达克挂牌上市。

敲钟那天，刘强东在内部信里再次强调，未来十年，京东要坚定国际化战略，做成一家让世界尊敬的流通企业。

话是放出去了，路却走得异常艰难。

京东的国际化尝试，最早落在了东南亚。

2015 年前后，京东在印尼、泰国等地试水电商业务。

几年下来，投入不少，水花不大。

东南亚市场太碎了，十个国家十种语言，文化差异、政策壁垒、物流基建落后，每一样都是难题。

后来又试过欧洲、试过美国。

同样没掀起太大波澜。

欧洲市场成熟度高，亚马逊本土根基深厚，京东一个外来者很难插到一脚。

美国市场更是亚马逊的腹地，外人几乎没有生存空间。

一晃就是十二年。

十二年里，京东的国内业务经历了多轮周期。

从跟阿里的猫狗大战，到拼多多崛起带来的冲击，再到抖音快手直播电商的分流。

每一轮大战，京东都扛了过来。

支撑它扛过这些战役的，不是别的，正是当年被全网骂 " 烧钱无脑 " 的自建物流网络。

时间倒回 2007 年。

京东刚拿到今日资本的一千万美元融资，全年销售额刚过几个亿。

公司内部开战略会，讨论钱该往哪儿花。

刘强东拍板：自建物流。

这个决定在当时看近乎疯狂。

电商行业的通行做法是轻资产模式，平台只管搭台子，仓储配送全部外包给第三方快递公司。

你一个卖 3C 的，凑什么热闹去搞重资产物流？

投资人反对，行业看笑话，内部也有不少声音觉得走偏了。

刘强东认死理。他的逻辑很直接：消费者网购，最痛的点不是贵几块钱，是货送不到、送坏了没人管、退换货来回折腾。

要解决这些痛点，必须把物流全链路攥在自己手里。

从那以后，京东开始了长达十几年的物流基建投入。

北京、上海、广州、成都、武汉、西安，一个城市一个城市地建仓。

买地、盖仓库、招快递员、买车队、上线信息系统。

每年几十亿砸进去，物流业务年年亏损。

最困难的时候，董事会上有人拍桌子质问，说京东是个卖货的，为什么要在物流上烧这么多钱。

刘强东当时的回应是，有一天你会知道，这套物流网络是京东最值钱的资产。

后来的事实验证了他的判断。

电商大战一轮接一轮，价格战烧到眉梢，新对手层出不穷。

京东始终没倒，核心壁垒就是那套自营物流。

今日下单明天到，大件送货上门，退换货上门取件。

这些体验，外包物流的平台做不到。

等到行业进入下半场，各家开始拼服务、拼体验的时候，京东当年砸钱建起来的物流网络，突然变成了别人抄都抄不走的护城河。

京东物流也从一个成本中心，慢慢变成了利润中心。

不仅服务京东自己的电商业务，还对外开放，服务各行各业的企业客户。

2021 年，京东物流在香港独立上市。

同一时间，京东产发也从物流体系里拆了出来。

这是京东的基础设施投资和资产管理平台，核心资产就是遍布全国的物流园区和高标仓库。

买地、建仓、招租、运营、资产证券化，一整套物流地产的玩法。

2023 年，京东产发也在香港上市。

从一个中关村卖光碟的小柜台，到国内最大的自营物流网络，再到物流地产和供应链服务全面开花。

刘强东用了二十年，把京东从一个卖货的，慢慢做成了一个做基础设施的。

当年那个 " 国际化 " 的梦，一直搁在那儿。

国内的仗打完了，物流的模型跑通了，现在，是时候把这套东西搬到海外去了。

他选的第一个大规模落地的地方，不是东南亚，不是欧洲，而是中东。

【二】一年半，京东在中东落了多少子

京东在中东的布局，不是突然冒出来的。它有一条清晰的时间线，一步一步，节奏分明。

先从物流运营说起。

2025 年 6 月 18 日，沙特阿拉伯首都利雅得。

京东物流在这里举办了一场配送业务起网仪式，正式推出自营 B2C 快递品牌 JoyExpress。

这是京东第一次在海外推出自营快递服务。

JoyExpress 提供的服务包括送货上门、货到付款，以及最快当日达、次日达等高时效快递。

沙特政府官员、电商平台、跨境企业、中沙知名企业的代表都到场见证了。

选择利雅得作为区域运营中心，不是随便定的。

利雅得是沙特的政治首都和金融中心，人口超过 700 万，占沙特全国人口的五分之一以上。

把运营中心放在这儿，辐射整个中部和东部区域。

两个月后，2025 年 8 月 18 日，京东在阿联酋迪拜杰贝阿里自由区（JAFZA）的新仓库正式开业。

这座仓库面积超过 1 万平方米，采用数字化运营模式，实时库存管理，出库及时率超过 99.9%。

开业的时候，这座仓库已经在为一家大型电子制造企业储存近 100 万件商品了。

这是京东物流在阿联酋的第六个仓库。

但如果算上京东产发视角下的资产布局，这是京东产发在迪拜 JAFZA 拿下的第一项物流基础设施资产。

JAFZA 是什么地方？中东最大的自贸区，集装箱吞吐量排世界前列。

迪拜之所以能成为中东的贸易枢纽，靠的就是杰贝阿里港和这个自贸区。

货物从全球各地运到杰贝阿里港，进了自贸区，再分拨到整个中东、非洲和南亚。

京东把第一个物流资产放在这儿，位置选得很准。

又过了两个月，2025 年 10 月 14 日，京东产发宣布收购迪拜第二处物流设施。

这座设施同样位于 JAFZA 内，收购完成后即投入运营。

京东产发计划将其升级改造为智慧物流园区，与已有的迪拜第一个资产协同，形成面向中东、非洲和欧洲的供应链枢纽节点。

迪拜这边刚落稳脚，阿布扎比那边也动了。

2025 年 7 月 3 日，京东产发与阿布扎比机场集团（Abu Dhabi Airports）达成战略合作，双方共同开发和运营位于阿布扎比机场自由区的高标准物流基础设施项目。

这是京东产发在整个中东区域的首个自建项目。

建筑面积约 7 万平方米，预计 2028 年投入运营。

项目定位是空運物流枢纽，服务覆盖海湾合作委员会（GCC）国家及更广泛的中东北非（MENA）地区。

为什么要在机场旁边建仓？

因为高附加值的商品—— 3C 电子、奢侈品、医药冷链——走空运，时效快、货值高。

机场自由区的仓库，就是为这些空运货物准备的。

阿联酋这边两个酋长国铺完，转头就进军沙特。

2025 年 11 月 26 日，沙特首都利雅得。

在沙特工业和矿产资源部部长 Bandar bin Ibrahim Al-Khorayef 的见证下，京东产发与沙特工业城市和技术区管理局（MODON）正式签署战略合作备忘录。

这是一份量级很大的框架协议。

双方约定，在 MODON 辖区内的工业城市共同评估、规划并实施工业与物流基础设施开发项目，未来规划共同开发超过 200 万平方米的工业和物流资产。

200 万平方米是什么概念？

相当于 280 个标准足球场。这个数字，已经接近京东产发在国内物流资产总面积的十五分之一。

框架签了，第一个落地项目很快就定了。

双方战略合作的首个项目，落在了沙特最大的港口城市吉达。

项目位于吉达北部的 MODON Oasis 工业园区，是京东产发在沙特的第一个绿地开发项目。

首期开发面积约 5 万平方米，投资额 1 亿沙特里亚尔。

项目定位是智慧物流枢纽，建成后为本地轻工业、电商、汽车、食品、药品等行业提供高标准仓储服务。

从签约到动工，只用了九个月。

2026 年 8 月 30 日，吉达 MODON Oasis 工业区，京东产发智慧产业物流项目正式破土。

沙特工业城市和技术区管理局首席执行官、中国驻吉达总领事、京东中东负责人共同出席了动工仪式。

项目位置选得很讲究。

吉达、麦加、阿卜杜拉国王经济城，三个城市的中间位置。

距离吉达国际机场约半小时车程。

建成后预计 2027 年投入运营。

吉达是什么地位？

沙特最重要的商业门户。吉达伊斯兰港承担着沙特约 70% 的海运进口量，红海航线向西连接欧洲，向东接入亚洲。

整个沙特的外贸货物，七成从这个港口进出。

京东不仅要在吉达的工业区建仓，还要把仓库盖到港口里边去。

2026 年 7 月 20 日，京东产发与沙特港务局（Mawani）签署土地合作协议。

双方要在吉达伊斯兰港核心物流区以及 Al Khomrah 区域，建设两个综合物流中心，总投资 7 亿沙特里亚尔，约合 1.87 亿美元，总占地面积 9.3 万平方米。

吉达伊斯兰港内的设施将包括冷藏库和干货仓库，直接服务港口进出口贸易。

Al Khomrah 的设施则定位为城市物流配送中心，覆盖吉达本地及周边区域。

这意味着京东同时押注了两类资产：一类是港口仓，服务进出口和跨境贸易；一类是城市物流园，服务本地配送和最后一公里。

时间来到 2026 年 9 月底，就是开头提到的那笔——阿布扎比 KEZAD 集团 15 万平方米仓储项目。

把所有项目盘一遍：

阿联酋这边，迪拜 JAFZA 两处物流设施，阿布扎比机场自由区 7 万平方米自建项目，加上 KEZAD 的 15 万平方米在建项目。

沙特这边，吉达 MODON Oasis 首期 5 万平方米已动工，吉达港及 Al Khomrah 合计 9.3 万平方米已签约，加上跟 MODON 的 200 万平方米战略合作框架。

实打实已经落地和在建的项目面积加在一起，超过 25 万平方米。规划中的远期目标，是 200 万以上。

一年半时间，从沙特到阿联酋，从港口到机场，从工业区到自贸区，京东在中东的物流网络骨架，已经基本搭出来了。

【三】为什么是中东

中国企业出海的目的地很多。

东南亚人口红利大，距离中国近，文化相似度高。

欧洲消费能力强，客单价高。

南美市场增长快，竞争相对温和。

刘强东为什么把最重注的一注，押在了中东？

第一层原因，是市场本身的消费力。

沙特和阿联酋，海湾合作委员会里两个体量最大的经济体。

沙特 2025 年 GDP 超过 1 万亿美元，阿联酋约 5000 亿美元。

两国人口加起来约 5000 万，但人均 GDP 极高——沙特超过 3 万美元，阿联酋超过 5 万美元。

这个收入水平，放在全球都是高收入行列。

更关键的是人口结构。沙特人口中位数年龄约 30 岁，阿联酋更年轻。

智能手机普及率超过 90%，互联网普及率在全球前列。年轻、有钱、爱上网，这三个条件凑在一起，就是电商市场的黄金组合。

沙特和阿联酋的电商市场，年增速长期保持在两位数。

时尚、3C 数码、美妆护肤、家居生活，全是跨境购物的热门品类。

亚马逊早就进去了，中东本土电商巨头 Noon 深耕多年，阿里系的速卖通和菜鸟也在猛冲。

所有做跨境生意的，眼睛都盯着这块肥肉。

第二层原因，是地理位置的战略价值。

打开世界地图，中东这个位置太特殊了。

往西飞六个小时到欧洲，往东飞八个小时到印度次大陆，往南飞五个小时到非洲东海岸。

苏伊士运河连接地中海和红海，是全球贸易的大动脉。

京东在迪拜、阿布扎比、吉达布下的这些仓库，不是孤立的点。它们串起来就是一个区域供应链网络。

货物从中国海运到吉达港，卸船之后，一部分留在沙特本地分拨配送，一部分通过陆路转运到阿联酋、科威特、卡塔尔等海湾国家，还有一部分沿着红海运去欧洲，或者往南进入非洲市场。

一个仓储节点，辐射三个大洲。这种地理位置，全球找不出第二个。

新加坡扼守马六甲海峡，但辐射范围主要是东南亚和东亚。

鹿特丹是欧洲门户，只覆盖欧洲。

迪拜和吉达所在的海湾地区，是亚非欧三大洲的十字路口。

第三层原因，是政策风口和双方的互补性。

沙特现在正在推进 "2030 愿景 "。萨勒曼王储上台以后，国家战略的核心就是摆脱对石油出口的依赖，发展制造业、旅游业、物流业和数字经济。

阿联酋更早完成了经济转型。

迪拜从一个小渔村变成了中东的金融、贸易、旅游和物流中心。

阿布扎比也在加速布局，哈利法经济区就是阿布扎比的头号工程之一。

这些国家需要什么？

需要基础设施投资，需要就业岗位，需要产业升级，需要把自己打造成区域物流枢纽。

京东能提供什么？

现代化的高标仓储、智能物流运营经验、中国供应链资源、数字化管理系统。

这是典型的双向奔赴。

当地政府看得很清楚——京东来投资，不是赚快钱就走的贸易商。

它带的是真金白银的基建投入，是实实在在的就业，是整套现代化的供应链管理能力。

所以京东在中东拿地，拿得异常顺利。

跟 KEZAD 一签就是 15 万平方米的大单，跟 MODON 一签就是 200 万平方米的战略合作框架，跟沙特港务局直接合作港口核心区的仓储设施。

这种待遇，不是随便一家中国企业能拿到的。

第四层原因，是竞争格局上的窗口期。

中东的物流基础设施，整体还很落后。电商履约成本大概是发达国家的两到三倍。

消费者下个单，等七到十天才能收到货是常态。

退换货流程繁琐，冷链能力不足，高标仓储稀缺。

这种基础设施水平，跟中国上世纪九十年代末差不多。

而中国企业刚刚经历过物流行业的黄金二十年。

智能仓储、自动化分拣、无人配送、供应链数字化，这些能力在国内已经被验证得滚瓜烂熟。

把这套成熟的能力搬到中东，就是降维打击。

现在进去，就是跑马圈地的好时候。等市场成熟了，格局固化了，再想进去，成本就高十倍了。

这就是为什么京东在一年半的时间里，动作如此密集。它在抢时间窗口。

【四】所有人都在抢中东，但京东抢的东西好像不太一样

中东这块肥肉，盯着的远不止京东一家。

亚马逊在沙特和阿联酋持续扩建履约设施，是这个市场里最有实力的国际玩家。

中东本土电商 Noon，背靠沙特主权财富基金，在利雅得启用了大型物流中心，根基深厚。

阿里系的菜鸟，早已把海湾地区视为全球物流网络的关键节点。

2025 年，菜鸟推出覆盖海湾合作委员会国家的 GCC 跨境快递网络，把阿联酋、沙特、科威特、卡塔尔等市场连为一体。

菜鸟在全球拥有超过 1100 座仓库，跨境电商专用海外仓面积约 300 万平方米。

DHL、FedEx、Agility 这些国际物流巨头，也在不断增加中东地区的仓储和运输能力。

大家都在抢什么？

抢的是电商物流的蛋糕。

Temu、速卖通、TikTok Shop 这些跨境电商平台，忙着把中国货卖到中东消费者手里。

背后靠的是海外仓和快递配送体系。

所有玩家的逻辑都一样：先有货，再有仓，最后送到消费者手上。

可京东的动作，看着有点怪。

你说它是做电商的吧，它在中东的零售业务才刚起步。

JoyExpress 快递品牌 2025 年 6 月才在沙特上线，京东商城在中东的用户量和 GMV，跟 Noon 和亚马逊中东站比起来，根本不在一个量级。

但它买地的速度、建仓的规模、签框架的量级，比那些电商业务做得比它大得多的对手，还要猛。

迪拜两个仓，阿布扎比机场旁边一个 7 万，KEZAD 一个 15 万，吉达工业区一个 5 万已动工，吉达港一个 9.3 万已签约，再加上跟 MODON 谈的 200 万远期规划。

这些仓库，要是只服务京东自己的电商业务，根本用不了这么大。

那它服务谁？

京东产发官方给出的答案是：面向当地及国际企业提供仓储服务。

重点客户领域包括工业制造、汽车及汽车零部件、消费品、跨境电商和第三方物流。

看到这个客户列表，事情就开始变得有意思了。

这不是电商平台配套物流的客户画像。这是物流地产开发商的客户画像。

汽车品牌要为售后网点准备配件仓，制造企业要存原材料和成品，消费品公司要做区域分拨，第三方物流公司要找场地运营。

这些客户，跟京东自己在不在中东做电商，没有半毛钱关系。

换句话说，哪怕京东在中东一个消费者都不卖，这些仓库照样能租出去，照样能收租金。

这就跟传统意义上的 " 海外仓 " 完全不是一回事了。

传统海外仓的逻辑是：中国商家提前把货运到迪拜，消费者下单后从本地发货，把十几天的跨境运输压缩到几天。

海外仓的存在，是为电商交易服务的。

京东产发在中东做的事情，已经超出了海外仓的范畴。

它先投资或者自建物流地产资产，再由京东物流提供仓储运营、运输管理、数字化系统和末端配送。

客户既可以是中国跨境卖家，也可以是本地的制造业企业、汽车品牌、国际物流公司。

这是一个开放的、第三方的、服务整个区域供应链的基础设施生意。

消息传到行业里，很多人第一反应是——京东这是不务正业，放着好好的电商不做，跑去中东搞地产？

可如果你把京东过去二十年的发展路径串起来看，就会发现，这根本不是不务正业。

这是它老本行的自然延伸。

京东最早就是个卖货的。

卖着卖着发现物流跟不上，就自己建物流。

建着建着发现这套能力不光自己能用，别的企业也需要，就对外开放。

对外开放之后发现，仓库本身就是一门生意，买地建仓出租比卖货还稳定，于是就有了京东产发。

现在这套东西，被原样搬到了中东。

但事情到这儿，还远远没有结束。

200 万平方米的远期规划，横跨沙特和阿联酋两个国家，覆盖港口、机场、工业区、自贸区四种业态。

这个布局的体量和密度，已经不能用 " 一个电商公司的海外配套 " 来解释了。

它背后一定还有更大的图谋。

而当那张覆盖整个海湾地区的物流网络，在两三年后全部建成投运之时，所有人都会意识到——当年那笔在沙漠里签下的协议，改变的远不只是一家公司的海外业务版图。