富力红树湾希尔顿逸林酒店被法拍，评估价约 3.48 亿元，起拍价约 2.44 亿元，保证金 4873.70 万元。

一、价格换算

• 评估价：3.481214 亿元

• 起拍价：2.4368498 亿元 → 起拍 / 评估 ≈ 70.0%，即一拍约 7 折，较评估低约 1.044 亿元（降幅约 30%）

• 保证金：4873.6996 万元 → 保证金 / 起拍 ≈ 20.0%，按司法网拍规则保证金一般为起拍价 5% – 20%，这次基本顶格  

• 若一拍流拍进入二拍，二拍起拍可在前一拍基础上再降，降幅不超过 20%（即理论上二拍最低可到评估价约 5.6 折，但是否降价、降多少由法院定）

二、标的和拍卖安排

• 法院 / 案号：海南省第一中级人民法院， ( 2026 ) 琼 96 执恢 217 号之一  

• 平台 / 时间：淘宝司法拍卖，2026-10-29 10:00 至 10-30 10:00（延时除外），一拍  

• 标的：澄迈华侨农场盐丁吉占村富力红树湾 C-01 区希尔顿逸林酒店及分摊土地使用权  

• 权属：海南三林旅业开发有限公司、海南朝阳房地产发展有限公司（均富力系项目公司）

• 资产范围：建筑面积 44,485.83㎡（地下 11,898.90㎡、地上 32,586.93㎡），12 层，客房 313 间（双床 / 大床 283、套房 29、总统套 1），14 部电梯，中央空调、消防、配电、发电、厨房设备，室外泳池、车位、草坪；土地为居住 / 旅游 / 体育休闲出让地，证号华侨农场国用 ( 2011 ) 第 0167、0170 号，房产权证琼 ( 2017 ) 澄迈县不动产权第 0014090 号  

• 限制：已查封、有抵押  

• 余款：成交后 2026-11-06 15:00 前缴入法院账户  

三、为什么会被法拍

属于债权人申请、法院强制执行的被动处置，不是富力主动挂牌。项目公司把酒店抵押融资，债务到期未偿，债权人胜诉后申请执行，查封抵押物后上拍 。三林旅业近年有被执行人、限高、房产税 / 土增税欠税等记录 ；富力整体自 2022 年起持续处置酒店资产，青岛艾美、宜昌皇冠假日、大连 / 唐山 / 郑州 / 长沙等多家富力系酒店都曾上法拍 。红树湾项目早年因红树林破坏被环保督察、澄迈一度停售网签，也是资金链承压背景之一 。

补充：部分二手稿称该店 " 已停业、无租约 "，但参拍仍以法院现状调查表和现场尽调为准，不要只按自媒体判断。 

四、参拍要算的 " 隐性成本 "

起拍 2.44 亿只是入场价，实际落地成本至少再加几项：

• 税费：买卖各付，但卖方（权属人）应缴增值税、土增、契税等常要求买受人先垫付再向法院申请退，周期和凭证要提前问法院  

• 欠费：水、电、气、物业、可能有的供暖 / 排污 / 垃圾费，公告通常写 " 由买受人承担 "，酒店空置或停业后欠额可能不小  

• 清场与经营：若带租约要看租赁是否在抵押后、是否带牌经营；希尔顿品牌许可 / 管理合同是否随物权转移、是否需要重新谈牌，公告不写就要单独查  

• 重启成本：若确已停业，313 间房重新招人、修设备、过消防、拿特种行业 / 卫生 / 食品许可，按五星标准重开不是小钱

• 悔拍风险：保证金 4873 万，成交不付尾款或资格不合规会被没收，且可能补差额