房地产系列第七篇。

新城控股（601155.SH）。

上海。

王振华创立。

商业运营加地产开发双轮驱动。

它是谁？

新城控股跟其他地产公司不一样。

它有吾悦广场。

截至 2026 年 6 月，已开业吾悦广场 180 座。

中国境内外上市公司里，商场数量第一。

合作品牌超 3.5 万家。

出租率 97.44%。

年客流超 20 亿人次。

年销售额近千亿。

投资性房地产账面价值 1210 亿。

占总资产 45%。

一半的资产是吾悦广场。

商业板块利润贡献越来越大。

这是它跟其他地产股最大的区别。

别人是纯卖房子。

它是收租加卖房子。

财务：商业撑着，毛利率 33%

2025 年：营收 530.12 亿，净利润 6.80 亿。

2026 年上半年：营收 176.44 亿，净利润 8.49 亿。

毛利率 33.1%。

看到没？

毛利率 33%。

在地产股里算很高了。

保利发展才 13%。

万科才 8%。

滨江集团 12%。

为什么它毛利率高？

因为吾悦广场收租的毛利率高。

商业运营这块，毛利率比卖房子高多了。

经营性现金流连续 8 年为正。

平均融资成本 5.44%。

财务还算稳。

估值：PE 44 倍，PB 0.45 倍

股价约 12.5 元，市值约 300 亿。

PE 44.6 倍。

因为净利润太少了，才 6 个亿。

所以 PE 看起来很高。

PB 0.45 倍。

破净很厉害。

每股净资产大概 28 块。

股价才 12 块多。

打了四折。

分红：2025 年不分红了

以前新城是分红大户。

现在 2025 年不派发现金红利了。

为什么？

公司说，为了保障经营能力和偿债能力，降低财务风险。

股息率 0。

不分红了。

从投资角度看

好的方面：

1. 吾悦广场 180 座，行业第一

2. 出租率 97%

3. 年客流 20 亿

4. 毛利率 33%，比其他地产股高

5. 经营现金流连续 8 年为正

6. PB 0.45 倍破净

7. 商业板块利润贡献增加

8. 已发 REITs

不好的方面：

1. 2025 年不分红了

2. PE 44 倍

3. 房地产开发还在下行

4. 王振华个人历史问题

5. 投资性房地产 1210 亿，公允价值波动

6. 商管业务受消费影响

7. 净利润太少

最后聊聊

新城控股这个公司，在地产股里算很特别的。

它不是纯开发商。

它有 180 座吾悦广场。

每年收租。

这个模式比纯卖房子好。

租金是稳定的。

每年都有现金流。

不怕房地产再怎么跌，吾悦广场的租金还是在的。

毛利率 33%，比其他地产股高一大截。

这就是商业地产的价值。

但问题是，2025 年不分红了。

以前的分红大户，现在也不分红了。

说明公司现金流还是紧。

PB 0.45 倍，看起来很便宜。

但 1210 亿的投资性房地产，公允价值是怎么估的？

那些三四线城市的吾悦广场，真的值那么多钱吗？

谁也不知道。

看看吧。

吾悦广场这个资产是好的。

但整个房地产大环境不好。

本文属于个人的思考、研究、调研，不构成投资建议。

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