广州合生湖山国际一期拟拆除重建 70 栋住宅，广州市规自局 10 月 16 日发布了批前公示——一期方案拟调整、原建筑拟拆除重建，目前还在公示阶段，没到正式批复。

事件处在什么环节

发布主体是广州市规划和自然资源局，文件性质是「建设工程设计方案审查及调整批前公示」，不是施工许可也不是拆迁批复。

涉及范围是合生湖山国际一期，位置在增城新塘镇，开发主体是合生创展旗下的广州紫云山庄房地产有限公司。一期现状是部分建成、但尚未销售。

所以现在的状态是：开发商报方案 → 规自局公示征求意见 → 后续再看正式批复，不等于马上动铲。

原方案和拟调整方案差别

最核心的变化是住宅形态整个重做：

• 原规划是 70 栋住宅，拟改成 30 栋三拼住宅、共 90 户

• 原地上 2 层，拟改成 地上 4 层

• 原地下部分 取消

公建配套也同步动：配电房、游泳池等建筑轮廓和位置微调，新增 1 处配电房；机动车位从 9533 个调到 9569 个，增加 36 个。

综合指标变没变

大指标基本按住没动：

• 总用地面积 44.36 万㎡

• 综合容积率 2.5 不变

• 计容建筑面积 110.68 万㎡不变

• 总建筑面积 144.91 万㎡，比上一版少约 4049㎡

• 建筑密度从 18.5% 降到 18.3%

• 绿地率增加 0.1% 到 34.7%

也就是说不是靠加容积率扩容，而是把原来低层组团改成三拼类别墅 / 低密产品，单栋体量变大、栋数压下去。

为什么能「盖了又拆」

合生湖山国际是老大盘，规划 1-9 期，最近一版整体规划是 2024 年 6 月批复的。

一期虽然部分建成，但没销售，产权和处置权都在开发商手里，所以走的是「设计方案调整」路径，不是旧改征收、也不是既有小区拆迁。这类操作在广州新房项目里确实少见，但法律上站得住。

开发主体广州紫云山庄房地产有限公司今年 8 月刚因虚假宣传被增城区市监部门罚了 8.065 万元（营销中心沙盘钉过虚假奖牌）。 这次调规本身没问题，但后续销售口径建议以规自局公示原文为准，别只听案场说辞。