房地产系列第三十一篇。

首开股份（600376.SH）。

北京。首开集团旗下，北京市国资委控股。老牌京派房企，早年以保障房、棚改项目起家，在北京市场根基很深。

它是谁？

首开股份，北京本土老牌开发商。

核心业务三块：地产开发、城市更新、持有物业经营。

主打产品系列为国誉府、龙樾，在北京改善盘里有一定认可度。

全国布局四十余城，在手在售、拟售项目合计 142 个，总建面 4140 万平米；其中北京项目 67 个，建面约 1470 万平米，北京是它的基本盘。

控股股东首开集团近期和北京建院重组，补齐规划设计链条，发力城市更新；同时公司推进商业 REITs 申报，目标盘活存量自持资产。

主体评级维持 AAA，国资背景，融资端有兜底空间。

财务：连续大额亏损，净资产近乎腰斩，毛利率偏弱

2024 年：营收 242.13 亿，归母净亏损 81.41 亿。

2025 年：营收 300.97 亿，同比 +24.3%；归母净亏损 66.25 亿。

2026 上半年：营收 116.28 亿，同比 -35.54%；归母净亏损 18.37 亿，亏损规模和去年同期基本持平。

毛利率 6.36%。这个水平放在房企里很低，意味着卖房本身利润空间极薄，一旦遇到项目减值，很容易由盈转亏。

核心痛点是大额资产减值。过去两年集中对京外弱城市项目计提损失，直接啃掉大量净资产。

2026 年中报归母净资产仅剩 51.5 亿元，相比前期高点缩水接近一半，是这只票最核心的风险点。

资产负债率 79.42%，负债压力不轻；好在是北京国资，公开债没有出现违约。

估值：PE 为负，PB 指标参考性很低

股价约 3.3 元，总股本 25.8 亿股，市值约 85 亿。

PE 负值，持续亏损，利润端没有稳定参考基准。

PB 很高，核心原因不是资产溢价，而是净资产被巨额亏损大幅侵蚀，分母变小，推高账面 PB，这个估值数字有很强迷惑性，不能简单理解为贵。

很多人会拿它和保利、万科对比 PB，其实对比基础已经不一样。万科、保利净资产相对扎实，而首开的净资产经过连续减值之后，含金量要打折扣。

分红：近两年停止分红

2024、2025 连续两年不分红。

持续大额亏损，未弥补亏损金额高，没有分红条件，股息率 0。

从投资角度看

优势端：

1. 北京国资委控股，主体 AAA，债务安全底线比民营房企高很多

2. 北京土储充足，核心地段项目资源优质，国誉府、龙樾系列在本地有口碑

3. 控股股东首开集团重组北京建院，城市更新赛道契合政策方向

4. 推进商业 REITs，有望盘活自持资产、改善现金流

5. 大本营在北京，北京新房市场韧性显著强于多数三四线城市

风险端：

1. 连续两年巨亏，净资产大幅缩水，资产减值压力没有完全出清

2. 毛利率仅 6% 左右，卖房主业本身盈利能力薄弱

3. 京外很多项目分布在弱二线、三四线，去化和减值隐患仍在

4. 账面 PB 失真，高 PB 不代表资产值钱，是亏损吃掉净资产造成的数字结果

5. 停止分红，没有股息回报，只能博弈基本面反转或者资产重估

6. 负债规模大，利息持续侵蚀利润

最后聊聊

首开是典型的老牌北京国资房企。

牌子很硬，北京本地资源充足，改善盘产品线成熟，信用资质还在。

但它最大的问题，不是没有好项目，而是过去在全国扩张阶段，在外地拿了不少低效资产。行业下行之后，集中减值，把净资产快速吃掉。

很多新手容易被 PB 数字误导，以为 PB 高代表市场看好，其实这里是会计层面的被动结果。

它的看点只有两个：一是北京核心项目持续稳定去化，不再新增大额减值；二是城市更新、REITs 盘活存量，慢慢修复报表。

如果后续继续计提，净资产还有进一步萎缩的可能。

适合持续跟踪观察，但是很难作为稳健收息标的。赌反转的难度不小。

本文属于个人的思考、研究、调研，不构成投资建议。

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