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10 月 16 日，北京城建昌平新城东沙河 CP00-0902-0008/0009 地块设计方案公示。

这是北京抬板政策发布后首个报规项目，也是首宗在出让文件里写明抬板条款的昌平宅地。

核心数据先摆账：占地 4.93 公顷，总建面 14.75 万㎡，容积率由出让版 1.87 降至 1.80；25 栋住宅、909 户，户均 97.5㎡，定位偏改善（75 — 125㎡）。

9 月 22 日北京城建 17 亿元底价摘地，楼面约 1.85 万 /㎡，开发主体城建兴昌置业为城建发展（600266.SH）全资子公司。

真正有新意的是 " 板下地上建面 3.8 万㎡" 首次单列。

其中劳动力安置商业 3600㎡、公服 625㎡，其余约 3.38 万㎡以阳光车库、下沉庭院、设备 / 垂直交通为主；这部分不计入容积率，但占用建安成本。

抬板高度 7.05 米，卡在 " 原则上不超 8 米 " 红线内；住宅层数从抬板以上起算，总平图出现 " 实际层数 / 住宅层数 " 双标注。

钱怎么算：1.85 万楼面 + 抬板（7 米级板下结构、阳光车库、下沉庭院）建安增量，可售成本大概 3.2 — 3.6 万 /㎡。

周边建发观堂府成交 4.57 万、梧桐山语约 4 万、龙湖凌云颂约 3.95 万，指导价 5.3 — 5.5 万但普遍 7 — 8 折——昌平老城不是溢价市场，是 " 成本控得住、产品够新、折扣敢给 " 的流量市场。

城建的算盘很国企：

17 亿地款自己扛，融资成本低；

抬板不计入容→名义货值不被配建吃掉，板下空间做 " 人车分流 + 滨河门庭 " 提升实得感；

昌平东关站 100 多米、白浮泉公园在侧，用 " 临铁 + 滨河 + 抬板 " 三张票，和南邵老盘打产品代差，不走价格战。

风险也明牌：板块已有建发观堂府 1842 套、梧桐山语 1199 套、凌云颂 580 套，存量近 1200 套；昌平老城产业支撑弱，客群以本地改善为主。

909 户若都做 75 — 125㎡，总货值约 45 — 50 亿，回款要跟前三盘抢同一批人。抬板是产品红利，不是去化保证。

北京城建这宗地，不是 " 又拿了块昌平宅地 "，是把北京抬板新规从政策文本，第一次翻译成 " 不计容板下空间 +7.05 米高差 +909 户改善盘 " 的投资模型。

往后北京主城新盘比的不只是楼层朝向，而是——板下 3.8 万㎡，最后花多少钱建、能换多少实得溢价、网签时买家认不认。

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