深圳二手房市场，涨价与降价正在同时发生。

同一个小区，有业主在 " 金九 " 到来之际，将报价上调了 150 万元；也有业主在挂牌两年后，把价签从 2300 万元改成 2000 万元。买家端的分化同样明显，有人还在观望，担心买了还会跌，也有人愿意加价 100 万元求购特殊户型。

一个值得关注的背景是，今年以来，深圳接连拍出高价宅地。部分地块楼面价突破 9 万元 / 平方米，最高超过 10 万元 / 平方米。

高价地抬高了市场对未来新房售价的预期，也让部分二手房业主对后市有了更多期待。

与此同时，深圳新房供应量持续收缩。今年前 9 个月，深圳新建商品住宅新增供应约 2.04 万套，全年供应量预计较去年减少约 1 万套。随着现房销售相关政策落地，房企的资金安排和开发节奏也将面临调整。

当土地成本不断抬高，新房供应又可能进一步减少，开发商能否把高价地转化为高售价？谁来买单？

图源：图虫创意

买家加价 100 万元求购，涨价占比提升至 15%

据深圳贝壳研究院院长肖小平观察，前海部分次新楼盘最新成交价较年初上涨约 10%。在她看来，这与前海、宝中接连出现高价地，以及腾讯搬迁带来的需求预期有关。

今年 6 月，建发房产以 35.25 亿元竞得前海桂湾一宗宅地，溢价率达 114.29%，成交楼面价约 9.59 万元 / 平方米。据好地网测算，相较 2025 年 7 月招商蛇口竞得的相邻地块海晏府，建发地块实际楼面价高出 9906 元 / 平方米，涨幅约 11%。

高价地对二手房市场的影响，首先体现在买家的看房反应上。

" 建发拿地后，我们门店平均每周有两三批客户咨询或者看房。" 深圳链家前海旗舰店商圈经理喻浪表示，部分客户看房时会主动提及建发拿下的高价地。

喻浪认为，新出让地块未来的售价预期，为周边二手房提供了新的价格参照。" 建发这么高的拿地成本，大家会觉得项目未来可能卖得比较贵，价格预期就上去了。"

这种预期已经反映在部分房源的报价上。

喻浪表示，和年初相比，前海片区次新盘润峯府、天境部分房源的价格涨幅约为 7%-13%，户型稀缺、景观较好的房源更受关注。

例如，润峯府某个户型客厅多一面窗，中高楼层还能看到海景，由于户型数量有限，价格通常高于小区其他户型。今年 3 月，喻浪所在门店曾以 1160 万元成交一套该户型房源，" 现在有客户让我们找同款户型，加 100 万元也可以接受。"

除了预期、户型和景观，交易成本同样会影响买家的选择。以润峯府为例，部分较早办理房产证的房源已满足交易满两年的条件，可以免征增值税，单套房源可能因此少缴三十多万元税费。

价格预期的变化，还影响着部分业主的出售意愿。" 我们维护的一些业主原本已经同意承担增值税，（拍地后）又改变主意，要求买家承担这笔费用。前海几个小区都出现类似情况，部分交易因此陷入僵局。" 喻浪说。

不过，降价仍然是买家群体中更主流的选择。

润峯府一套建筑面积约 110 平方米的三房，去年 9 月挂牌时报价 1280 万元，今年 10 月 18 日降至 1250 万元；另一套建筑面积约 151 平方米的四房，2024 年 10 月挂牌时报价 2300 万元，近半年调价两次，目前报价 2000 万元。天境一套建筑面积约 122 平方米的三房，2025 年 11 月挂牌时报价 1500 万元，今年 10 月 11 日的最新报价降至 1288 万元。

业主调价纪录，图源：贝壳找房

今年 5 月底，贝壳上线调价系统，4 个月累计发生超过 6.2 万次调价。其中，9 月的调涨占比约 15%，高于 7 月、8 月的 12%，但调降仍是主流行为。

4 宗高价地成交，客户溢价容忍度已大幅下降

部分二手业主尝到土拍火热的红利，抢到地的开发商形势并不乐观，他们面临的问题是：高价拿下的土地，如何卖出足够高的价格？

今年 6 月，南山、前海、宝安连续刷新涉宅地块楼面价纪录。保利置业竞得的南山区粤海地块，实际楼面价达到 114478 元 / 平方米，刷新深圳土拍单价纪录；建发前海地块和保利发展宝中地块的实际楼面价均超过 96000 元 / 平方米。9 月 10 日，中海地产又以 25.5 亿元竞得福田安托山地块，实际楼面价 100808 元 / 平方米，溢价率 125%。

一般情况下，地价上涨会直接抬高项目的销售门槛。

按照好地网测算，若粤海地块的建安成本按 15000 元 / 平方米（含装修）计算，项目上市后售价需要达到 16 万元 / 平方米以上才能保本。

建发前海地块同样面临价格考验。一名业内人士认为，按照当前周边价格水平，该项目未来可能需要卖到 17 万元 / 平方米左右，才有机会实现预期收益。

从市场的反馈来看，深圳买家仍有一定的高端住宅需求。

以前海新盘招商海晏府为例，项目建筑限高 80 米，容积率 3.1，面积段在 139-194 平方米之间。据悉，海晏府备案均价约 14.20 万元 / 平方米，去化率超过 90%。

相邻片区宝中的观潮府，今年 4 月以来已开盘 4 次，累计推出 408 套房源，备案均价在 14.68 万元 -16.63 万元 / 平方米之间，去化率分别为 96%、90%、83% 和 73%。

在深圳核心区有楼盘在售的一品牌开发商营销人士张昀（化名）介绍，目前项目接待的客户以自住改善为主，包括金融及专业服务行业的高管、企业主，以及在香港工作、需要兼顾两地通勤的家庭。" 大家买房思路变了，不再想着短期炒房赚差价。"

根据张昀的观察，和前两年相比，客户现在对性价比、得房率敏感度高很多，愿意为高实用户型、成熟配套出钱，但溢价容忍度大幅下降，更加务实了。" 以前很多客户优先选 170 平方米以上大平层，现在 105-123 平方米四房最受欢迎，大家优先满足家庭实用需求，不想为用不上的多余面积花钱。"

新房供应或减少 1 万套，现房销售改变开发节奏

高价地频繁出现的另一面，是深圳新房供应正在收缩。

深圳贝壳研究院数据显示，深圳新建商品住宅供应量在 2023 年达到峰值，接近 7.28 万套；2025 年全年供应约 3.66 万套。今年 1-9 月，新增供应约 2.04 万套。

图源：深圳贝壳研究院

据深圳市住建局 10 月 8 日披露，今年第四季度新建商品住宅供应 5880 套。据此估算，即使这些项目全部如期上市，今年深圳一手住宅供应量或定格在 2.6 万套，较去年减少约 1 万套。

供应收缩的趋势，可能还会延续到未来几年。

肖小平指出，截至目前，今年深圳成交涉宅用地面积约 29 万平方米，略高于去年全年，但土地开发条件已经发生变化。在 80 米限高、容积率下降等规划要求下，相同面积的土地能够提供的住宅建筑面积和套数可能减少。这意味着，即使土地供应有所增加，最终转化为新房的套数也未必同步增长。她预计，未来两三年深圳新房供应仍有进一步收缩的可能。

与此同时，深圳商品住房销售制度也迎来调整。

10 月 15 日，深圳市住建局等三部门联合印发实施意见，明确从完善预售管理、有序推进现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理等六方面完善房地产开发管理。随着深圳地方实施细则落地，四个一线城市均已出台相关政策。

对房企而言，现房销售带来的变化不止是销售时间推迟，还涉及资金占用和拿地决策。

金地方面向时代财经表示，现房销售意味着资金沉淀周期变长，房企的拿地测算逻辑也将重新调整，拿地会更加谨慎，更向核心板块集中。

对于购房者，现房销售则意味着可以在房屋建成后，更直观地判断房屋品质和社区环境，降低对项目交付的不确定性。金地方面表示，现售制度淘汰的是拿期房讲故事的能力，已具备交付确定性的项目更容易获得客户认可，旗下龙华启曜项目国庆来访环比增长 204%、成交环比增长 320%。

不过，供应减少和交付确定性提升，并不意味着开发商就能轻易提高售价。

张昀认为，未来一两年深圳高端住宅会迎来集中供货，整体看属于结构性错配：总量不算紧缺，但真正地段好、产品有优势的优质房源不多。行情会持续分化，核心成熟片区、产品有代际优势的项目，需求支撑强；位置一般、产品同质化严重的高端盘，竞争压力会比较大。

" 高价地，更多体现的是核心地块稀缺，但地价高不等于客户愿意接受高售价，现在客户有自己独立的价格判断，不会跟着地价盲目抬预期。" 张昀说。