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10 月 19 日，延庆新城 YQ00-0205-0004 地块进入预申请。

占地 20008.76㎡、地上建面 30013.14㎡、容积 1.5、限高 36 米，起始价 4.35 亿元，折合楼面约 1.45 万 /㎡，预申请保证金仅 200 万，受理期到 11 月 17 日。

比臻源府还便宜 1000 元 /㎡，但更 " 轻 "。

去年臻源府（0205-0001）楼面 1.55 万、318 套、105 — 148㎡洋房，成交均价 3.2 万 /㎡、基本售罄；上源府 2021 年底拿地、2022 入市、2024 清盘，网签 3.35 万 /㎡。

新地块容积从 1.62 降到 1.5、限高从 24 米放宽到 36 米，排布反而更松；800㎡养老驿站取消、只留 300㎡社区文化室，L 型街坊路和南侧 / 东侧绿地不计入容或由园林局同步建——配建负担下降，货值组织自由度上升。

真正护城河是 " 一级开发权 "。

中建方程 2016 年中标小营、石河营棚改，惠及近 4000 人、交付安置房 2964 套，把 " 生土 " 整理成水电气暖路网齐备的熟地；

再以上源府、臻源府完成 " 棚改托底→商品房溢价 " 的二级延伸。

新地块就在上源府隔壁、臻源府东侧，紧邻东湖公园、距妫水河 300 米、世园度假区 2 公里——别人拿地要先做配套调查，中建方程做一级开发，相当于给自己留了一块现成熟地。

1.45 万楼面 + 建安精装，可售成本约 2.2 — 2.5 万；

延庆改善盘成交 3.2 — 3.35 万，若新盘实收 3 万上下，毛利率约 20% — 35%，但延庆客群有限、非地铁项目去化慢。

中建方程不靠单盘暴利，靠 " 源府系 " 品牌连续性 + 既有政企 / 事业编客池 + 低融资成本，把 3 万㎡小盘做成片区定价权工具：卖得好，巩固 3.2 万价格锚；卖得慢，也不会像民企那样被财务费用拖垮。

风险在 " 内部替代 "。

源府双子已把延庆城区改善需求吃了大半，新盘若还是 105 — 148㎡三至四居、高赠送洋房，就会和臻源府抢同一批人。

中建方程要在精装标准、物业服务、社区景观上做出代差，否则 " 第三座源府 " 不是规模红利，是库存自转。

0205-0004 不是普通远郊供地，是中建方程用一级开发红利，给 " 源府系 " 再补一颗棋子；

4.35 亿门槛不高，但别人来拿是冒险，中建来拿是结账。

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