在今年的九批次土拍中，浦东金桥一宗占地仅 2.09 万㎡、容积率 1.8 的低密地块，引来中信泰富、越秀、金茂、招商蛇口、绿城五家头部房企同台，143 轮竞价之后，中信泰富以 19.72 亿元、29.65% 的溢价率摘牌。

放在以前，很难想象这样一宗只有 2 万㎡出头的地，会拍出一个批次土拍最高的热度。

不过在 2026 年的浦东，却显得极其稀松平常。

类似的小面积宅地，正在频繁涌现。

目前，浦东一共成功出让五宗地块，这个供地密度在上海各区里算高的。

不过比频次更值得说的，是这五宗地非常鲜明的特点。

最小的联发孙桥地块，占地只有0.84 万㎡；最大的中信泰富金桥地块，也才2.09 万㎡。

这个体量放在五年前，也就是一个大盘里的一个组团。

典型案例可以参考最近正在热卖中的开云艾尚里。

浦东过去的供地逻辑非常像 " 放房企去垦荒 "，动辄几十万方，恨不得重新造一座新城。

今年这五宗地完全不同，全部见缝插针在成熟、购买力扎实的城区里。

南码头最典型，紧贴内环，是近几年浦东土拍出让的距离内环最近的地块；距黄浦江 1.3 公里，到世博核心区 2 公里，出门就是地铁 6 号线。

浦东浦西核心地段一脚可达，很容易地享受到顶级城市资源配套。

金桥地块也不遑多让，距 9 号线台儿庄路站 300 米，6 号线金桥路站 1.4 公里，年底崇明线一通就是三条地铁交汇。被啦啦宝都、PRISMA 新嘉中心环伺。

金桥配套这么强悍的土地，已经断供有些年了。

孙桥、唐镇、周浦全围着浦东确定性最高的地方张江在转。

孙桥本身就是张江镇的一部分，整个正张江已经 12 年没出让过新地块了；

唐镇完美承接张江中产的外溢置换，板块热度常年在线，旁边的新盘卖 8 万多也有人抢，开发商拿了直接照着 8 万 + 卖就行，

周浦则长期承接张江刚改与首置需求，板块内近期几无同类地铁口纯宅地供应，存量新房接近尾声，次新房去化极快，尤其总价 600 万 -900 万的刚改房源，是全上海成交最活跃的区间之一。

这一点没什么好说的，完全在意料之中。

位置能打是一方面，另一方面这几宗地都带着 " 补位 " 的意味——不是板块多年断供，就是需求本身非常旺盛。

造成这种地块小、精、抢手的原因是多方面的。

首先，地块小和精，我大胆揣测，这和国家政策鼓励减少供地以及政府需要这样来稳定市场信心，脱不开关系。

2025 年 3 月，自然资源部 38 号文划了两条硬线：

年度新增城乡建设用地，原则上不得超过当年盘活存量土地的面积。

新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

意思是：地方政府想批新地，必须先把手里的闲置、低效用地消化掉。多盘活，多获批；不盘活，没得批。

今年，上海 " 十五五 " 也定调，未来五年，上海商品住房新增供应锁定在 2500 ‑ 2800 万㎡，对比十四五 4000 万㎡的目标，直接砍掉超三成的规模。

供地减少是大势所趋。

行情也在倒逼政府换打法。

2026 年，上海新房库存约 6.2 万套，去化周期17 个月以上。

按现在的销售速度，这些房子全部卖完需要将近一年半，而正常健康的去化周期是 6-12 个月。

政府太需要这种规模小、容积率低、确定性强的地块——他们入市，无论对土地市场还是销售市场，都是一针信心稳定剂。

而且，小地块房企确实更愿意抢。

不止浦东，基本上上海主城区以内（外环以内区域 + 虹桥、川沙、宝山、闵行 4 个主城片区，体量较小，建筑面积低于 5 万㎡，总价低于 20 亿的地，基本都会被抢。

巅峰时期争抢盛况如下：

青浦西虹桥龙联路 07-02 地块（后来的华发蟠龙四季），20 家房企同场，从下午两点拍到晚上十点，整整八个小时，最后溢价 9%；

闵行莘庄商务区（保利建工海玥锦上），16 家房企争抢；

徐汇田林 167-02 ( n ) （中铁峯汇里），15 家房企报名，溢价 8.9%；

上海 2024 年 6 月才取消 " 土拍封顶溢价 10%"，这几块地几乎是顶着封顶线在跑的。

过去房企爱大盘——几百万方、产城融合、地铁上盖、综合体……概念一个接一个，底层逻辑是高杠杆、快周转、房价单边上涨的强预期。

但市场一下行，再叠上 "8.28" 新政（预售门槛提高、放款延后到竣工备案），从拿地到回款可能要三年，资金成本更是高得吓人。

相比之下，小地块总价低，周转快，一般配套现成、需求明确，不用赌规划，去化也有底。

这样的地，开发商何乐而不为？

把这几宗地串起来看就会发现：出让小地块、抢小地块，已经不是权宜之计，而正在成为新常态。

相比大盘开发，小地块的风险确实小了一大截，但问题也随之浮现。

一方面是产品的天花板肉眼可见。

1.8 万到 4 万㎡的建面，意味着社区规模从一开始就被框死了。园林、会所、架空层、邻里空间，这些今天改善产品的标配，在局促的地块上很难真正舒展。

当所有开发商都被迫做 " 小而精 "，产品会不会滑向另一种同质化？

另一方面是对于城市的整体开发并不友好。

我们常常举例子说瑞安造就了黄浦，因为瑞虹新城一到十期的成片开发，极大的改善了虹口的面貌。

小地块、高溢价、快周转，本质上是行业下行期的防御性策略，而不是进攻性策略。

开发商抢小地块，不是因为它们相信小地块能赚到大钱，而是因为大地块已经不敢碰了。

而当上海的主城区再也没有第二个瑞安，我们今天拍下的每一宗 " 小而精 "，可能都在透支未来城市界面的厚度。

城市长期所需要的那种大规模、高品质、完整规划的开发，会不会在这种碎片化的滴灌中悄悄缺席？

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