一、3000万买的"私享隧道"，中秋深夜变市政路

2026 年 10 月中秋假期，南京顶豪项目越城天地（原推广名 " 应天府 "，招商蛇口旗下南京盛香园开发）的业主收到一则深夜通知：小区配套的窑湾街隧道、饮马街隧道将正式调整为市政公共道路，小区地库出口直接接入市政隧道网，外来社会车辆可全天自由穿行。

这一通知直接打破了业主购房时的核心预期：该项目定位南京主城顶级豪宅，单套售价普遍在 2000 万 -5000 万区间，" 私享专属隧道 "" 封闭归家动线 "" 人车分流的私密归家体验 " 是销售阶段的核心卖点。据业主反馈，受市政隧道穿行影响，小区封闭性彻底丧失，资产溢价瞬间蒸发。# 私享隧道 #

二、双方争议焦点：到底是"私享承诺"还是"早有告知"

事件发酵后，开发商发布严正声明抗辩：案涉隧道系项目拿地前政府已统一规划的市政代建工程，开发商仅依据土地出让条件承担代建义务，建成后无偿移交政府，自开盘起已在《不利因素告知书》《房屋购买确认书》中书面提示，不存在隐瞒。

但业主方的核心反驳逻辑清晰：销售阶段从未提及隧道为市政设施，所有沙盘、楼书、置业顾问讲解均将该隧道包装为 " 小区专属私享配套 "，以此作为豪宅溢价的核心支撑。双方争议本质是商品房销售中 " 宣传承诺与规划事实不一致 " 的典型陷阱。

三、上海法院生效裁判规则：这类陷阱法院怎么判

此类 " 宣传专属配套、实际为公共市政设施 " 的商品房纠纷，上海法院已有多起生效判例确立明确裁判规则，南京事件业主可直接参照适用：

规则一：具体明确的配套宣传，即使没写入合同也属于合同内容

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格确定有重大影响的，构成要约；即使未载入买卖合同，亦属于合同内容，违反即承担违约责任。

参考判例：上海嘉定法院 2022 年审理的 " 泳池变景观 " 案中，开发商宣传的露天泳池、专属电梯未兑现，法院认定该宣传内容具体明确、直接影响购房决策与房价，属于合同内容，判令开发商向业主支付违约赔偿金。

规则二："宣传资料不算数"这类格式霸王条款，没尽提示义务就无效

参考判例：上海市第一中级人民法院 2021 系列案（周某等业主诉天福公司商品房预售合同纠纷案）中，开发商合同中约定 " 宣传资料所载内容不列为合同组成部分 "" 开发商保留小区平面布局修改权 "，法院认定该类条款与购房者有重大利害关系，开发商未尽《民法典》第 496 条要求的提示说明义务，该格式条款不成为合同内容，开发商仍需对宣传中承诺的 " 人车分流 "" 露天泳池 " 未兑现承担赔偿责任。

规则三：规划内道路变公共道路、打破小区封闭性的，构成根本违约

参考判例：上海闵行区法院 2008 年审理的汇宝公寓案中，开发商售房时楼书平面图显示小区内为花园，实际交付时小区被公共道路一分为二，法院认定楼书标示的平面布局属于双方约定内容，开发商未征得业主同意变更规划构成违约，判令 52 户业主获得房屋差价赔偿。

四、业主维权的三个核心法律抓手

1.第一时间固定宣传证据：收集销售阶段的楼书、沙盘照片、置业顾问聊天记录、宣传视频、同户型业主的相同宣传话术，重点固定 " 私享隧道 "" 专属归家通道 " 这类具体表述，证明该承诺对房价有决定性影响。

2.核查《不利因素告知书》的签署位置：如果该告知书是夹在几百页合同附件中、开发商未单独签字提示，可依据《民法典》496 条主张该告知条款未成为合同内容；即使有签字，若销售宣传与告知内容明显矛盾，也可主张开发商构成误导性宣传。

3.主张房屋差价损失赔偿：申请司法鉴定，对比小区同户型在隧道开放前后的市场价值差额，该部分属于业主的可预见损失，上海法院同类案件中均支持了该类差价赔偿请求。

五、购房者避坑的四个关键动作

•不要为 " 专属配套 " 的口头承诺买单：所有销售口头宣传的 " 私享 "" 专属 "" 独立通道 " 类卖点，必须要求写入补充协议，明确违约赔偿标准；

•主动调取项目最新规划文件：购房前可到规划部门查询项目地块内的市政道路、隧道、公共设施规划，不要只听销售介绍；

•仔细核对不利因素告知书：凡是涉及小区道路、隧道、公共设施的提示，必须当场要求置业顾问逐条解释，不要盲签；

•留存全部宣传物料：从第一次看房到交房的所有销售海报、楼书、短视频、聊天记录全部留存，这是后续维权的核心证据。

本文作者是上海市浩信律师事务所王俊伟律师，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 " 蚂蚁斗大象 " 律师团队。房法网：一个专做房地产案件的网站。