摘要：" 租购改 " 的战略转向，正成为险资康养规模化布局的可复制路径。

观点指数 2026 年 10 月，中国太保首个轻资产养老项目落地常州。项目采用长期租赁空置酒店、自主改造运营的方式，是太保首个依托城区存量物业租赁改造的城市康养社区，康养业务迈入 " 轻重结合、以轻为主 " 的新阶段。

过去十几年里，险资布局养老产业多采用自持拿地、新建 CCRC 持续照料退休社区的重资产模式。这类项目投入体量高、建设运营周期偏长，选址大多落在城市近郊。

伴随养老市场供需格局变化，开发模式的投资成本压力与去化风险逐步显现，头部险企开始重新探索康养项目落地方式。

与此同时，大家保险、太平人寿也推出同类酒店租赁改造项目；平安、新华保险以及太保自身，还同步采用收购商办物业、改造自有办公楼等多种存量盘活方式。

" 租购改 " 的战略转向，正成为险资康养规模化布局的可复制路径。

早期险企布局养老项目，多倾向开发城郊大型 CCRC，依靠规模化开发摊薄土地成本。

近年城郊项目逐渐显现短板，普遍存在入住率提升缓慢、医疗配套供给不足等问题。与此同时，老年群体需求持续转变，更偏好主城区位、临近三甲医院、便于就近探望子女的养老产品，主城区高品质养老床位供给缺口持续扩大。

另一方面，酒店、商办物业空置规模处于高位，存量物业改造用于养老的模式兴起，背后是人口与养老市场供需格局的深刻变化。

2026 年初自然资源部等三部门出台政策，明确闲置商业、办公存量房屋改造为养老设施，五年内可按原用途管理，不额外增收土地价款。政策层面，租赁方式与购置产权开展养老运营，实现制度上的平权支持，亦契合城市更新方向。

险企以 " 城芯区位 " 切入存量改造，缓解了城郊项目获客周期长、去化慢的难题。

当前险企存量物业改造养老项目主要分为三类路径：第一类为空置酒店租赁改造，通过长期租赁获取物业使用权，前期资金压力最小，太保常州项目、大家保险合肥、济南项目、太平人寿深圳项目等属于该类型。

第二类是存量商办物业收购改建，典型项目包含太保上海静安项目、平安上海颐年城。这类项目区位条件优越，资产保值能力较强，但需要全额受让产权，资金投入门槛高，且原有建筑荷载、管线系统通常需要大规模调整。

第三类为集团自有办公楼改造，例如太保青岛项目、平安深圳福田、新华保险北京项目。该模式无需支付租金与土地成本，不过受限于险企自有资产储备，难以跨区域规模化复制。

太保家园・常州国际康养社区采用 " 长期租赁 + 自主改造 + 自有团队运营 " 的模式。公开信息显示，项目建筑面积 2.5 万平方米，改造总投入约 7462 万元，单方改造成本接近 3000 元 / 平方米，资金主要用于适老化装修、消防系统升级、医养配套设备以及信息化系统建设。

通过存量酒店客房改造具备天然适配优势，原有独立卫浴、给排水、强弱电管线配套完备，空间格局适配养老居住单元，对比商办物业，能够节省大量隔墙、厨卫增设等建安成本投入。

对比来看，酒店租赁类轻改造项目总投入大多落在 4500 万至 7500 万元区间，单方成本相对可控。而收购存量资产改造、自有楼宇拆除重建等模式，一次性投入往往达到数亿元甚至十亿元级别。

太保通过酒店改造项目旨在以较低资本投入，验证城芯康养项目的单店盈利模型。

不过酒店按照旅馆建筑标准建设，养老照料设施则需要满足适老建筑、消防、无障碍等专项规范，两套标准存在系统性差异：疏散走道、护理走廊宽度，防火分区规模、安全出口数量、疏散距离，担架电梯尺寸、装修材料耐火等级等指标，均需要逐项整改达标。

隔墙调整可能改变疏散距离，需要重新复核报审；烟感、消火栓被吊顶、装饰遮挡，也是验收环节高频出现的问题。

从工程落地来看，酒店改造的合规难度一般低于商办楼宇，商办原有荷载、疏散体系和养老规范差距更大。在手续层面，养老机构实施备案管理，不代表酒店物业可直接变更使用性质。合规整改支出、审批耗时构成存量改造的隐性成本，也决定了这类模式的复制扩张速度上限。

从投资回报角度来看，长租、存量盘活模式可大幅压缩拿地、报建至开业的建设周期，一般能够缩短 1 年左右，便于险企快速布局一二线城市稀缺的主城养老点位。

不过轻资产模式规避了高额的土地购置成本，风险重心也随之转移至运营环节。

相较于拿地自建 CCRC、收购商办改建，租赁模式的一次性资金投入更低，险企可用同等资本金，在多个核心城市同步布局项目。保险资金久期较长，与 10 — 20 年长期租赁的期限特征适配度较高；险企锁定物业使用权，实现报表端轻量化，可将更多资源投向医疗服务能力建设、护理人才队伍培育。

各类存量改造路径的成本结构存在明显分化：自有物业改造不产生租金，成本主要来自改造摊销及人力开支；收购改建项目需承担资产折旧。

而租赁改造项目则同时面临租金、改造摊销、护理人力三项刚性支出，项目开业初期现金流压力更为集中。

据行业测算，这类城芯康养社区通常要达到 65% 左右的入住率，才能实现盈亏平衡。如果项目获客不及预期、入住率爬坡缓慢，租金与摊销成本将持续压缩盈利空间。

同时租期拉长，还会叠加合同租金固定上调的潜在风险，长期经营压力随之上升。对太保常州项目而言，依托代理人渠道与品牌优势快速导入首批客户，是验证效益平衡的重点。

在商业模式上，存量改造的价值不止于资产端降本，更体现在业务端增效。太保常州项目推动保险主业和实体康养服务双向联动：长护险、终身护理险、年金险客户可对接社区床位，康养服务作为保单配套权益，有助于提高高净值客户的粘性，稳定保单续期。

与此同时，社区运营沉淀的健康、养老相关数据，为险企挖掘健康管理、医疗保障等二次保险需求提供了场景支撑。保险支付和线下服务深度绑定，康养社区不再是独立的低收益资产，而是成为险企开展客户全生命周期经营的重要载体。

险资康养由 " 拿地开发 " 转向 " 租改盘活 "，逐步弱化地产属性，回归 " 金融 + 服务 " 的业务本源。该路径既盘活了城市低效存量物业，也补充主城高品质养老床位供给，更贴合老年群体就近养老的需求。

但存量改造模式能否大范围复制，仍取决于运营成效。项目入住提升节奏、成本管控能力、盈利模型的可持续性，将直接决定险资能否依托该路径规模化扩张，进而影响康养行业的竞争格局。