$ 保利发展 ( SH600048 ) $   提前蓄力  

当我们讨论 2026 年上半年深圳百亿地王的诞生，仍为之一振。 

四家央国企同台竞技，竞价 351 轮，疯狂抢地 1.5 小时。 

如此盛况，已经许久未见。 

最终，保利发展以 105.1 亿元的总价将深圳宝安中心区地块收入囊中，溢价率高 达 99.05%，折合成交楼面价约 87924 元 / 平方米。 

市场振奋的原因很明显—— 地价翻倍了。 

地块隔壁为 2025 年出让的观潮府地块，楼面价约 5.96 万 / 平方米，此次楼面价相比上涨近 47%，直接拉高深圳宝中豪宅天花板。 

大家很意外，竟然是保利发展拿下地块。 

因为这是时隔十年，保利发展重新进入深圳市场。 

大家也很庆幸，是保利发展拿下了地块。 

保利发展作为地产央企龙头，资金安全、交付确定性、履约能力、产品打造能力毋庸置疑，相当于提前给政府、市场、未来购房人吃下了定心丸。 

回过头看，保利发展并非临时起意，而是酝酿已久。 

我们不妨看下拿地的主体——深圳市保利产业投资有限公司。 

天眼查显示，深圳市保利产业投资有限公司成立于 2010 年，注册资本 5000 万元，法定代表人为梁建全，由保利发展 100% 控股。 

深圳保利产业投资，前身为保利（东莞）房地产开发有限公司。 

其更名，是从 2025 年 5 月才完成。 

为叩开深圳市场的大门，保利发展已经暗中蓄力许久。 

深圳保利产业投资这一平台，一方面背负着历史项目消化的压力，另一方面承担着开拓深圳市场的重任。 

自从更名之后，深圳保利产业投资管理层开始变动。 

2025 年 8 月，先是负责人从周海星换成冯旭升，再到董事邓祎程退出、任奎旭接任。 

天眼查显示，冯旭升、任奎旭，分别是保利湾区投资公司的经理、财务负责人。 

2025 年 10 月，仅仅两个月之后，深圳保利产业投资负责人又换了，从冯旭升变更为梁建全。 

梁建全，成为保利发展布局深圳市场的关键人物之一。 

网上关于梁建全的资料很少，只能看到他在保利发展湾区投资公司旗下多家项目公司担任经理、法定代表人，涉及汕头、东莞、河源等多个城市，聚焦大湾区不动产项目、股权投资、存量资产处置等相关业务。 

另外，他也担任保利华南旗下深圳市裕和投资公司的法定代表人。 

梁建全属于保利发展内部跨区域、跨平台人员调度，能力可见一斑。 

布局决心  

根据天眼查，深圳保利产业投资是由保利发展 100% 控股，股权上并不隶属于保利湾区投资公司，两者是平级的存在。 

这一股权安排，也为保利发展独立操盘深圳市场埋下伏笔。 

在 宝安 拿地后不久， 2026 年 7 月，保利发展控股深圳公司 正式组建。 

保利发展控股深圳公司是 保利发展直接管理的重点城市公司，全面负责深圳区域项目开发管理工作。 

其同步 发布人才招募，释放建筑规划、设计、投资、营销等 14 个核心岗位，招聘导向清晰： 看重极致专业能力，同时要求团队拥有 " 敢打硬仗、能打胜仗 " 的韧性。 

保利发展十分清楚 ，入局深圳市场绝非轻松赛道，但它已经做好攻坚准备。 

此番单独组建深圳城市公司，核心诉求是 把深圳业务做专业化、本地化聚焦 。 

在此之前，受保利置业同业竞争的历史约束，保利发展长期缺席深圳土拍，在大湾区布局里留下一块明显短板。 

保利发展在广州、佛山已经稳居市场头部，唯独深圳缺位，大湾区版图始终不算完整。 

拿下深圳，不仅是补齐区域缺口，也能为整个大湾区市场注入信心。 

这份决心，首先体现在核心人才配置上。 

据市场透露， 保利发展控股深圳公司 经营班子成员包括董事长 唐翔 ，总经理 刘远 ， 技术产品条线由 刘文 分管，营销条线由 赖嘉圳 牵头，均是保利发展体系内久经沙场的资深老将。

尤其是，唐翔以保利发展集团副总的身份空降执掌深圳公司，足以看出集团对深圳业务的战略定位，分量极重。 

这次布局，并非区域性战术调整，而是保利发展全国投资战略转向的集中体现。 

保利发展投资策略已经发生了根本性改变——  

新增土储向一二线城市明显倾斜，聚焦 " 以销定投、聚焦核心 " 的策略。 

2026 年上半年，保利发展新增拿地金额中，北上广深、杭州五大城市占比 82%，四个一线城市拿地占新增土储 66%。 

这意味着保利发展更坚定优先选择人口持续流入、产业强、改善需求集中的核心城市、核心区域，宁缺毋滥。 

在一线市 场，保利发展也放弃刚需走量逻辑，主打改善、大平层、顶豪，打造标杆项目。 

而深圳，正是完成这一战略闭环不可或缺的一环。 

补上深圳市场的空缺，保利发展才算是 真正完成一线核心城市布局， 真正地走向了核心。 

独立 行情  

深圳，是全国楼市的核心风向标，拥有绝对的市场引领力与价值标杆性。 

从 2025 年底以来，深圳高端豪宅市场走出一轮独立上行行情，全面爆发，成为全国顶豪市场的核心增长极。 

行情脉络清晰可见。 

从 2025 年底深圳湾澐玺首开单日销售额突破 130 亿元、后海招商玺开盘两分钟快速售罄，再到中信信悦湾、联泰超总湾等多个顶豪项目集中供货，彻底激活深圳高端市场。 

进入 2026 年，深圳豪宅热度持续攀升、量价齐升。 

像是 5 月，中信信悦湾加推 78 套 300㎡+ 超大平层，半小时快速售罄，其中一套 519㎡顶复房源，以 39.86 万 /㎡的单价、超 2 亿元的总价，刷新全国新房单价天花板。 

这轮顶豪行情，激发整个深圳市场的信心。 

根据克而瑞深圳区域监测，2026 年 1-9 月份深圳新房住宅楼盘项目 TOP30 销售套数合计 12519 套，同比上涨 5.06%，销售金额合计 1127.61 亿元，同比大涨 39.83%。 

同期，销售金额 TOP3 的项目分别为深圳湾澐玺、中信城开信悦湾、观潮府，销售金额分别为 165.67 亿元、142.10 亿元、92.83 亿元，均为顶豪项目。 

依托强大的科创产业底盘，大量高收入科技、互联网、高端产业人才持续集聚，深圳沉淀庞大的高净值改善客群。 

叠加深圳优质核心宅地稀缺，支撑深圳顶豪市场走出独立行情。 

过去二十年，深圳楼市 呈现 " 缺地但供应弹性足 " 的特征： 

城市住宅用地稀缺，但依托城市更新持续补量，叠加期房预售制度支撑房企高周转、快回款，每当市场行情升温，大量新增房源快速入市，推热市场。 

如今，现房销售新规政策落地，再叠加深圳新房供应持续收缩，这一平衡将被打破。 

10 月 8 日，深圳住建局公布数据显示，2026 年第四季度，深圳市计划入市商品房项目 27 个，预计供应房源面积 803382.25 平方米、6251 套，其中住宅 5880 套。 

对比 2025 年第四季度，当年计划入市 39 个项目、1601853.7 平方米、12334 套房源。 

相隔一年时间，深圳市计划供应房源近乎腰斩。 

未来，核心区优质新房供不应求的态势将长期延续，楼市价值重心持续向核心地段、高端品质楼盘聚焦。 

这意味着，深圳头部房企之间的竞争，会越发激烈。 

像是华润置地、中海发展、招商蛇口等深圳央企，早已告别 " 要不要进场 " 的选择题，进入板块卡位的决战阶段。 

华润置地牢牢守住深圳湾、前海湾两大顶豪主场，中海地产又回归福田，招商蛇口则依托蛇口、后海片区开发优势，筑起 存量运营 护城河。 

深圳头部房企 ，形成 " 三足鼎立 " 的格局。 

如今，保利发展以新入局者的身份登场，参与深圳核心区央企的板块卡位、土地与产品竞争。 

保利发展有足够的信心，以宝安中心区地块补齐深圳市场的品牌短板。 

2026 年，保利发展全力主推顶级产品序列「湾流系」， 四大领航作品分别位于中国经济最活跃的四座核心城市。 

分别为，上海的保利 · 八埭头地块、深圳的宝安中心区地块、广州的保利 · 玥玺湾、佛山的保利 · 御宸湾。 

每个项目，都立于城市价值的潮头。 

保利 · 玥玺湾打了头阵。 

2025 年，保利发展在广州珠金琶核心板块打造的保利 · 玥玺湾，已经验证自身的豪宅产品实力。 

保利 · 玥玺湾开盘当日销售额突破 106 亿元，成为全国年度唯一开盘破百亿的豪宅项目。 

佛山的保利 · 御宸湾，对标保利 · 玥玺湾，打造成为佛山首个 " 湾流系 " 顶豪作品， 规划 9 栋纯板楼，打造建面约 210-520㎡大平层。 

保利 · 御宸湾尺度大，足够纯粹，还未入市，市场期待值已经拉满。 

而深圳的宝安中心区地块，禀赋突出，亦有实力续写保利玥玺湾的产品神话。 

地块容积率仅 3.19，是宝安中心区近年出让涉宅用地中容积率最低的纯住宅净地，这意味着更宽楼间距、更优园林绿化、更舒适的居住体验。 

该地块周边聚集大量科技、互联网高购买力客群，代表着深圳西部未来五到十年的城市想象力无限。 

现下，保利宝安中心区地块案名已经定为玥宸府，规划 10 栋 25-28 层住宅，采用 20 米高三层抬板设计，主力采用 T2、T3 的高端楼栋排布，瞄准深圳顶豪赛道。 

对保利发展而言，这一仗，只许成功，不许失败。 

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