10 月底，沪市商业不动产 REITs 迎来上市后首次定期报告披露。作为商业不动产 REITs 发行上市以来的 " 首份成绩单 "，首批产品三季报整体表现稳健，核心运营指标可圈可点：底层资产出租率普遍保持 95% 以上，租金收缴率接近 100%，年化现金流分派率整体处于较高水平。从办公楼到购物中心再到奥特莱斯，商业不动产 REITs 以稳健的业绩表现，为投资者提供了分享优质商业资产运营成果、获取稳定分红回报的新选择。

首份季报稳健兑现，核心指标暖意十足

首批四单商业不动产 REITs 于 2026 年 6 月 18 日集中上市，三季报是其上市后首个完整季度的业绩检验。从披露数据看，各项目核心指标稳健，部分项目超出招募说明书预期。

汇添富上海地产商业 REIT 持有鼎保大厦、鼎博大厦两处办公楼资产，均位于黄浦区世博会城市最佳实践区。基金三季度实现收入 4993 万元、可供分配金额 4644 万元，按季末市值计算的年化现金流分派率达 7.47%。在保持近 100% 高出租率的同时，项目租约还具备长期稳定的特点，按面积加权的剩余租期超过 6 年。

中信建投首农商业 REIT 底层资产为北京昌平天通苑核心商圈的龙德广场，已稳定运营超过 18 年。报告期内实现基金收入 6182 万元，可供分配金额 4291 万元，年化现金流分派率 6.68%，高于招募说明书披露的 2026 年度预测值 6.22%；期末出租率 96%，高于估值假设的 95%；固定租金收入占比约 93%，现金流可预期性较强。

奥特莱斯业态两单产品期末出租率保持 100%，按对应期间折算的可供分配金额也均超招募说明书预测。其中，中金唯品会商业 REIT 持有郑州、哈尔滨两处资产，三季度实现收入 16628 万元、可供分配金额 8788 万元；国泰海通砂之船商业 REIT 底层资产砂之船（西安）奥特莱斯期末租金收缴率亦达到 100%；基金三季度实现收入 10889 万元、可供分配金额 6545 万元。

精耕运营提质增效，商业活力持续释放

首份季报的成色，不止于财务数据，更体现在招商调改、节点营销与场景焕新的运营细节上。记者注意到，三季度横跨暑期、七夕、中秋等消费节点，各项目运营管理机构精准施策，商业资产的消费活力持续释放。

奥特莱斯项目动作频频。砂之船（西安）奥特莱斯三季度全场销售额约 6.76 亿元，同比增长 4.1%；客流约 356 万人次，同比增长 7.7%；期末会员数量约 248 万人，同比增长 19.9%。报告期内合计调改品牌 68 个，8 月新开业的高性价比专区 " 超奥舱 " 已引入 30 余个品牌；9 月周年庆期间会员消费金额约 1.42 亿元，有效对冲了区域新开业商业体的分流影响。中金唯品会商业 REIT 旗下郑州杉杉奥莱以开业十周年为契机推进场景升级，店庆期间销售额同比增长 32%、客流同比增长 21%，创项目历史新高；哈尔滨杉杉奥莱新打造 " 户外一条街 "，引入多家东北奥莱首店，持续夯实城市微度假目的地定位。

购物中心与办公楼项目同样亮点纷呈。首农商业 REIT 龙德广场报告期内续约品牌 30 个、新签品牌 13 个，餐饮、零售、儿童三条产品线同步向家庭客群收拢，" 潮玩计划 · 律动一夏 " 纳入昌平区夜经济系列活动矩阵；公区照明与亮化工程同步落地，硬件改造转化为可感知的经营改善。上海地产商业 REIT 主动调改优化租户结构，鼎博大厦加权平均剩余租期由 7.35 年延长至 7.58 年；运营服务端以 " 午间两小时快乐 " 等活动丰富楼宇办公生态，并深化与政府部门及招商平台的联动，持续充实客户储备库。

现金分红快步落地，配置选择更加丰富

公募 REITs 收益分配比例不低于可供分配金额 90% 的机制安排，在商业不动产 REITs 上得到快速兑现。2026 年 9 月，汇添富上海地产商业 REIT 完成上市以来首次收益分配，派现 4024 万元，为商业不动产 REITs 中首只分红的产品，投资者上市两个多月即分享到核心资产的现金流回报。

在低利率环境下，稳定现金流叠加高比例分红，使商业不动产 REITs 的配置价值进一步显现，已披露季报项目截至三季度末的年化现金流分派率平均达到 6.5%。机构人士指出，随着 REITs 市场发展，投资者更加倾向于 " 运营兑现定价 "，底层资产质量与主动管理能力将成为价值分化的核心变量。

记者了解到，沪市商业不动产 REITs 正接续推进，后续上市可期。华安陆家嘴商业 REIT 的基金合同已于 7 月 31 日生效，基金成立以来实现收入 2748 万元、可供分配金额 2555 万元；其底层资产晶耀前滩项目为地铁上盖综合体，三季度末办公部分出租率达 97%、商业零售部分出租率达 98%，较 2025 年末提升 1-4 个百分点不等。

更为多元的资产业态和参与主体，也将为投资者配置优质商业资产提供更加丰富的选择。作为央企、地方国企参与商业不动产 REITs 的重点项目，华夏保利商业 REIT 底层资产涵盖办公、零售混合业态；华安锦江商业 REIT 则将分布于全国 18 座城市的 21 家 " 锦江都城 " 品牌中高端酒店纳入底层资产，为全市场首单酒店商业不动产 REITs。作为外资、民企参与商业不动产 REITs 的代表项目，华夏凯德商业 REIT 底层资产涵盖深圳来福士广场综合体与凯德广场 · 涪城购物中心，已完成网下询价并定档 11 月 3 日起发售；广发新城吾悦商业 REIT 底层资产为常州、南通两座吾悦广场，得到市场踊跃认购。

从首批项目上市到首份季报披露，在中国证监会的统筹指导下，商业不动产 REITs 正迈出从 " 平稳起步 " 到 " 运营兑现 " 的关键一步。随着更多优质商业资产接入资本市场，这一创新品种有望在盘活万亿存量资产、服务扩大内需战略中发挥更大作用。