观点网 10 月 28 日晚间，保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，下称保利发展）2026 年第三季度报告。

前三季度，公司实现营业收入 1549.56 亿元，利润总额 71.87 亿元。归属于上市公司股东的净利润 23.32 亿元，扣除非经常性损益后的净利润 21.47 亿元。基本每股收益 0.20 元，加权平均净资产收益率 1.20%。

虽然 " 受行业和市场波动影响，1-9 月结转项目盈利能力下降 "。但以公告的营业收入 1549.56 亿元与营业成本 1351.60 亿元计算，前三季度毛利率约 12.78%，上年同期为 14.00%，下降约 1.22 个百分点；归母净利率同期由 1.60% 微降至 1.51%。

图 1：毛利率与归母净利率变化

数据来源：公司 2026 年第三季度报告，比率据营业收入、营业成本及归母净利润计算

截至三季度末，公司少数股东权益 1313.07 亿元，较上年末的 1371.85 亿元减少 58.78 亿元。

单季数据呈现转正曲线。第三季度公司营业收入 520.96 亿元，同比下降 8.39%；利润总额 15.57 亿元，上年同期追溯调整后为 3.76 亿元，同比增长 314.10%；归母净利润 3.74 亿元，上年同期调整后为亏损 5.33 亿元；扣非净利润 2.80 亿元，上年同期为亏损 5.91 亿元。

公告中说明，单季利润转正与同比增长均源于 " 结转项目结构变化 "，即当期结算项目的毛利水平与权益结构不同于上年同期。单季改善能否延续，取决于后续结算项目的构成。

图 2：第三季度单季利润总额与归母净利润

数据来源：公司 2026 年第三季度报告

值得注意的是，费用端对利润有较大影响。报告披露，前三季度财务费用 28.91 亿元，上年同期为 25.15 亿元；其中利息费用 34.66 亿元，利息收入 6.76 亿元，较上年同期的 11.00 亿元减少约 4.24 亿元。同期，销售费用 44.89 亿元、管理费用 25.98 亿元，均较上年同期有所下降，费用总额的压缩在一定程度上缓冲了毛利下滑的冲击。

与利润指标相比，现金流的表现在本期相对稳定。前三季度公司经营活动产生的现金流量净额 77.19 亿元，同比增长 10.63%；实现销售回笼 1609 亿元，相当于同期签约金额 1812.37 亿元的 88.8%。期末货币资金余额 1189.02 亿元。

债务结构同步收敛。截至 9 月 30 日，保利发展总资产 11533.81 亿元，较上年末下降 2.99%；归属于上市公司股东的净资产 1952.85 亿元，较上年末增长 1.21%；资产负债率 71.68%，较上年末下降 0.55 个百分点。短期借款 42.81 亿元、一年内到期的非流动负债 680.54 亿元，长期借款 2028.13 亿元、应付债券 613.37 亿元，四项合计约 3364.85 亿元；以货币资金 1189.02 亿元对照约 723.35 亿元的短期有息负债，覆盖倍数约 1.64 倍。

需要说明的是，本期报表含一项会计政策变化。保利发展自 2026 年 1 月 1 日起对投资性房地产采用公允价值计量模式，并对比较期间数据作了追溯调整，期末投资性房地产账面价值 560.37 亿元，较上年末的 514.67 亿元有所上升。上年同期利润总额因此由调整前的 98.49 亿元变为调整后的 111.13 亿元，同比基数相应抬高，这也是前三季度利润总额降幅的技术性因素之一，归母净利润受此影响相对有限。

负债端的变化同样反映在预收与存货上。期末合同负债 2366.83 亿元，较上年末减少 96.49 亿元；存货 6309.81 亿元，较上年末下降 5.57%。合同负债通常对应已售未结资源，其规模回落意味着未来可结转的收入储备有所消耗，与前三季度竣工面积下降 48.07% 相互印证。

保利发展销售端的调整幅度与行业大体同步。国家统计局数据显示，2026 年前三季度全国新建商品房销售面积 56483 万平方米、销售额 53799 亿元，分别同比下降 13.2% 和 13.9%；全国房地产开发投资 53364 亿元，同比下降 20.6%；房屋新开工面积 34031 万平方米、竣工面积 23271 万平方米，分别下降 24.9% 和 25.1%。

同期，保利发展签约金额 1812.37 亿元，同比下降 10.16%；签约面积 875.53 万平方米，同比下降 13.35%，面积降幅与全国基本持平，金额降幅小于全国。

从单月看，压力并未减轻：据保利发展 2026 年 9 月份销售情况简报，9 月签约金额 161.92 亿元，同比减少 21.13%；签约面积 87.27 万平方米，同比减少 22.01%。

与销售下行相反，投资端明显加码。据披露，前三季度保利发展新增拓展容积率面积 334 万平方米，全部位于 38 个核心城市；总获取成本 772 亿元，同比增长 28%，其中 69% 的投资金额位于北京、上海、广州、深圳一线城市的区域核心板块。

按签约金额对比，772 亿元的土地支出相当于同期销售额的 42.6%。开工与竣工则继续收缩：新开工面积 380 万平方米，同比下降 25.78%；竣工面积 941 万平方米，同比下降 48.07%。

截至三季度末，保利发展共有在建拟建项目 501 个，在建面积 4377 万平方米，待开发面积 4664 万平方米。

图 3：2026 年前三季度经营指标同比变动

从报表看，保利发展当前的策略是以回款和现金流维持安全垫，同时把有限的增量资金集中到核心城市。

另一方面，772 亿元新增投资中近七成落在一线城市核心板块，若这些项目的去化与利润水平能够兑现，将成为后续利润持续修复的基础。

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