哈喽，朋友们，这里是梅梅团队暴踩荔湾二手之广钢系列。

我们上期写了《中海花湾壹号：广钢流量王，还能不能买？》，今天，我们来扒一扒保利葛洲坝 · 海德公馆。

前几天，梅梅挖到了一套从业这么多年的梦中情房，还专门拍了条视频

这套房属于海德乃至整个广钢的非标产品，房子很特别，除此之外，海德的其它户型，综合小区位置、配套，在当下市场环境下，还能不能打呢？话不多说，直接开扒。

文章比较长，如果这个盘不在你的考虑范围，也可以直接问我们领取一份荔湾标杆二手小区成交价格报告，哪个小区在降价，哪个小区房价有企稳迹象，一目了然，可以加梅梅蚝油→ Loushimeidaoli123。

一、小区概况

保利葛洲坝海德公馆，坐落于广钢新城北区，16 年开盘，18 年收楼，户型涵盖 96-170 平三四房，整个小区在广钢而言，定位偏改善。

小区占地约 3.2 万方，由 11 栋住宅组成，楼栋层高 25-28 层，采用 2 梯 4 户、2 梯 3 户的设计，容积率 3.9，也是广钢少见的低密度小区。

楼栋呈南北两列围合布局，中间打造了一条贯穿整个小区的景观主轴。

泳池、阳光草坪、儿童娱乐区等设施沿着中轴依次铺开，围绕中央园林做了环形慢跑道。

小区东西两侧各设有出入口，西门为主入口，采用人车分流设计。

外围沿街底商丰富，涵盖银行、美宜佳、宠物医院、家政店、母婴店、美容店等。餐饮类则较少，仅看到一家奶茶店和牛杂店。

或许因为旁边就是广钢人气最旺的中海花湾壹号，餐饮都集中到那边了。还有花湾天地、喜街等现成社区商业，日常想出门吃个饭逛个街还是很方便的。

而说到广钢，教育配套不得不提到，海德公馆对口的是省实二小，东门出发走路约 400 米就到。

二、小区优点

1、小区品质感在线，园林看得出造景很用心，一楼的酒店式大堂非常大气，10 年前的设计放到现在也不过时。

2、密度低，非超高层，容积率 3.9，全盘都是 2 梯 4 户、2 梯 3 户配置，日常基本不用等电梯，居住舒适感拉满。

3、教育配套优势突出，对口省实二小，接送省心，周边教辅机构多，适合重视孩子教育的家长。

4、地段能打，妥妥的广钢新城景观 C 位。小区头排南向看广钢中央公园，且正对面积最大的中区，坐拥 280 米无遮挡视野。

5、交通便利性良好，周边三个地铁站，最近的是广佛线鹤洞站，站步行约 750 米。

11 号线鹤洞东站约 1 公里，四线交汇的西塱站约 1.2 公里，日常骑个小电驴接驳就更方便了。

6、附近大型商业配套待落地兑现。小区 1 公里处就是广钢 1 号地块，规划了 15 万方商业体，更有传闻将引进华润万象天地。

三、小区缺点：

1、广钢中央公园建设进度缓慢。公园景观本是海德公馆头排单位的核心卖点，可多年迟迟未能落地，承担着公园景观溢价住的却是 " 钢景房 "。

2、作为一个偏改善型楼盘，小区门面装饰朴素，两个大门观感都不算大气，整体色调偏暗沉，气场不足。

3、小区公区维护表现一般。塑胶跑道涂层磨损明显，设计也不太合理，侧边紧邻排水沟，高低落差有踩空安全隐患；

8-9 栋楼下邻里中心，只配置了零散桌椅和儿童游乐设备，质感比较简陋。

4、部分楼栋靠近主干道，1-5 栋北侧挨着荔勤北路，1、7 栋西侧挨着崇文四路，双向 6 车道 8 车道，免不了有噪音和扬尘影响。

5、部分户型实用性不强，120 多方只做三房，设计比较落后。

四、户型分析

海德公馆的主力面积段分为三种：入门款 96-102㎡三房，进阶级 125-138 三 / 四房，终极改善级 170 平双主套四房。

除此之外，海德公馆还有少量的特殊户型，比如顶楼带露台、1 楼带花园地下室的，这种就比较稀缺，很少放出来，如果想了解可以加梅梅蚝油→ Loushimeidaoli123。

不同面积段的户型，排布思路清晰：大户型放在头排，坐拥公园景观；小户型多临路或者北向看园林；中间面积段户型，则大部分南向看内园林。

接下来说说具体户型：

1、入门款 96-102㎡三房两卫：小区上车门槛，性价比之选。

有飞机户型、南北对流、传统竖厅这 3 种典型格局可以选，适配不同居住偏好。

其中，97 平的南北对流三房是最受欢迎的，不仅对流通透采光好，可看小区内部园景，还带个入户花园，非常实用。

2、进阶级 125-138 三 / 四房：空间尺度更宽裕，适合有改善需求的家庭。

125㎡大三房，各个房间尺度都不小，但空间利用率偏低，实用性一般。

128㎡3+1 房，格局灵活，多出的小空间可做书房或者多功能房，兼顾实用性与拓展性。

138㎡四房，整个小区就 1 条梯腿，二十来套，货量最少。

户型格局方正实用，享有和 170㎡同款南向中央公园景观。

3、终极改善级 170 平双主套四房：头排公园景观，双主套，私密性强，适合预算充足，看重视野和居住舒适度的买家。

五、价格分析

从链家平台数据来看，今年海德公馆二手成交单价区间约 3.4-4.3 万 /㎡，成交主力是 90 多方的小户型。

成交主要集中在上半年，其中 3 月学位季成交热度最高，共成交 9 套；其余月份大多仅成交 1-2 套。

能看出小区的成交还是以学位导向为主，小户型流通性更强，大户型则流速较缓。

户型价差也比较明显：170㎡四房和 97㎡的南北对流三房，成交能站稳 4 万 /㎡以上，而北向户型以及 125㎡的三房，则属于小区价格洼地，议价空间大。

另外，小户型房价走势比大户型强势。96 平的北向三房，在今年 8 月创下 4 万 / 平的纪录，比南向大户型成交价还高，7 月，同面积南向三房，成交单价去到 4.2 万 / 平，年初，低楼层成交价在 3.8 万 / 平左右，刨除楼层差异，小户型房价是有回暖的。

但是对比其它项目的上车门槛，就比较高了，广钢很多小区 350 万以内就能上车，甚至还有南向机会。

总的来说，海德公馆是一个底子不错，舒适度较好的小区，广钢公园头排，低密度、梯户比友好，更适合预算比较充裕，看重低密居住舒适度的买家。

400 万左右的门槛，周边也有一手新房可选，比如万科傲璟同样带省实书包，110% 左右的得房率，地铁更近，小区整体颜值也要更高，缺点是超高层。

另外，太古里旁边的新盘，源舍二期预计也在三个月内入市，有 95 平小户型三房，总价门槛预计也不相上下，地段更佳，学校对口芳村小学。

如果对学位需求不紧迫，这三个项目都是直接对比的对象，至于更适合买哪里，还是看回各自的需求。如果你预算只有 300 万左右，保利沙涌项目汹汹来袭，感兴趣的朋友，记得跟梅梅聊聊。

总之，如果你也想在荔湾买房，不知道怎么做选择，加梅梅蚝油→ Loushimeidaoli123，免费送我们整理好的荔湾二手房 + 新房资料。

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