乐居财经  李兰兰   2026-11-01 07:44   10.6w 阅读

  文 / 乐居财经 李兰

关于中国房地产何时止跌回稳，市场争论不断。

最近，五家机构的判断罕见指向了同一个时间窗口：2027 年前后。

中信证券、花旗、高盛、摩根士丹利、摩根大通，口径并不完全一致，但方向高度趋同。

具体来看：

中信证券给出的时间点较为明确：其研报预计，2027 年初，由于新的预售模式下按揭贷款回款时间点不同，且后续可供开发推售的项目或将明显下降，届时新房供给下行对市场的影响将充分表现出来。到 2027 年春天，连续六年的房价下跌周期或将正式结束。

花旗发表研究报告指，2027 年将是核心城市楼价复苏的关键一年，惟对 2026 年第四季仍保持审慎，因现房销售政策后发展商销售及盈利面临风险，包括新房市场缩小，以及现金转换周期拉长带来的盈利及股本回报率压力。

摩根士丹利中国首席经济学家邢自强曾抛出观点：中国房地产调整已进入第 6 年，对照全球地产周期的历史经验，下行出清阶段大概率接近尾声，市场距离止跌回稳已不远。

高盛进一步把时间线拉长。其报告认为，中国楼市将经历四个关键转折点，供给收缩会先于结构性需求收缩，推动 2029 年房价企稳。2028 年新房市场可售项目大幅下降，一线城市可能提前到 2027 年；到 2035 年，行业将走向新的供需均衡。

摩根大通则认为，随着预售标准收紧导致供应下降，上海以外更广泛的楼价企稳可能要到 2027 年才会出现。

机构判断的背后，是供给端正在发生的真实变化。

国家统计局 9 月数据显示，70 个大中城市房价同比降幅在收窄，一线城市新建商品住宅价格连续两个月环比上涨，二手住宅环比连续 7 个月上涨。一线城市率先企稳，二手房交易也在放量：1 — 9 月二手房网签面积同比增长 10.7%，在新建商品房销售面积同比下降 13.2% 的背景下，二手房成为稳住交易量的关键力量。

值得注意的信号来自供给端。四个一线城市的二手房挂牌量在 2026 年 3 — 4 月先后见顶，此后掉头向下。到 9 月末，四城合计挂牌量比 4 月末减少了 1.35 万套，四个城市全部回落；其中深圳降幅最大，达到 7.8%。房东 " 不卖了 " 的背后，是低价抛售的压力在减弱，买卖双方进入新的博弈均衡。

全国 50 个典型城市商品住宅狭义库存较 2023 年初累计下降约 19.7%，整体库存规模已回到三年来低位；待售面积连续 7 个月同比下降，去库存效果在数据层面已经显现。深圳 "828 新政 " 后，二手住宅周度成交均价连续两周回升，9 月上半月重新回到 "6 字头 "。一线城市对政策温度和供需变化的敏感度，远高于三四线。

业内人士分析，从成交、价格、库存和融资等指标看，当前市场呈现边际改善与分层修复：核心城市核心地段有所回稳，非核心及低能级城市仍在筑底，二手房量升价弱、新房库存去化承压；但尚不足以判定趋势反转。全面回暖仍取决于存量政策落地、增量政策发力及就业收入预期改善。