（来源：丁祖昱评楼市）

金九银十已过，10 月的头部房企销售有一些微妙的变化。

先看大盘，普睿研究中心监测数据显示，1-10 月 100 家房企全口径销售金额为 25376 亿元，同比下降 14.9%；1-10 月累计权益销售金额 17259.8 亿元，同比下降 14.5%。降幅均较上月小幅扩大 0.2 个百分点。

头部十强房企，有 8 家累计全口径销售涨跌幅度跑赢大盘，其中中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、绿地控股 5 家为正增长。

与此同时，千亿房企和百亿房企的数量还在减少，2026 年 1-10 月，全口径销售千亿房企只有 5 家，比去年同期少了 2 家；百亿房企还有 42 家，比去年同期少了 12 家。

聚焦头部房企，规模竞争反而愈发激烈，尤其是行业榜首的争夺，已经进入贴身肉搏阶段。

单看全口径销售榜单，头部两强的差距已经缩小至近年低位。

1-10 月，保利发展以 1990.0 亿元全口径销售额位列榜首，中海地产则以 1988.4 亿元紧随其后，两者差距仅 1.6 亿元。

什么概念？接下来两个月任何一个项目的推盘节奏，都可能改写最终的年度排名。

保利和中海的这场头部拉锯战几乎贯穿了全年。前 8 月，中海凭借核心城市高价盘集中入市，全口径销售金额曾以 5.4 亿元微弱优势反超保利，到了 9 月保利靠多城市集中推盘，累计销售金额又领先了 2 亿元重回榜首，到了 1-10 月两者差距缩小至 1.6 亿元。

保利销售被中海逐步赶超的主要原因在于两家头部企业投资节奏和土储结构的差异。

从近两年两大房企拿地情况可以看出，中海拿地一线占比稳定在 72% 以上，而保利 2025 年一线占比骤降至 48%。进入 2026 年，保利前三季度一线城市投资金额占比回升至 69%，较上半年提升了 0.3 个百分点，一线城市投资力度在加大，7 月通过联合拿地方式以总价 231.8 亿元竞得上海杨浦和徐汇两幅地块；9 月底以 38.17 亿元拿下广州琶洲南地块，10 月再以 16.65 亿元拿下广州 " 科技城地块 "。

而中海 2026 年中期业绩披露，2026 年初至 8 月下旬，公司年内新增购地合计 18 宗，权益地价 333.4 亿元，一线城市权益地价占比 79%，一线及强二线合计占比 95%，几乎全部资金押注高能级城市。此后的 9 月，中海接连在上海、深圳、西安和沈阳核心区拿下 5 宗地块，其中在上海连获普陀真如和黄浦老西门两宗稀缺地块，两宗地拿地金额 189.07 亿元，同时高溢价花费 25.5 亿元拿下深圳福田核心宅地。

未来两强之争仍将持续。

和全口径榜单的胶着完全不同，换到权益销售金额口径，格局出现明显分化。

1-10 月，中海地产以 1829.3 亿元权益销售额稳居行业第一，较第二名保利发展的 1568.0 亿元高出 261.3 亿元，领先优势进一步拉大。今年以来中海在全国典型城市拿地大多为独资获取、权益占比 100%，这也是它权益销售榜单拉开差距的重要原因。

累计增速上，中海也保持正向增长，同比上升 5.1%；保利发展累计同比下降 10.7%，两者在权益销售方面表现出较大的增长差异。

从 10 月单月表现看，头部房企年末收官冲刺的态势十分明显。

权益口径下，中海单月实现 164.1 亿元，位居行业榜首，单月销售环比增长 14.7%；保利环比增长 9.4%，达到 140.0 亿元。

两强之外，越秀地产、建发房产单月权益销售金额环比分别大增 79.4%、54.3%，招商蛇口环比增长 26.3%，头部房企的单月放量，也带动累计降幅持续收窄。

一边是头部房企规模竞赛，另一边区域型中小房企成为重要的增长力量。

1-10 月权益销售金额实现正增长的 30 家房企，有 2 家增幅超过了 100%，这两家房企均为民营企业，龙翔控股集团以 200.0% 领跑，联泰地产增长 187.2%。

在权益销售额增幅 TOP10 中，民营房企占据 8 席。其中，荣安地产同比增 77.9%，宏发集团同比增 59.7%，宝华集团比去年多卖了 54.3%，星河湾增幅也在 42.1%；国企两席，天健集团增长 94.4%，排在增速榜第三位，外高桥集团增长 73.8%，排在增速榜第五。

这批高增长房企多以新兴区域深耕型民企为主，有一个典型的共性：不追求全国化规模扩张，大多权益销售金额在百亿以下，权益销售增幅 TOP10 中规模最高的星河湾前 10 月权益销售金额也仅 73.6 亿元，它们普遍聚焦本土核心区域，精准锚定细分客群，靠产品差异化和本土资源构建竞争壁垒。

整体来看，10 月的销售榜单，本质是行业不同梯队发展逻辑的集中投射。

头部央企阵营，比拼的是城市布局、货值结构与资金效率，靠规模优势持续占领市场份额，榜首的贴身肉搏，正是行业集中度提升的直观体现。

区域中小房企，则靠本土深耕、产品差异化与灵活机制，在细分赛道里寻找增长空间，走出不同的突围路径。

年底最后两个月，保利和中海行业 " 一哥 " 的争夺战还会继续胶着，而对于更多房企来说，比起争规模排名，找到适合自己的活法才是最重要的。