大家好，这里是楼花网。

11 月初，北京润园三期（润榆园）拿证，收官战正式打响。

三期覆盖 24 栋住宅 +5# 地库，拟售单价 9.16 万— 15.02 万 /㎡，住宅加权均价 10.59 万 /㎡，货值约 41.7 亿元（不含车库）。

全盘只放 84 套纯院墅：730㎡起步，进阶 1015/1040㎡，最中央 6 套 " 类独栋 " 建面约 2080㎡、实得约 2700㎡，南向面宽 22.2 米、层高 4.5 — 5 米、配 10 车位 +600㎡南院。

先开西半边 3 套楼王：

72#：2199.77㎡，拟售 15.02 万 /㎡，单套约 3.30 亿；

83#：2054.91㎡，拟售 13.32 万 /㎡，约 2.74 亿；

93#：2080.78㎡，拟售 13.14 万 /㎡，约 2.74 亿。

价格梯度很克制：14 栋 9.2 — 9.9 万走量，7 栋 10 — 11.4 万做主力，3 栋 13 万 + 拉锚。逻辑一句话—— 9 万保流速，15 万定身份。

底气来自前两期已经把账做正。

2 月 27 日华润以 60.24 亿底价摘顺义温榆河地块，楼面约 3.5 万 /㎡；自 2025 年 12 月开盘，一、二期 393 套房源去化近九成，住宅网签超 90 亿，加车位仓储合计近 98 亿，地价覆盖率 160%+。

一二期结构也跑通：洋房 6.6 万 /㎡走量、复式 7.3 万、院墅 8.9 万，整体均价 7.3 万。

三期不需要换周转，只赚稀缺红利：中央别墅区十年断供，1.01 容积率 + 限墅令下，2080㎡尺度没有对手；北边 2001/2002 地块已被华润收入，高备案价同时给 " 润园 2.0" 铺价格地基。

现房销售压回款周期，但润园靠低楼面 + 高客单价，监管账户已覆盖拿地成本。三期若按备案价转签三成，回款即超 12 亿；哪怕折让 20%，利润率仍厚于多数内城刚改盘。

北京润园不是 " 别墅卖贵了 "，是华润用 60 亿地款、1.01 容积率、6 套亿元级院子，把低密断供重估成顶豪现金流样本；

买家付的是圈层与生态税，华润赚的是 " 最后一批大院子 " 的定价权。

温馨提示：本文著作权，归房财经所有；转载、摘录请注明出处。更多精彩文章，请在百度上搜索 " 房财经 "。联系方式 23012058@qq.com